La rupture du contrat de travail d’un salarié de l’immobilier obéit au Code du travail, que la convention collective de la branche complète sur plusieurs points. Celle-ci fixe des préavis par catégorie et par ancienneté, aligne l’indemnité de licenciement sur l’indemnité légale, organise la clause de non-concurrence du négociateur et accorde au salarié qui part à la retraite une indemnité plus élevée que la loi. Le négociateur rémunéré à la commission appelle des calculs propres, la base conventionnelle de 1/13 pouvant être moins favorable que la base légale. La cession d’une agence ou d’un portefeuille de mandats pose enfin la question du transfert des contrats et, le cas échéant, du licenciement pour motif économique.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue entre les organisations professionnelles d’employeurs du secteur et des organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, fixe un préavis identique en cas de démission et de licenciement, hors faute grave ou lourde : 1 mois puis 2 mois à partir de 2 ans d’ancienneté pour les employés, 2 mois dès 1 an pour les agents de maîtrise et 3 mois pour les cadres (CCN immobilier art. 32). Le salarié classé AM2 étant rangé parmi les cadres pour l’application de la convention (Avenant n° 92 du 2-6-2022 art. 3.1), la durée de son préavis, 2 ou 3 mois, n’est pas tranchée expressément par la convention.
Le négociateur relève d’une échelle propre : le négociateur ayant la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP) bénéficie de 1, 2 puis 3 mois selon son ancienneté, le négociateur non VRP non cadre de 1 mois puis 2 mois à partir de 2 ans (CCN immobilier annexe IV art. 8). Pendant le préavis, le salarié peut s’absenter 2 heures par jour pour rechercher un emploi, sans réduction de salaire (CCN immobilier art. 32). Le préavis dans l’immobilier se calcule ainsi après vérification de la catégorie réelle du salarié.
Après 8 mois d’ancienneté ininterrompus, la convention accorde une indemnité « fixée à l’article R. 1234-2 du code du travail », soit 1/4 de mois de salaire par année jusqu’à 10 ans, puis 1/3 de mois au-delà (CCN immobilier art. 33). L’indemnité conventionnelle est donc identique à l’indemnité légale de licenciement.
Pour les salariés commissionnés, notamment les négociateurs, la convention retient comme base 1/13 de la rémunération perçue au cours des 12 mois précédents (CCN immobilier art. 37.3.1 ; CCN immobilier annexe IV art. 4.3). Cette base est mécaniquement inférieure à la moyenne mensuelle retenue par le Code du travail, qui s’impose dès lors qu’elle est plus favorable (C. trav. art. R. 1234-4). L’indemnité de licenciement dans l’immobilier d’un négociateur suppose donc de comparer les 3 bases avant d’établir le solde de tout compte.
Pour tous les salariés, la clause n’est licite que si elle est indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise, limitée dans le temps et dans l’espace, adaptée aux spécificités de l’emploi et assortie d’une contrepartie financière, ces conditions étant cumulatives (Cass. soc. 10-7-2002, n° 00-45.135, publié au Bulletin). Pour le négociateur, l’annexe IV limite la clause à 2 ans et fixe une contrepartie mensuelle égale à 20 % de la moyenne du salaire brut des 3 derniers mois d’activité (CCN immobilier annexe IV art. 9). Le négociateur VRP ne relève pas, pour sa clause, de l’accord national interprofessionnel des VRP du 3 octobre 1975 (CCN immobilier art. 1er).
L’employeur peut renoncer à la clause du négociateur par lettre recommandée dans les 15 jours de la notification de la rupture ou, en cas de dispense de préavis, au plus tard à la date du départ effectif (CCN immobilier annexe IV art. 9). La stipulation qui minore la contrepartie en cas de démission est réputée non écrite (Cass. soc. 25-1-2012, n° 10-11.590, publié au Bulletin). La clause de non-concurrence dans l’immobilier appelle donc une contrepartie unique et une décision prise dès la notification de la rupture.
Le salarié qui part volontairement à la retraite perçoit, dès 5 ans d’ancienneté, une indemnité conventionnelle de 0,60 mois de salaire, qui progresse jusqu’à 4,50 mois au-delà de 35 ans et reste plus favorable que la loi à toute ancienneté (CCN immobilier art. 34 ; C. trav. art. D. 1237-1). L’obligation de respecter le préavis de démission de l’article 32 a été exclue de l’extension, de sorte que les entreprises non adhérentes d’une organisation signataire ne peuvent exiger que le préavis légal (CCN immobilier art. 34 ; C. trav. art. L. 1237-10).
La mise à la retraite suppose que le salarié ait atteint l’âge requis et que l’employeur l’ait interrogé par écrit 3 mois avant son anniversaire sur son intention de partir (C. trav. art. L. 1237-5 ; C. trav. art. D. 1237-2-1). Elle ouvre droit à une indemnité au moins égale à l’indemnité légale de licenciement (C. trav. art. L. 1237-7 ; CCN immobilier art. 34), soumise à une contribution patronale de 40 % (CSS art. L. 137-12). À défaut de conditions réunies, la rupture constitue un licenciement (C. trav. art. L. 1237-8). Le départ et la mise à la retraite dans l’immobilier présentent ainsi des coûts très différents.
Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, les contrats en cours subsistent avec le nouvel employeur (C. trav. art. L. 1224-1), règle que la convention reprend en maintenant l’ancienneté et les avantages des salariés transférés (CCN immobilier art. 15). Statuant sur une rédaction antérieure de l’article 15, la Cour de cassation a jugé qu’il se borne à reprendre les conditions d’application de l’article L. 1224-1, et a censuré l’arrêt qui avait retenu le transfert des contrats alors que l’activité de gestion avait été répartie entre deux sociétés, l’entité n’ayant pas conservé son identité (Cass. soc. 12-1-2016, n° 14-22.216, publié au Bulletin). Le rachat d’un portefeuille de mandats n’emporte donc pas toujours le transfert des contrats de travail.
Dans les entreprises qui n’ont pas l’obligation de mettre en place un comité social et économique, le vendeur d’un fonds de commerce informe les salariés au plus tard 1 mois avant la vente (C. com. art. L. 141-23). La réduction des effectifs qui accompagne parfois l’opération obéit aux règles du licenciement pour motif économique, qui suppose une recherche préalable de reclassement (C. trav. art. L. 1233-3 ; C. trav. art. L. 1233-4). La cession d’agence et le licenciement économique imposent ainsi d’identifier, avant la signature, les salariés concernés.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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