Le salarié qui négocie, s’entremet ou s’engage pour le compte d’une agence immobilière doit être habilité par le titulaire de la carte professionnelle. Cette habilitation se matérialise par une attestation visée par la chambre de commerce et d’industrie, puis délivrée par l’employeur, qui y précise l’étendue des pouvoirs confiés. Elle accompagne toute la vie du contrat de travail, de la prise de fonctions jusqu’à sa restitution au départ du salarié. Le salarié qui négocie sans habilitation s’expose à une sanction pénale, alors que les textes ne règlent pas le sort de son contrat de travail en cas de retrait de l’attestation.
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, réserve les activités de transaction, de gestion immobilière et de syndic aux titulaires d’une carte professionnelle (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3). Le titulaire peut toutefois faire intervenir des collaborateurs : « Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat » (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4).
L’habilitation concerne ainsi le négociateur salarié comme le collaborateur non salarié, auquel s’applique alors le statut des agents commerciaux du code de commerce (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). La Cour de cassation a jugé que le titulaire de la carte « a la possibilité d’habiliter une personne à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, si celle-ci justifie de l’attestation visée à l’article 9 du décret précité ou si celle-ci est elle-même titulaire de la carte professionnelle ». Elle a précisé que l’application du statut d’agent commercial « ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat ni de la dénomination qu’elles ont donnée à leur convention, mais des conditions dans lesquelles l’activité est effectivement exercée » (Cass. com. 17-5-2023, n° 21-23.533, publié au Bulletin).
Dans les entreprises qui relèvent de la convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue entre les organisations professionnelles d’employeurs du secteur et des organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, le négociateur salarié bénéficie en outre d’un statut conventionnel propre. Les négociateurs salariés des entreprises de son champ qui remplissent les conditions du statut légal des voyageurs, représentants ou placiers (VRP) relèvent de la convention de l’immobilier, l’article 1er renvoyant pour le négociateur immobilier à un avenant spécifique (CCN immobilier art. 1er).
La loi exige du collaborateur habilité une compétence professionnelle dont elle renvoie la définition à un décret en Conseil d’État (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). En l’état des textes en vigueur, l’exigence certaine est celle de la formation continue, à laquelle sont soumises les « personnes, salariées ou non, habilitées par le titulaire de la carte professionnelle » (Décret n° 2016-173 du 18-2-2016 art. 1er).
Le collaborateur est également soumis aux incapacités prévues par la loi (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Nul ne peut exercer s’il a fait l’objet, depuis moins de 10 ans, d’une condamnation définitive pour crime ou d’une condamnation définitive à une peine d’au moins 3 mois d’emprisonnement sans sursis pour l’un des délits énumérés par la loi, parmi lesquels l’escroquerie, l’abus de confiance, le recel, le blanchiment ou le faux (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 9).
Le code de déontologie des professions immobilières, annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, impose au titulaire de la carte, lorsqu’il habilite un collaborateur, de veiller « à ce que ces personnes remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements et qu’elles présentent toutes les compétences et les qualifications nécessaires au bon accomplissement de leur mission » (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 5). Il est dès lors recommandé à l’employeur de recueillir, avant la demande de visa, les justificatifs utiles à la vérification de ces conditions.
Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui fixe les conditions d’application de la loi Hoguet, organise la délivrance de l’attestation. Celle-ci est conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l’économie ; elle « est visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou de la chambre départementale d’Ile-de-France compétente », puis délivrée par le titulaire de la carte professionnelle (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9). La chambre compétente est celle dans le ressort de laquelle se trouve le siège ou le principal établissement du titulaire de la carte (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 5).
L’article 9 du décret ne fixe aucune durée de validité de l’attestation. L’arrêté du 15 septembre 1972 établissant le modèle des cartes professionnelles, de la déclaration d’activité et de l’attestation se borne, dans ses articles, à renvoyer pour l’attestation à un modèle annexé, publié au Journal officiel du 28 septembre 1972 (Arrêté du 15-9-1972 art. 4). L’employeur ne peut donc se fonder sur une durée réglementaire pour organiser son renouvellement. Il est dès lors recommandé de vérifier auprès de la chambre de commerce et d’industrie (CCI) compétente les modalités pratiques du visa et de son éventuelle actualisation.
Le titulaire de la carte précise « avec clarté et exhaustivité l’étendue des pouvoirs confiés » dans l’attestation d’habilitation (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 5). Le nom et la qualité du collaborateur habilité figurent dans les conventions conclues avec les clients et sur les reçus qu’il délivre (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9). Le titulaire de la carte veille en outre à ce que ses collaborateurs présentent leur attestation « à la demande de toute personne intéressée » (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 6).
L’attestation ne peut conférer des pouvoirs que la loi interdit au collaborateur. Celui-ci ne peut pas :
Ces interdictions résultent directement de la loi (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Statuant sur les rédactions de l’article 4 de la loi et de l’article 9 du décret issues de la loi du 13 juillet 2006 et du décret du 22 juin 2009, la Cour de cassation a jugé que l’agent immobilier titulaire de la carte « peut déléguer au négociateur salarié qu’il a habilité aux fins de négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, le pouvoir d’accepter et de signer le mandat écrit préalable à son intervention » (Cass. civ. 1re 3-11-2016, n° 15-23.234, publié au Bulletin). La loi en vigueur réserve d’ailleurs expressément les mandats conclus au profit du titulaire de la carte parmi les actes que le collaborateur peut rédiger (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4).
Toute modification des énonciations de l’attestation « donne lieu à délivrance d’un nouveau document sur remise de l’ancien » (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9). Un changement de secteur ou de pouvoirs du négociateur suppose donc une nouvelle attestation. Lorsque ce changement touche un élément du contrat de travail, il obéit en outre aux règles de la modification du contrat, que l’attestation ne suffit pas à opérer.
Le fait de négocier, s’entremettre ou prendre des engagements pour le compte du titulaire d’une carte professionnelle « sans y avoir été habilité dans les conditions de l’article 4 » est puni de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 14). Le salarié ne peut donc ni négocier, ni s’entremettre, ni prendre d’engagement pour le compte de l’agence avant d’être en possession d’une attestation visée.
Il est dès lors recommandé à l’employeur d’intégrer le délai d’obtention du visa dans la date de prise de fonctions, et de prévoir dans le contrat du négociateur que son activité de négociation commence à la délivrance de l’attestation. Les tâches confiées au salarié dans l’intervalle doivent rester étrangères à la négociation et à l’entremise.
Toute personne qui détient une attestation « est tenue de la restituer au titulaire de la carte professionnelle qui la lui a délivrée, dans les vingt-quatre heures de la demande qui en a été faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». À défaut de restitution, le titulaire de la carte doit en aviser aussitôt le procureur de la République ainsi que le président de la CCI (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9).
Cette obligation vaut quel que soit le mode de rupture du contrat de travail : démission, licenciement, rupture conventionnelle ou rupture de la période d’essai. Il est dès lors recommandé à l’employeur d’adresser la demande de restitution dès la fin de la relation de travail et de conserver la preuve des démarches accomplies en cas de non-restitution.
Sur simple demande du président de la CCI ou du procureur de la République, l’attestation « doit être retirée » (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9). Une condamnation entrant dans les incapacités de la loi Hoguet prive également le collaborateur de la possibilité d’exercer (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4 et 9).
Les textes propres à la profession ne règlent pas les conséquences d’un retrait ou d’une absence d’attestation sur le contrat de travail du salarié. Le salarié ne peut plus exercer les missions de négociation, sous peine de sanction pénale, mais la qualification de la situation au regard du droit du licenciement reste ouverte. Il est dès lors recommandé à l’employeur d’examiner les tâches que le salarié peut encore accomplir légalement, d’identifier précisément le fait à l’origine du retrait et de faire analyser la situation avant d’engager toute procédure.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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