L’embauche dans une agence immobilière, chez un administrateur de biens ou chez un syndic obéit au droit commun du contrat de travail, que la convention collective de branche complète sur plusieurs points. Celle-ci impose des mentions écrites, fixe des durées d’essai propres à chaque niveau de classification et encadre le temps partiel de certains emplois. Le salarié appelé à négocier pour le compte de l’agence doit en outre être habilité au titre de la loi Hoguet, y compris lorsqu’il est alternant. Une rédaction soignée du contrat conditionne ainsi le classement du salarié, l’opposabilité de l’essai et la sécurité des contrats temporaires.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue par quatre organisations d’employeurs et quatre organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, exige que le contrat fasse référence à la convention et mentionne la durée de la période d’essai (CCN immobilier art. 13.2). Établi en double exemplaire, il précise notamment le niveau de classification du salarié et son salaire global brut annuel contractuel, égal à 13 fois le salaire mensuel (CCN immobilier art. 13.3 ; CCN immobilier art. 37.3.2).
Le salarié qui négocie, s’entremet ou s’engage pour le compte du titulaire de la carte professionnelle doit être habilité au sens de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et ne peut ni recevoir ou détenir des fonds, ni diriger une agence (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Il est dès lors recommandé à l’employeur de mettre en cohérence les fonctions décrites au contrat et les pouvoirs mentionnés dans l’attestation d’habilitation. L’employeur qui exploite plusieurs agences a par ailleurs intérêt à désigner au contrat l’agence de rattachement et, si les fonctions l’exigent, les autres sites d’intervention.
Toute modification définitive du contrat suit une procédure conventionnelle propre : un entretien préalable, puis une notification écrite adressée au moins 6 jours ouvrables après cet entretien (CCN immobilier art. 16). Le contrat de travail du salarié de l’immobilier précise également les clauses de loyauté, de confidentialité et, le cas échéant, de non-concurrence.
La convention de l’immobilier fixe pour le contrat à durée indéterminée (CDI) des durées inférieures ou égales aux maxima légaux :
Ces durées plus courtes s’imposent, car les durées légales ont un caractère impératif, sauf durées plus courtes fixées par des accords collectifs conclus après la publication de la loi n° 2008-596 du 25 juin 2008 ou par le contrat de travail (C. trav. art. L. 1221-22). L’essai et son renouvellement « ne se présument pas » et doivent être expressément stipulés au contrat (C. trav. art. L. 1221-23) ; le renouvellement suppose en outre un écrit accepté expressément par le salarié avant le terme de la période initiale (CCN immobilier art. 13.2).
Le négociateur non cadre n’est classé à aucun niveau de la grille, et la convention ne le rattache pas expressément à l’une des catégories retenues par la loi (CCN immobilier annexe IV art. 4). S’il relève de la catégorie des employés, l’essai initial de 3 mois prévu par l’annexe qui lui est consacrée excède le maximum légal de 2 mois (CCN immobilier annexe IV art. 3 ; C. trav. art. L. 1221-19). La convention ne tranchant pas expressément cette question, il est recommandé à l’employeur de retenir, pour la période d’essai de ce salarié, une durée qui n’excède pas le maximum légal de la catégorie dont il relève au vu de ses fonctions réelles.
Le contrat à durée déterminée (CDD) ne peut être conclu que pour l’exécution d’une tâche précise et temporaire, dans les cas prévus par la loi, tels que le remplacement d’un salarié absent ou l’accroissement temporaire d’activité (C. trav. art. L. 1242-2). Il doit être remis au salarié au plus tard dans les 2 jours suivant l’embauche (CCN immobilier art. 13.4). À son expiration, un nouveau CDD ne peut pourvoir le même poste qu’après un délai de carence égal à la moitié de la durée du contrat expiré lorsqu’elle est inférieure à 14 jours, et au tiers lorsqu’elle est de 14 jours ou plus (CCN immobilier art. 13.4). Pour les résidences de tourisme, le recours au CDD d’usage mentionné par l’annexe VI n’est pas tranché par les textes, la liste réglementaire des secteurs d’usage ne visant pas ces résidences (C. trav. art. D. 1242-1).
La convention de l’immobilier abaisse la durée minimale du temps partiel à 8 heures par semaine ou 34 heures par mois pour les emplois de ménage, d’états des lieux et d’accueil dans les locations touristiques ou de courte durée, avec des horaires réguliers et regroupés (CCN immobilier art. 19.7.4). Les heures complémentaires peuvent atteindre le tiers de la durée contractuelle, majorées de 10 % jusqu’au dixième de cette durée et de 25 % au-delà (CCN immobilier art. 19.7.4).
Un contrat mal motivé expose l’employeur à la requalification en CDI, le CDD dépourvu de la définition précise de son motif étant réputé conclu pour une durée indéterminée (C. trav. art. L. 1242-12). Il est dès lors recommandé à l’employeur qui recourt au CDD et au temps partiel dans l’immobilier de pouvoir établir, pièces à l’appui, l’absence du salarié remplacé ou la réalité et le caractère temporaire du surcroît invoqué.
L’avenant n° 99 du 19 juin 2023, étendu par arrêté du 8 décembre 2023, porte la durée du contrat de professionnalisation à 24 mois au maximum pour les certifications jugées prioritaires par la branche et précise que le tuteur doit avoir la qualité de salarié (Avenant n° 99 du 19-6-2023 titre II). Le maître d’apprentissage doit quant à lui être salarié de l’entreprise, volontaire, majeur et offrir toutes garanties de moralité, l’employeur pouvant aussi remplir cette fonction (C. trav. art. L. 6223-8-1).
À partir de 21 ans, l’apprenti perçoit un pourcentage du salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic) ou, s’il est supérieur, du salaire minimum conventionnel de l’emploi occupé (C. trav. art. D. 6222-26). Le titulaire d’un contrat de professionnalisation âgé d’au moins 26 ans perçoit au moins le Smic et 85 % de la rémunération minimale de branche (C. trav. art. L. 6325-9 ; C. trav. art. D. 6325-18). La comparaison suppose de connaître le salaire minimum de l’immobilier du niveau de l’emploi.
Les textes ne prévoient aucun régime propre à l’alternant qui négocie pour l’agence : il doit donc être muni d’une attestation d’habilitation et ne peut recevoir ni détenir de fonds (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4 ; Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9). Il est dès lors recommandé à l’employeur de définir, pour l’apprentissage et l’alternance dans l’immobilier, les opérations que l’alternant accomplit seul et celles qu’il réalise aux côtés de son maître d’apprentissage ou de son tuteur.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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