La complémentaire santé dans l’immobilier

1. L’obligation de couverture

1.1. Le socle légal

Les entreprises dont les salariés ne bénéficient pas d’une couverture collective à adhésion obligatoire de frais de santé au moins aussi favorable que le minimum légal doivent la mettre en place par décision unilatérale, dont les salariés sont informés (CSS art. L. 911-7). Ce minimum comprend la prise en charge totale ou partielle des dépenses suivantes :

• la participation de l’assuré aux tarifs servant de base aux remboursements de la sécurité sociale ;
• le forfait journalier hospitalier ;
• les frais exposés, au-delà des tarifs de responsabilité, pour les soins dentaires prothétiques ou d’orthopédie dentofaciale et pour certains dispositifs médicaux.

Les contrats souscrits pour assurer cette couverture doivent respecter les conditions des contrats dits responsables, définies par le code de la sécurité sociale (CSS art. L. 911-7).

De manière générale, les garanties collectives complémentaires de la sécurité sociale sont instituées par convention ou accord collectif, par un projet d’accord ratifié à la majorité des salariés intéressés ou par une décision unilatérale de l’employeur constatée dans un écrit remis à chacun d’eux (CSS art. L. 911-1). L’entreprise couverte par un accord de branche peut ainsi compléter le régime conventionnel par l’un de ces actes, sans pouvoir descendre en dessous de celui-ci.

1.2. Le régime de la convention de l’immobilier

La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527) a été conclue par des organisations d’employeurs du secteur, dont la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), et par des organisations syndicales de salariés. Étendue par arrêté du 24 février 1989, elle s’impose à toutes les entreprises de son champ (CCN immobilier art. 1er).

Son article 26, dans la rédaction de l’avenant n° 91 du 11 avril 2022, étendu par arrêté du 21 février 2023, rend la garantie de frais de santé obligatoire pour tous les salariés, sous réserve des cas de dispense. Les ayants droit du salarié bénéficient également de cette garantie (CCN immobilier art. 26). La convention de l’immobilier va ainsi au-delà du socle légal, qui ne vise que les salariés. L’obligation couvre l’ensemble du personnel, y compris les négociateurs immobiliers salariés, quel que soit leur mode de rémunération.

1.3. Le choix de l’organisme

L’avenant n° 91 ne recommande ni ne désigne aucun organisme assureur. Le régime est souscrit auprès de l’organisme choisi par l’entreprise, et le contrat doit faire expressément référence à l’article 26 de la convention et à l’annexe qui s’y rapporte (CCN immobilier art. 26). Il est dès lors recommandé à l’employeur de faire vérifier, lors de la souscription puis à chaque modification de la branche, que le contrat reprend au moins les garanties et les taux conventionnels.

2. Le financement du régime

2.1. La répartition de la cotisation

La loi impose à l’employeur d’assurer au minimum la moitié du financement de la couverture collective et obligatoire de frais de santé (CSS art. L. 911-7). La convention de l’immobilier est plus exigeante : « La cotisation totale est répartie à raison de 55 % pour la part patronale et 45 % pour la part salariale » (CCN immobilier art. 26).

La convention règle aussi l’écart entre le contrat et l’annexe. Si le contrat prévoit, pour des garanties strictement identiques, une cotisation totale supérieure, le supplément est entièrement à la charge de l’employeur ; s’il prévoit une cotisation inférieure, le montant en euros de la part patronale ne peut être inférieur à celui du régime conventionnel (CCN immobilier art. 26). La quote-part salariale ne peut, en outre, excéder celle de la convention à identité de prestations.

2.2. Les taux étendus

Les cotisations de frais de santé sont exprimées en pourcentage du plafond mensuel de la sécurité sociale (PMSS), par personne couverte. Depuis l’avenant n° 101 du 13 décembre 2023, étendu par arrêté du 29 mai 2024, les taux étendus sont les suivants (Avenant n° 101 du 13-12-2023) :

• régime général, 1,65 % du PMSS par adulte et 0,92 % par enfant ;
• régime local d’Alsace-Moselle, 0,84 % par adulte et 0,55 % par enfant.

Ces taux s’appliquent depuis le 1er janvier 2024 aux entreprises adhérentes d’une organisation patronale signataire et, pour les autres, depuis le lendemain de la publication de l’arrêté d’extension au Journal officiel du 18 juin 2024 (Avenant n° 101 du 13-12-2023 art. 2).

2.3. Les taux de l’avenant n° 109

L’avenant n° 109 du 25 février 2026, signé par la FNAIM et l’Union syndicale de l’immobilier (UNIS) ainsi que par trois organisations syndicales de salariés, porte ces taux, à compter du 1er avril 2026, à 1,81 % du PMSS par adulte et 1,01 % par enfant pour le régime général, et à 0,92 % et 0,60 % pour l’Alsace-Moselle (Avenant n° 109 du 25-2-2026 art. 1er).

Cet avenant n’est pas étendu au 10 novembre 2026. Il ne s’impose qu’aux entreprises adhérentes de la FNAIM ou de l’UNIS (C. trav. art. L. 2262-1). Les autres entreprises restent tenues par les taux étendus de l’avenant n° 101, même si Légifrance présente la version correspondante de l’annexe III comme remplacée depuis le 1er avril 2026. Seul un arrêté assurant l’extension de l’avenant rendrait ces nouveaux taux obligatoires pour toutes les entreprises de la branche.

2.4. Le degré élevé de solidarité

La convention prélève sur la cotisation une contribution égale à 2 % de la cotisation brute totale, affectée à des prestations présentant un degré élevé de solidarité (CCN immobilier art. 26). La loi définit ces prestations comme non directement contributives : prise en charge de la cotisation de certains salariés, politique de prévention ou action sociale (CSS art. L. 912-1).

3. Les garanties

3.1. Le contrat responsable

L’arrêté d’extension de l’avenant n° 91 a étendu les tableaux de garanties sous réserve du respect du cahier des charges des contrats responsables, prévu par le code de la sécurité sociale (Arrêté du 21-2-2023 art. 1er). Les garanties conventionnelles ne peuvent donc s’appliquer que dans les limites fixées pour ces contrats, notamment les limites de prise en charge et les périodicités de renouvellement de certains équipements fixées pour ces contrats.

3.2. Les apports de l’avenant n° 109

L’avenant n° 109 met à jour les prestations et le tableau des garanties de l’annexe III pour tenir compte des dernières évolutions du contrat responsable, notamment au titre du dispositif « 100 % santé ». Il rappelle que les nouvelles exigences de ce cahier des charges, dont la prise en charge renforcée des prothèses capillaires et des fauteuils roulants, s’appliquent dès leur entrée en vigueur (Avenant n° 109 du 25-2-2026 art. 1er). Ces exigences découlent de la réglementation des contrats responsables ; en revanche, le tableau conventionnel mis à jour ne s’impose qu’aux adhérents des organisations signataires tant que l’avenant n’est pas étendu. Il est dès lors recommandé à l’employeur non adhérent de comparer son contrat avec la nouvelle annexe, afin d’anticiper une éventuelle extension.

4. Les dispenses et la portabilité

4.1. Les dispenses d’adhésion

Certains salariés peuvent, à leur initiative, se dispenser de l’obligation d’adhésion. Le code de la sécurité sociale vise notamment (CSS art. D. 911-2) :

• les bénéficiaires de la couverture complémentaire prévue par l’article L. 861-3 du code de la sécurité sociale, jusqu’à la fin de ce droit ;
• les salariés couverts par une assurance individuelle de frais de santé lors de la mise en place des garanties ou de l’embauche, jusqu’à l’échéance de ce contrat ;
• les salariés qui bénéficient, y compris comme ayants droit, de prestations servies au titre d’un autre emploi par l’un des dispositifs collectifs énumérés par ce texte, parmi lesquels le régime local d’assurance maladie d’Alsace-Moselle.

Les salariés en contrat à durée déterminée ou en contrat de mission peuvent également se dispenser si la durée de leur couverture collective est inférieure à un seuil réglementaire et s’ils justifient d’une couverture responsable. Cette durée s’apprécie à compter de la prise d’effet du contrat de travail, sans tenir compte de la portabilité (CSS art. L. 911-7). La convention de l’immobilier retient pour ce seuil une durée de couverture inférieure à 3 mois et ouvre en outre la dispense (CCN immobilier art. 26) :

• aux salariés et apprentis en contrat à durée déterminée ou de mission d’au moins 12 mois, qui justifient d’une couverture individuelle ;
• aux salariés et apprentis en contrat à durée déterminée ou de mission de moins de 12 mois ;
• aux salariés à temps partiel et apprentis dont la cotisation atteindrait au moins 10 % de la rémunération brute.

Dans ces trois cas, la demande écrite doit être formulée dans les 30 jours qui suivent la mise en place du régime, l’embauche ou le passage à temps partiel (CCN immobilier art. 26). Dans tous les cas, l’employeur doit être en mesure de produire la demande de dispense du salarié (CSS art. D. 911-2). Il est dès lors recommandé de conserver chaque demande écrite, accompagnée du justificatif de la couverture invoquée, dans le dossier du salarié.

4.2. La portabilité des droits

Le salarié dont le contrat prend fin, sauf faute lourde, et qui ouvre droit à l’assurance chômage conserve gratuitement la couverture de frais de santé en vigueur dans l’entreprise, pendant la durée de son indemnisation, dans la limite de la durée de son dernier contrat ou de ses derniers contrats consécutifs chez le même employeur et de 12 mois. Ce maintien suppose que les droits aient été ouverts chez le dernier employeur. L’ancien salarié justifie auprès de l’organisme assureur, à l’ouverture puis au cours de la période de maintien, qu’il en remplit les conditions. Le maintien bénéficie aussi aux ayants droit effectivement couverts à la date de la rupture (CSS art. L. 911-8).

L’employeur signale ce maintien dans le certificat de travail et informe l’organisme assureur de la cessation du contrat (CSS art. L. 911-8). Le régime de frais de santé forme avec la prévoyance de la branche le volet collectif de la protection sociale dans l’immobilier.

Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.