Dans la branche de l’immobilier, la rémunération des salariés repose sur un salaire minimum brut annuel fixé pour chaque niveau de classification et versé sur 13 mois. La convention collective y ajoute une prime d’ancienneté forfaitaire et un treizième mois, et encadre les commissions et les primes sur objectifs. Le respect du minimum conventionnel s’apprécie sur l’année, alors que celui du salaire minimum interprofessionnel de croissance s’apprécie chaque mois. L’écart très faible entre ces deux planchers au premier niveau impose à l’employeur une vérification attentive de chaque bulletin de paie.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue par quatre organisations d’employeurs et quatre organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, fixe un salaire minimum brut annuel pour chacun des niveaux de sa grille, le salaire mensuel minimum correspondant à 1/13 de ce montant (CCN immobilier art. 37.1 ; CCN immobilier art. 37). L’avenant n° 111 du 24 juin 2026 fixe à compter du 1er juin 2026, « sur 13 mois, hors prime d’ancienneté », les minima suivants :
Cet avenant a été étendu par arrêté du 7 septembre 2026, publié au Journal officiel le 19 septembre 2026 (Arrêté du 7-9-2026 art. 1er). Pour les employeurs non adhérents, le minimum du niveau E1 restait en principe, jusqu’à cette publication, celui de l’avenant n° 110 du 4 mars 2026, inférieur au salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic) revalorisé le 1er juin 2026, qui s’appliquait alors par lui-même.
Sont notamment exclus de la comparaison avec le minimum l’intéressement, la participation, les primes exceptionnelles, les primes et gratifications à caractère bénévole ou aléatoire, les majorations pour heures supplémentaires, la prime d’ancienneté et les remboursements de frais (CCN immobilier art. 37.4). Le salaire minimum brut annuel de la convention de l’immobilier dépend ainsi du niveau attribué selon la classification des emplois de l’immobilier.
Le salaire global brut mensuel contractuel « est majoré de 32 euros tous les 3 ans, au 1er janvier suivant la date d’anniversaire » (CCN immobilier art. 36). Ce montant, fixé par l’avenant n° 103 du 13 mars 2024, étendu par arrêté du 23 juillet 2024, est identique pour tous les niveaux depuis le 1er juillet 2024 ; les forfaits en cours ont été actualisés à cette date (Avenant n° 103 du 13-3-2024 art. 3).
La majoration n’est pas due à la date anniversaire de l’embauche, mais au 1er janvier qui suit chaque période de 3 ans. Un salarié embauché le 15 mars 2023 atteint ainsi 3 ans d’ancienneté le 15 mars 2026 et perçoit sa première majoration sur le salaire de janvier 2027. Les négociateurs, qu’ils aient ou non la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP), en bénéficient également (Avenant n° 103 du 13-3-2024 art. 3 ; CCN immobilier annexe IV art. 5).
Exclue de la comparaison avec le minimum, la prime s’ajoute à celui-ci sans pouvoir s’y imputer (CCN immobilier art. 37.4). Le bulletin de paie mentionne le niveau du salarié, le salaire minimum de ce niveau et le millésime de la prochaine prime d’ancienneté dans l’immobilier (CCN immobilier art. 41).
La convention institue « un supplément de salaire, dit 13e mois, égal à 1 mois de salaire global brut mensuel contractuel », acquis au prorata du temps de présence dans l’année et « réglé sur la base du salaire de décembre », avec une faculté de fractionnement en deux versements semestriels (CCN immobilier art. 38). Les périodes de maintien du salaire au titre des congés payés, des congés pour événements familiaux, de la maladie ou de la maternité comptent comme temps de présence.
Pour les salariés commissionnés, le contrat peut inclure le treizième mois dans la rémunération, à condition de garantir dans l’année civile le salaire minimum annuel du niveau (CCN immobilier art. 38). Au visa de l’article 38 dans sa rédaction antérieure à l’avenant n° 83, la Cour de cassation a censuré l’arrêt qui avait déduit cette inclusion du seul dépassement du minimum annuel, motif inopérant à établir que les parties avaient entendu y recourir (Cass. soc. 4-9-2024, n° 22-16.129, publié au Bulletin sur une autre question). Il est dès lors recommandé à l’employeur de stipuler expressément, dans le contrat ou un avenant signé, que le taux de commission inclut le treizième mois.
Le treizième mois dans l’immobilier ne compte, pour la comparaison avec le Smic, que pour le mois où il est versé. La Cour de cassation a en effet censuré un rappel de salaire au titre du Smic alloué pour toute une période, alors que la salariée avait perçu, « les mois où des primes de vacances et de treizième mois lui avaient été versées », une rémunération supérieure au Smic (Cass. soc. 17-3-1988, n° 85-41.930, publié au Bulletin).
Pour tout salarié commissionné, le salaire minimum mensuel « peut constituer en tout ou partie (selon dispositions à fixer au contrat de travail) un acompte sur la commission » (CCN immobilier art. 37.2). Des avances supérieures ne sont admises qu’à titre exceptionnel et provisoire, sous réserve des règles légales sur la retenue des avances en espèces (CCN immobilier art. 37.2 ; C. trav. art. L. 3251-3).
Lorsque les objectifs sont définis unilatéralement par l’employeur dans le cadre de son pouvoir de direction, « celui-ci peut les modifier dès lors qu’ils sont réalisables et qu’ils ont été portés à la connaissance du salarié en début d’exercice » (Cass. soc. 2-3-2011, n° 08-44.977, publié au Bulletin). Lorsque les objectifs ou les taux figurent au contrat lui-même, il est recommandé de recueillir l’accord écrit du salarié avant toute modification.
En cas de maladie d’un salarié commissionné, la convention laisse au contrat le choix entre deux bases de maintien du salaire, la plus favorable au salarié s’appliquant à défaut de choix (CCN immobilier art. 24.2).
Une prime dont le versement dépend d’événements incertains risque d’être qualifiée d’aléatoire et de ne pas pouvoir combler l’écart avec le minimum (CCN immobilier art. 37.4). Les primes et la rémunération variable imposent donc deux contrôles distincts, celui du minimum annuel et celui du Smic mensuel, fixé depuis le 1er juin 2026 à 1 867,02 euros brut pour 35 heures (Arrêté du 22-5-2026 art. 1er). Le salaire minimum du négociateur immobilier obéit quant à lui aux règles propres de l’annexe IV.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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