Dans les agences immobilières, les cabinets d’administration de biens et les syndics, la durée du travail obéit au Code du travail, que la convention collective de la branche complète sans s’en écarter sur l’essentiel. La durée de référence est de 35 heures par semaine et de 1 607 heures par an, les heures accomplies au-delà relevant du régime légal des heures supplémentaires. Le négociateur ayant la qualité de voyageur, représentant ou placier échappe en principe à cette réglementation, tandis que les gestionnaires de copropriété connaissent des assemblées en soirée et des astreintes. Pour l’employeur, l’enjeu tient au choix du mode d’organisation et à la preuve des horaires réellement accomplis.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue entre les organisations professionnelles d’employeurs du secteur et des organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, régit la durée du travail dans son article 19, dans la rédaction issue de l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019, étendu par arrêté du 2 juillet 2021. Elle fixe la durée du travail à 35 heures par semaine, soit 1 607 heures par an (CCN immobilier art. 19.1 et 19.3.1).
La convention de l’immobilier ne crée pas de régime propre et renvoie, pour les heures supplémentaires, aux dispositions légales et réglementaires (CCN immobilier art. 20). À défaut d’accord, les 8 premières heures supplémentaires sont majorées de 25 % et les suivantes de 50 % (C. trav. art. L. 3121-36), et le contingent annuel est de 220 heures par salarié (C. trav. art. D. 3121-24). Au-delà, la contrepartie obligatoire en repos est de 50 % dans les entreprises de 20 salariés au plus et de 100 % au-delà (C. trav. art. L. 3121-38).
En cas de litige, l’employeur fournit au juge les éléments de nature à justifier les horaires effectivement réalisés (C. trav. art. L. 3171-4). Les heures supplémentaires dans l’immobilier appellent donc un relevé des heures des salariés qui ne suivent pas un horaire collectif, selon le régime général de la preuve des heures de travail.
Le forfait en jours repose sur l’article 19.9 de la convention, dans sa rédaction issue de l’avenant n° 73 du 5 décembre 2017, avec un plafond de 217 jours hors journée de solidarité (CCN immobilier art. 19.9). La rémunération ne peut être inférieure au salaire minimum conventionnel majoré d’au moins 12 % (CCN immobilier art. 19.9.3), et la convention impose un document de suivi mensuel et un entretien individuel annuel (CCN immobilier art. 19.9.6). L’article 19.9 a été étendu sous 3 réserves, qui renvoient notamment à un accord d’entreprise la prise en compte des absences, des arrivées et des départs en cours de période (Arrêté du 2-7-2021 art. 1er).
L’ancien texte de la branche, l’article 9 de l’avenant n° 20 dans sa rédaction issue de l’avenant n° 20 bis du 6 novembre 2001, n’était pas de nature à garantir une amplitude et une charge de travail raisonnables, et la Cour de cassation en a déduit la nullité de la convention de forfait d’un gestionnaire d’immeuble (Cass. soc. 14-12-2016, n° 15-22.003, publié au Bulletin). La validité d’un forfait fondé sur la seule rédaction actuelle n’étant pas tranchée, le forfait en jours dans l’immobilier gagne à respecter aussi les obligations supplétives de la loi (C. trav. art. L. 3121-65).
Pour le négociateur ayant la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP), la convention stipule que « le temps de travail du négociateur immobilier VRP n’étant pas contrôlable il ne relève pas de la réglementation sur la durée du travail », et aucun horaire ne doit apparaître sur son contrat ni sur son bulletin de paie (CCN immobilier annexe IV art. 2.1). Le négociateur non VRP est au contraire soumis à cette réglementation (CCN immobilier annexe IV art. 2.2), de sorte que ses visites en soirée ou le samedi entrent dans la durée du travail.
L’exclusion suppose une réelle liberté d’organisation, toute permanence du négociateur VRP devant rester limitée par rapport à l’ensemble de son activité (CCN immobilier annexe IV art. 1er). La Cour de cassation a censuré le rejet de la demande d’heures supplémentaires d’une négociatrice VRP qui produisait des pièces, alors que l’employeur ne produisait aucun élément de contrôle de la durée du travail, sans se prononcer sur l’incidence de la qualité de VRP (Cass. soc. 4-9-2024, n° 22-21.766, non publié au Bulletin). Le temps de travail du négociateur immobilier dépend ainsi de ses conditions réelles d’activité, la situation du négociateur VRP soumis à un horaire de fait n’étant pas tranchée.
La convention range les gestionnaires de copropriété parmi les salariés mobiles (CCN immobilier art. 19.3.2.3). Le gestionnaire qui tient une assemblée générale de copropriétaires pour le compte du syndic accomplit un temps de travail effectif, quelle que soit l’heure de la réunion (C. trav. art. L. 3121-1), et doit bénéficier d’un repos quotidien d’au moins 11 heures consécutives (C. trav. art. L. 3131-1). Le forfait annuel en heures prévu par la convention n’a été étendu que sous réserve qu’un accord d’entreprise fixe le nombre d’heures et la période de référence (Arrêté du 2-7-2021 art. 1er).
Les astreintes sont réservées aux salariés qui s’y sont engagés par avenant à leur contrat, avec une programmation connue 15 jours à l’avance et une contrepartie minimale de 6 % de la durée de l’astreinte en repos ou du salaire minimum horaire conventionnel en argent, portée à 10 % sur le repos hebdomadaire ou un jour chômé (CCN immobilier art. 19.7.2). L’intervention et le trajet correspondant sont du temps de travail effectif (CCN immobilier art. 19.7.2). Les horaires des gestionnaires de copropriété supposent donc un relevé des appels et des interventions.
Le repos hebdomadaire est donné le dimanche (C. trav. art. L. 3132-3). Pour les agences immobilières, la dérogation de plein droit ne vaut que pour les « locations saisonnières de meublés liés au tourisme » et les « bureaux de vente sur les lieux de construction ou d’exposition », et seulement pour les salariés employés à ces activités (C. trav. art. R. 3132-5). L’application aux agences des zones touristiques et des dimanches du maire, réservés au commerce de détail, n’est pas tranchée (C. trav. art. L. 3132-24 à L. 3132-26).
Les 11 jours fériés sont chômés et rémunérés, stipulation étendue sous réserve de l’article L. 3133-4 relatif au 1er mai (CCN immobilier art. 21.1). Dans les résidences de tourisme, l’annexe VI prévoit au contraire que les jours fériés sont normalement travaillés et compensés par autant de jours de repos, stipulation étendue sous réserve de l’article L. 3133-6 relatif au travail du 1er mai (CCN immobilier annexe VI art. 21.1 RT). Le travail du dimanche et des jours fériés dans l’immobilier suppose ainsi d’identifier la dérogation avant toute ouverture.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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