La transaction, la gestion immobilière et le syndic de copropriété sont réservés aux titulaires d’une carte professionnelle, que détient l’employeur et non ses salariés. Le négociateur et le directeur d’agence interviennent sous cette carte, au moyen d’une habilitation ou d’une déclaration de direction d’établissement, et sont soumis à une obligation de formation continue. Le code de déontologie des professions immobilières fait en outre peser sur l’employeur le devoir de veiller au comportement de ses collaborateurs. Ces règles professionnelles encadrent l’embauche, l’exécution et la fin du contrat de travail, sans toujours en régler les effets.
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui réglemente les activités d’entremise et de gestion portant sur les biens d’autrui, vise notamment l’achat, la vente, la location d’immeubles, la gestion immobilière et l’exercice des fonctions de syndic de copropriété (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 1er). Ces activités ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie (CCI) territoriale ou, dans les circonscriptions dépourvues de CCI territoriale, par le président de la CCI de région (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3).
La carte est valable 3 ans, et sa demande de renouvellement comprend notamment la justification de la formation continue du titulaire, de sa garantie financière et de son assurance (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 80). Chaque établissement donne lieu à une déclaration préalable d’activité par la personne qui le dirige, laquelle doit justifier de l’aptitude professionnelle (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3). Le salarié promu directeur d’agence doit donc remplir lui-même ces conditions, que le contrat de travail ne peut suppléer.
Le sort des contrats de travail en cas de non-renouvellement de la carte n’est pas tranché par les textes propres à la profession, qui ne prévoient ni suspension ni rupture automatique. La situation relève donc des règles générales du Code du travail, et il est recommandé à l’employeur d’anticiper le renouvellement de sa carte professionnelle, puis de faire analyser la situation avant toute décision concernant les salariés si elle venait à ne pas être renouvelée.
Le salarié qui négocie, s’entremet ou s’engage pour le compte du titulaire de la carte doit justifier d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Cette justification prend la forme d’une attestation visée par le président de la CCI territoriale ou de la chambre départementale d’Île-de-France compétente, puis délivrée par le titulaire de la carte, toute modification de ses énonciations donnant lieu à un nouveau document (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9).
Le collaborateur habilité ne peut ni recevoir ou détenir des sommes d’argent, ni donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l’exception des mandats conclus au profit du titulaire de la carte, ni diriger un établissement (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Le fait de négocier sans avoir été habilité est puni de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 14). Le salarié ne peut donc exercer ces missions avant d’être en possession d’une attestation visée.
À la fin du contrat, le salarié restitue l’attestation dans les 24 heures de la demande faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9). Les textes ne règlent pas, en revanche, les conséquences d’un retrait ou d’une absence d’attestation d’habilitation sur le contrat de travail, ce qui impose d’analyser chaque situation avant toute procédure.
Le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 soumet à la formation continue les titulaires de la carte, les directeurs d’établissement et « les personnes, salariées ou non, habilitées par le titulaire de la carte professionnelle » (Décret n° 2016-173 du 18-2-2016 art. 1er). La durée minimale est de 14 heures par an ou de 42 heures au cours de 3 années consécutives d’exercice ; sur 3 années consécutives, la formation comprend au moins 2 heures sur la non-discrimination à l’accès au logement et 2 heures sur les autres règles déontologiques (Décret n° 2016-173 du 18-2-2016 art. 2 et 3).
Pour le titulaire, la sanction est directe : sa carte ne peut être renouvelée s’il ne justifie pas avoir rempli cette obligation (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3-1). Il doit aussi veiller à ce que ses collaborateurs habilités et ses directeurs d’établissement remplissent la leur, ces derniers lui transmettant leurs justificatifs après chaque formation (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 4 ; Décret n° 2016-173 du 18-2-2016 art. 6).
La qualification de ces heures en temps de travail effectif n’est pas tranchée pour le négociateur salarié, au regard de l’article L. 6321-2 du Code du travail. Il est dès lors recommandé à l’employeur de traiter la formation continue des salariés de l’immobilier comme du temps de travail effectif et de maintenir la rémunération pendant son déroulement.
Le code de déontologie annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 s’applique aux titulaires de la carte et non directement aux salariés (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 art. 1er). Il impose toutefois au titulaire de veiller à ce que ses collaborateurs agissent avec prudence et discrétion et d’informer ses clients des liens directs, de nature capitalistique ou juridique, que lui-même ou ses collaborateurs habilités ont avec les entreprises dont il propose les services (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 7 et 9). La loi oblige d’ailleurs les collaborateurs habilités à informer le titulaire de ces liens (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4-1).
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue par quatre organisations d’employeurs et quatre organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, impose de son côté à tout salarié une obligation de réserve et de confidentialité et interdit toute activité concurrente pendant le contrat (CCN immobilier art. 14.1). Le manquement aux règles transmises au salarié peut ainsi relever du pouvoir disciplinaire de l’employeur, la gravité s’appréciant au cas par cas.
Il est dès lors recommandé à l’employeur de traduire dans des consignes écrites les exigences de la déontologie des professions immobilières, notamment l’interdiction de recevoir des fonds, afin de faciliter la preuve d’un manquement. Le statut du négociateur immobilier complète ces règles professionnelles par des stipulations conventionnelles propres.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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