Le logement de fonction est le logement que l’employeur attribue au salarié pour l’exercice de ses fonctions, notamment lorsque celles-ci imposent sa présence sur le lieu de travail, comme pour un gardien d’immeuble. Il est l’accessoire du contrat de travail : il ne relève pas du statut protecteur du bail d’habitation et suit le sort du contrat. Il constitue un avantage en nature soumis à cotisations, qui ne peut être retiré pendant un arrêt maladie. À la fin du contrat, le salarié doit libérer les lieux, mais le gardien licencié bénéficie d’un délai minimal de 3 mois ou d’une indemnité.
Aucun texte général du Code du travail ne définit le logement de fonction. La Cour de cassation le caractérise, par un arrêt publié, comme le logement « attribué à titre gratuit à un salarié pour l’exercice de ses fonctions, qui est l’accessoire du contrat de travail et dont il bénéficie dans sa vie personnelle » (Cass. soc. 26-1-2011, n° 09-43.193, publié au Bulletin).
Le Code du travail en donne une illustration pour le concierge ou l’employé d’immeuble, défini comme le salarié qui, « logeant dans l’immeuble au titre d’accessoire au contrat de travail », est chargé d’en assurer la garde, la surveillance et l’entretien (C. trav. art. L. 7211-2). L’administration distingue également le cas des salariés obligatoirement logés sur leur lieu de travail, tels que le personnel de gardiennage, auxquels elle indique que des règles particulières s’appliquent (Service-public.fr, page F1226 vérifiée le 15-4-2026).
La nécessité de service tient ainsi à la nature des fonctions : le logement est attribué parce que l’emploi exige la présence du salarié sur place ou à proximité, et non pour compléter sa rémunération. Il est recommandé de préciser dans le contrat de travail le lien entre le poste et le logement, l’adresse, la consistance des lieux, la répartition des charges et les conditions de libération.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui organise le bail des résidences principales, ne s’applique pas « aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi », sauf quelques dispositions, dont l’obligation de délivrer un logement décent (L. n° 89-462 du 6-7-1989, art. 2).
Le salarié logé ne bénéficie donc ni de la durée minimale du bail, ni des règles de congé du bailleur. Son droit d’occupation dépend du contrat de travail, ce qui explique les règles particulières applicables à son départ.
La convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979 (IDCC 1043), étendue par arrêté du 15 avril 1981 et réécrite par l’avenant n° 74 du 27 avril 2009, prévoit que le contrat « peut prévoir l’attribution d’un logement de fonction » pour le salarié de catégorie A, soumis à un horaire, et que ce logement « est obligatoire » pour le salarié de catégorie B, relevant du régime dérogatoire des concierges (CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles art. 20).
Le même article met à la charge de l’employeur la réfection périodique des embellissements et laisse au salarié les frais de chauffage, d’eau chaude, de gaz et d’électricité correspondant à son usage personnel, facturés sur compteurs particuliers (CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles art. 20). Cette répartition des charges a une incidence directe sur l’évaluation de l’avantage.
L’arrêté du 25 février 2025 relatif à l’évaluation des avantages en nature ne comporte pas de règle propre au logement de fonction : l’employeur l’évalue, à son choix, d’après la valeur locative cadastrale ou réelle, ou d’après le forfait mensuel par tranche de rémunération et par pièce (Arrêté du 25-2-2025 art. 2). Le calcul détaillé de l’avantage en nature logement vaut donc pour le gardien comme pour tout salarié logé.
La page d’information administrative précitée indique que des règles particulières s’appliquent aux salariés obligatoirement logés sur leur lieu de travail, sans les détailler. En l’absence de texte réglementaire prévoyant une évaluation réduite, il est prudent, avant d’appliquer une minoration, de vérifier la doctrine administrative publiée au Bulletin officiel de la sécurité sociale (BOSS) et d’en conserver la trace.
Le logement fourni constitue un avantage en nature qui « doit être indiqué sur le bulletin de paie », et son omission intentionnelle a été retenue au titre du travail dissimulé (Cass. soc. 4-12-2024, n° 23-14.259, publié au Bulletin).
Pour les concierges et employés d’immeubles, le salaire de la période de congé payé est majoré « d’une indemnité représentative du logement et de tous les autres avantages en nature » (C. trav. art. L. 7213-4). Le gardien remplacé pendant ses congés conserve son logement : la convention collective ne laisse au remplaçant que la loge ou la partie réservée au service pouvant être isolée (CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles art. 26).
Le logement de fonction attribué à titre gratuit « ne peut lui être retiré ou donner lieu au versement d’un loyer, pendant une période de suspension du contrat de travail pour maladie » (Cass. soc. 26-1-2011, n° 09-43.193, publié au Bulletin). L’employeur qui exige un loyer ou la libération des lieux pendant l’arrêt manque à ses obligations contractuelles.
La solution rejoint celle retenue pour le véhicule de fonction utilisé dans la vie personnelle, qui ne peut, sauf stipulation contraire, être retiré pendant la suspension du contrat (Cass. soc. 24-3-2010, n° 08-43.996, publié au Bulletin). Les règles de restitution du véhicule de fonction éclairent ainsi celles du logement.
Lorsque le logement est prévu par le contrat, son retrait ou la modification de ses conditions, par exemple l’instauration d’un loyer, touche un élément de la rémunération et requiert en principe l’accord du salarié. La modification et la suppression d’un avantage en nature obéissent à ces règles, qui doivent être appliquées avec prudence, faute d’arrêt publié propre au logement de fonction en dehors des périodes de suspension.
Le droit d’occuper le logement de fonction cesse avec les fonctions qui le justifient. La Cour de cassation a approuvé, par un arrêt publié, l’expulsion en référé d’une gardienne licenciée dès lors que le délai légal avait été respecté et que, « ses fonctions ayant cessé », elle était devenue « occupante sans droit ni titre du logement accessoire à son contrat de travail » (Cass. soc. 5-5-1983, n° 81-16.467, publié au Bulletin).
Lorsque le logement est attribué conjointement à deux époux engagés ensemble, le contrat peut prévoir que la rupture du contrat de l’un entraîne la libération des lieux par l’autre ; la Cour de cassation a admis l’expulsion du couple dans ce cas, par un arrêt publié (Cass. soc. 14-4-1988, n° 86-18.555, publié au Bulletin).
Le concierge ou l’employé d’immeuble dont le contrat est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimal ou sans le paiement d’une indemnité égale « au prix de la location trimestrielle d’un logement équivalent à celui que le salarié occupe et des avantages en nature qu’il perçoit » (C. trav. art. L. 7212-1). Ce délai minimal est de 3 mois (C. trav. art. R. 7212-1).
La convention collective des gardiens prévoit que le logement doit être libre à l’expiration du préavis, « sous réserve de l’application des articles L. 7212-1 et R. 7212-1 du code du travail » (CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles art. 14). Le gardien de catégorie B licencié a droit à un préavis de 3 mois, ce qui fait en pratique coïncider les deux délais.
Ainsi, un gardien licencié par lettre présentée le 16 septembre 2026 ne peut être contraint de quitter le logement avant le 16 décembre 2026. Si le syndicat des copropriétaires employeur souhaite une libération immédiate, il doit lui verser une indemnité égale à 3 mois de loyer d’un logement équivalent, soit 2 700 euros pour un loyer de marché de 900 euros par mois, augmentée de la valeur des autres avantages en nature sur la même période.
Ce régime ne vaut que pour la rupture à l’initiative de l’employeur : en cas de démission, le gardien doit libérer le logement à l’expiration de son préavis conventionnel (CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles art. 14).
L’inexécution du préavis, « notamment en cas de dispense par l’employeur, n’entraîne aucune diminution des salaires et avantages que le salarié aurait perçus s’il avait accompli son travail jusqu’à l’expiration du préavis » (C. trav. art. L. 1234-5). La Cour de cassation en a déduit, pour le véhicule de fonction, que le salarié dispensé de préavis ne peut être tenu de le restituer (Cass. soc. 11-7-2012, n° 11-15.649, publié au Bulletin).
Aucun arrêt publié n’a été relevé transposant expressément cette solution au logement de fonction, mais le texte vise tous les avantages. L’employeur qui dispense un salarié logé d’exécuter son préavis de licenciement doit donc, par prudence, lui laisser le logement jusqu’au terme du préavis ou l’indemniser de sa valeur.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 15 novembre 2026.
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