Une agence immobilière, un cabinet d’administration de biens ou un syndic sont tenus, comme tout employeur, d’une obligation de prévention qui couvre la santé physique et mentale de leurs salariés. Les métiers du secteur exposent à des risques particuliers, liés aux visites de biens, aux déplacements, aux relations avec la clientèle et à la charge de travail des gestionnaires. Ils exposent aussi l’entreprise à des manquements propres, comme une erreur sur les fonds des mandants ou un détournement de mandats. La réaction de l’employeur obéit alors au droit commun de la discipline, dont la faute grave, la faute lourde et le délai de 2 mois fixent le cadre.
L’employeur prend les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale des travailleurs, notamment par des actions de prévention, d’information et de formation (C. trav. art. L. 4121-1). Il transcrit l’évaluation des risques dans le document unique d’évaluation des risques professionnels (DUERP), qui comporte un inventaire des risques identifiés dans chaque unité de travail (C. trav. art. L. 4121-3-1 ; C. trav. art. R. 4121-1). La mise à jour est au moins annuelle dans les entreprises d’au moins 11 salariés, et s’impose en outre lors de tout aménagement important ou de toute information nouvelle sur un risque (C. trav. art. R. 4121-2).
Les visites de biens réalisées par un salarié seul, les incivilités de la clientèle et les sollicitations tardives des gestionnaires de copropriété peuvent figurer parmi les risques à évaluer. L’employeur doit aussi prévenir le harcèlement moral et sexuel, y mettre un terme et le sanctionner (C. trav. art. L. 1152-4 ; C. trav. art. L. 1153-5), selon l’obligation de prévention du harcèlement.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue entre les organisations professionnelles d’employeurs du secteur et des organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, reprend les délais légaux du suivi médical : visite d’information et de prévention dans les 3 mois de l’embauche, puis au moins tous les 5 ans (CCN immobilier art. 12). Elle prévoit aussi une visite de reprise après un congé de maternité, une absence pour maladie professionnelle, une absence d’au moins 30 jours pour accident du travail ou d’au moins 60 jours pour maladie ou accident non professionnel (CCN immobilier art. 12). La prévention des risques dans les agences et les cabinets immobiliers gagne à rattacher les visites médicales, le document unique et les consignes de sécurité à un même calendrier.
La convention de l’immobilier impose la prise en charge des frais professionnels, par remboursement des frais réels sur justificatif ou par une allocation forfaitaire qui « doit correspondre à une réalité » (CCN immobilier art. 14.3), les conditions d’usage du véhicule étant précisées au contrat de travail (CCN immobilier art. 14.4). Le temps de déplacement professionnel qui dépasse le temps normal de trajet ouvre droit à une contrepartie (C. trav. art. L. 3121-4), fixée par l’employeur après consultation du comité social et économique (CSE) en l’absence d’accord d’entreprise (CCN immobilier art. 19.3.3).
L’accident survenu à l’occasion du travail, par exemple lors d’une visite, est un accident du travail (CSS art. L. 411-1), que l’employeur déclare dans les 48 heures (CSS art. R. 441-3). L’accident de trajet entre la résidence et le lieu de travail est également considéré comme un accident du travail pour l’application de la législation de sécurité sociale (CSS art. L. 411-2). En cas d’infraction relevée par un appareil de contrôle automatique, le représentant légal de la personne morale désigne le conducteur dans les 45 jours (C. route art. L. 121-6), une retenue sur salaire destinée à couvrir l’amende s’exposant à être écartée au titre de l’interdiction des sanctions pécuniaires (C. trav. art. L. 1331-2). Les déplacements professionnels des salariés de l’immobilier appellent ainsi un registre d’attribution des véhicules.
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, subordonne la carte professionnelle à une garantie financière permettant le remboursement des fonds déposés (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3), et interdit au collaborateur habilité de « recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d’argent » (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Un détournement commis par un salarié place donc d’abord le titulaire de la carte en défaut envers ses mandants.
La faute grave est celle « qui rend impossible le maintien du salarié dans l’entreprise » et seule peut justifier une mise à pied conservatoire (Cass. soc. 27-9-2007, n° 06-43.867, publié au Bulletin). La faute lourde suppose l’intention de nuire, qui ne résulte pas de la seule commission d’un acte préjudiciable (Cass. soc. 22-10-2015, n° 14-11.291, publié au Bulletin), et elle seule permet d’engager la responsabilité pécuniaire du salarié (Cass. soc. 25-1-2017, n° 14-26.071, publié au Bulletin). Aucune poursuite disciplinaire ne peut être engagée plus de 2 mois après la connaissance des faits, sauf poursuites pénales dans le même délai (C. trav. art. L. 1332-4). Le maniement de fonds et la faute du salarié supposent un dossier fondé sur des pièces comptables vérifiables, avant d’engager la procédure de licenciement pour faute grave.
Le contrat de travail est exécuté de bonne foi (C. trav. art. L. 1222-1). La convention impose au salarié la confidentialité et la loyauté, lui interdit toute concurrence pendant le contrat et, après la rupture, l’oblige seulement à s’abstenir de toute concurrence déloyale (CCN immobilier art. 14.1) ; le salarié qui cumule une autre activité en informe l’employeur (CCN immobilier art. 14.2).
La préparation d’une activité concurrente qui ne commence qu’après la fin du préavis n’est pas, à elle seule, déloyale, la Cour de cassation ayant approuvé une cour d’appel qui l’avait jugé ainsi (Cass. soc. 23-9-2020, n° 19-15.313, publié au Bulletin). En revanche, le détournement de mandats ou de clients pendant le contrat méconnaît la bonne foi et l’interdiction conventionnelle de concurrence. Lorsque le salarié est un négociateur habilité, il doit restituer son attestation au titulaire de la carte dans les 24 heures de la demande faite par lettre recommandée avec avis de réception (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9). La loyauté du salarié et le détournement de clientèle se prouvent par les éléments de l’entreprise, une preuve déloyale n’étant admise que si elle est indispensable et l’atteinte strictement proportionnée (Cass. ass. plén. 22-12-2023, n° 20-20.648, publié au Bulletin).
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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