La rémunération du négociateur immobilier salarié repose essentiellement, voire exclusivement, sur des commissions dont le taux et l’assiette relèvent du contrat de travail. La convention collective de l’immobilier encadre cette liberté par un salaire minimum garanti, qui peut être versé à titre d’avance sur commissions, par un droit de suite après le départ et par des règles propres aux frais professionnels et aux congés payés. Plusieurs questions ne sont pas réglées par les textes, comme la durée du droit de suite ou la régularisation des avances pendant le contrat. Pour l’employeur, la précision du contrat et la traçabilité des affaires conditionnent la maîtrise des rappels de rémunération.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue entre les organisations professionnelles d’employeurs du secteur et des organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, consacre son annexe IV au statut du négociateur immobilier. Cette annexe, issue de l’avenant n° 31 du 15 juin 2006, est en vigueur dans la rédaction de l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019, étendu par arrêté du 2 juillet 2021.
Elle pose le principe selon lequel « la rémunération du négociateur est composée essentiellement ou exclusivement de commissions », sans fixer ni taux, ni barème, ni assiette, qui relèvent du libre accord des parties (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.3). Le contrat doit donc préciser le taux, les honoraires sur lesquels il s’applique et la date à laquelle la commission est acquise, la convention de l’immobilier ne réglant pas le sort des affaires annulées ou impayées pendant l’exécution du contrat.
Dans une affaire concernant une négociatrice, la Cour de cassation a rappelé que, lorsque le calcul de la rémunération dépend d’éléments détenus par l’employeur, celui-ci est tenu de les produire en vue d’une discussion contradictoire, et a censuré pour manque de base légale l’arrêt qui s’était déterminé « au vu des seuls bulletins de paie » (Cass. soc. 4-9-2024, n° 22-21.766, non publié au Bulletin). Il est dès lors recommandé à l’employeur d’établir à chaque échéance un relevé des commissions et de conserver la liste des mandats et des honoraires encaissés. Ces règles sont développées à propos des commissions du négociateur immobilier.
Depuis le 1er avril 2026, le salaire minimum brut mensuel des négociateurs immobiliers VRP non cadres, c’est-à-dire ayant la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP), est fixé à 1 540 euros par mois complet, celui du négociateur non VRP non cadre correspondant au salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic) (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.1). Ce montant résulte de l’avenant n° 110, étendu par arrêté du 4 mai 2026, opposable aux employeurs non adhérents en principe à compter de la publication de cet arrêté au Journal officiel du 10 mai 2026. Le négociateur cadre bénéficie du minimum de son niveau, de C1 à C4 (CCN immobilier annexe IV art. 4.1 et 4.2.2).
Le minimum du négociateur VRP est inférieur au Smic de 327,02 euros. Dans un arrêt ancien rendu hors du secteur, la Cour de cassation a censuré pour manque de base légale le jugement qui avait alloué le Smic à une représentante relevant de l’accord national interprofessionnel des VRP, « libre d’organiser son activité sans être soumise à un horaire de travail déterminé » (Cass. soc. 10-11-1993, n° 89-42.513, publié au Bulletin) ; cette solution n’a pas été transposée par la Cour au négociateur immobilier, et la situation du négociateur VRP soumis en fait à un horaire n’est pas tranchée. Pour le négociateur non VRP, la comparaison avec le Smic se fait mois par mois, un treizième mois ne comptant que pour le mois où il est versé (Cass. soc. 17-3-1988, n° 85-41.930, publié au Bulletin).
Le minimum peut « constituer en tout ou partie une avance sur commissions » (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.3), sans que la convention fixe la périodicité de la régularisation. Le salaire minimum du négociateur immobilier suppose donc une clause précise sur le caractère d’avance et la période de comparaison.
Après la fin du contrat, le négociateur bénéficie d’un droit de suite sur les commissions qu’il aurait perçues si le contrat n’avait pas expiré, pour les affaires qui sont « la suite et la conséquence du travail effectué par lui » et qui sont réalisées dans la durée du droit de suite (CCN immobilier annexe IV art. 10). Ces commissions sont calculées « en fonction des honoraires définitivement perçus » par l’employeur.
L’annexe ne fixe aucune durée chiffrée, ce qui laisse au contrat le soin de la déterminer. Le solde débiteur des avances ne peut par ailleurs être déduit des commissions de suite que si le contrat en « stipule la récupération » (CCN immobilier annexe IV art. 10). Il est dès lors recommandé de fixer une durée adaptée aux délais de réalisation des opérations de l’agence et de remettre au négociateur, lors de son départ, la liste des affaires en cours, sur lesquelles repose le droit de suite du négociateur immobilier.
Les frais qu’un salarié justifie avoir exposés pour les besoins de son activité et dans l’intérêt de l’employeur doivent lui être remboursés, sauf indemnité forfaitaire fixée à l’avance, à la condition que la rémunération proprement dite du travail reste au moins égale au Smic (Cass. soc. 25-2-1998, n° 95-44.096, publié au Bulletin). L’annexe offre le choix entre le remboursement des frais réels sur justificatifs, éventuellement plafonné, et une indemnité forfaitaire fixée au contrat, stipulation étendue sous réserve de ce principe (CCN immobilier annexe IV art. 6.1).
L’annexe vise encore un abattement de 30 % sur l’assiette des cotisations des VRP, en renvoyant à un arrêté ancien (CCN immobilier annexe IV art. 6.2). Le taux de la déduction forfaitaire spécifique est réduit de 2 points chaque année depuis le 1er janvier 2024, jusqu’à sa suppression au 1er janvier 2038 (BOSS, Frais professionnels, § 2300), soit 24 % en 2026. Le rattachement du négociateur VRP à la liste des professions concernées n’étant pas précisé, il est dès lors recommandé à l’employeur qui applique la déduction de recueillir le consentement écrit de chaque négociateur et de conserver la preuve de son information, selon les règles des frais professionnels du négociateur immobilier.
L’indemnité de congés payés est égale au dixième de la rémunération brute totale perçue pendant la période de référence, sans pouvoir être inférieure au salaire qui aurait été perçu pendant le congé (C. trav. art. L. 3141-24). Pour le négociateur, les commissions entrent dans cette rémunération, et le maintien du salaire est difficile à évaluer puisqu’il dépend des affaires qui auraient été réalisées.
L’annexe permet d’inclure l’indemnité dans la commission, à la condition que le contrat « mentionne expressément le taux de commission et sa majoration au titre de l’indemnité légale de congés payés » (CCN immobilier annexe IV art. 7). La Cour de cassation a cassé sans renvoi l’arrêt qui avait alloué des congés payés sur un rappel de commissions, alors que le contrat prévoyait que le taux de commissionnement incluait les congés payés (Cass. soc. 12-9-2018, n° 16-11.690, publié au Bulletin sur une autre question). Les congés payés du négociateur immobilier supposent donc de chiffrer séparément le taux et la majoration. L’action en rappel de commissions ou de minimum garanti obéit enfin à la prescription triennale des salaires (C. trav. art. L. 3245-1).
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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