Les salariés des agences immobilières, des administrateurs de biens et des syndics acquièrent leurs congés payés selon le code du travail, complété par la convention collective de la branche. Celle-ci reprend la durée légale de 2,5 jours ouvrables par mois, encadre la période de prise et le report, et prévoit une compensation en cas de rappel pendant le congé. Depuis la loi du 22 avril 2024, les arrêts de maladie non professionnelle ouvrent également droit à congés, dans une limite propre. Ces règles conditionnent le calcul de l’indemnité et le contenu des informations à remettre au salarié à son retour d’arrêt.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527) a été conclue par des organisations d’employeurs du secteur, dont la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), et par des organisations syndicales de salariés, puis étendue par arrêté du 24 février 1989. Elle s’impose donc à toutes les entreprises de son champ, notamment les agences, les syndics, les administrateurs de biens et les résidences de tourisme (CCN immobilier art. 1er).
Le salarié a droit à un congé de 2 jours et demi ouvrables par mois de travail effectif chez le même employeur, sans que la durée totale exigible puisse excéder 30 jours ouvrables (C. trav. art. L. 3141-3). La convention de l’immobilier reprend ce rythme de 2,5 jours ouvrables par mois (CCN immobilier art. 21). La période de référence pour l’acquisition court du 1er juin au 31 mai, sauf accord collectif fixant une période différente, calée sur la période de modulation ou sur celle retenue pour la réduction du temps de travail sous forme de jours de repos (CCN immobilier art. 21).
Plusieurs périodes sont considérées comme du travail effectif pour déterminer la durée du congé, notamment :
Cette liste figure à l’article L. 3141-5 du code du travail, qui vise aussi les contreparties obligatoires en repos et certains jours de repos accordés par accord collectif (C. trav. art. L. 3141-5). La convention assimile en outre à du temps de travail effectif, pour le calcul du droit à congé, les périodes d’absence intégralement rémunérées (CCN immobilier art. 21). Une salariée en congé de maternité acquiert ainsi ses congés comme si elle avait travaillé, au rythme de 2,5 jours ouvrables par mois, sans la limite propre aux arrêts de maladie ordinaire.
Pour les arrêts de maladie ou d’accident non professionnels, la loi n° 2024-364 du 22 avril 2024 a fixé une durée d’acquisition particulière : 2 jours ouvrables par mois, dans la limite de 24 jours ouvrables par période de référence (C. trav. art. L. 3141-5-1). Un salarié absent toute l’année pour une maladie ordinaire acquiert ainsi 4 semaines de congé, et non 5. Pour un salarié qui a travaillé 6 mois et a été en arrêt de maladie non professionnelle les 6 autres mois de la période de référence, le droit s’élève à 15 jours au titre du travail et à 12 jours au titre de l’arrêt, soit 27 jours ouvrables.
La loi a rendu ces règles applicables, de façon rétroactive, à la période courant du 1er décembre 2009 à son entrée en vigueur, le 24 avril 2024, sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée et des stipulations conventionnelles plus favorables ; les actions tendant à l’octroi de congés à ce titre devaient être introduites, à peine de forclusion, dans un délai de 2 ans à compter de cette entrée en vigueur (Loi n° 2024-364 du 22-4-2024 art. 37). Les arrêts pour accident du travail ou maladie professionnelle restent, eux, assimilés à du travail effectif sans cette limite de 2 jours par mois.
La convention reconnaît au salarié le droit de prendre jusqu’à 24 jours ouvrables de congés entre le 1er mai et le 31 octobre, une partie des congés pouvant être prise en dehors de cette période en accord entre l’employeur et le salarié (CCN immobilier art. 21). Le calendrier des congés est établi par l’employeur au plus tard 15 jours avant la fin de la période de référence, après avis le cas échéant du comité social et économique (CSE), en fonction des nécessités du service et en tenant compte notamment de la situation de famille des salariés (CCN immobilier art. 21). Il est dès lors recommandé à l’employeur de fixer et de diffuser l’ordre des départs suffisamment tôt.
À défaut de stipulation dans un accord d’entreprise ou dans la convention de branche, la fraction continue d’au moins 12 jours ouvrables est attribuée entre le 1er mai et le 31 octobre. Lorsque des jours du congé principal sont pris en dehors de cette période, le salarié bénéficie de 2 jours ouvrables supplémentaires s’il en prend au moins 6, et d’1 jour s’il en prend 3 à 5 (C. trav. art. L. 3141-23). La convention renvoie elle-même à ces majorations, applicables « s’il y a lieu » (CCN immobilier art. 21).
Les jours dus au-delà de 24 jours ouvrables, c’est-à-dire la cinquième semaine, ne sont pas pris en compte pour l’ouverture de ce supplément. Il peut être dérogé à ces règles après accord individuel du salarié (C. trav. art. L. 3141-23). Il est dès lors recommandé à l’employeur qui souhaite éviter les jours de fractionnement de recueillir par écrit la renonciation du salarié, au moment où celui-ci demande à prendre ses congés hors période.
La convention organise le cas du salarié rappelé par l’employeur alors qu’il est en congé. Dans ces cas, que la convention qualifie d’exceptionnels, il bénéficie de 3 jours ouvrables de congé supplémentaire et du remboursement des frais de voyage aller et retour occasionnés par ce rappel (CCN immobilier art. 21). Cette compensation suppose un véritable rappel, décidé par l’employeur ; elle invite à réserver cette mesure aux situations qui l’exigent réellement.
En principe, les congés doivent être pris au cours de la période prévue. La convention n’admet en principe aucun report au-delà de l’année de référence suivant celle qui a ouvert les droits, sauf dans des cas limités : maternité ou adoption, maladie ou accident d’origine professionnelle ou non, personnel originaire de départements, régions ou territoires d’outre-mer ou de pays étrangers, ou accord collectif d’entreprise ou d’établissement (CCN immobilier art. 21).
Le code du travail organise désormais un report spécifique. Le salarié qui n’a pas pu prendre ses congés pendant la période de prise en raison d’une maladie ou d’un accident bénéficie d’une période de report de 15 mois. Cette période débute à la date à laquelle il reçoit, après sa reprise du travail, les informations que l’employeur doit lui communiquer (C. trav. art. L. 3141-19-1).
Au terme d’un arrêt de travail pour maladie ou accident, l’employeur porte à la connaissance du salarié, dans le mois qui suit la reprise, le nombre de jours de congé dont il dispose et la date jusqu’à laquelle ces jours peuvent être pris. Cette information est donnée par tout moyen conférant date certaine à sa réception, notamment au moyen du bulletin de paie (C. trav. art. L. 3141-19-3).
Le point de départ du délai de report dépend de cette information. Faute de l’avoir délivrée, l’employeur ne fait pas courir les 15 mois. Il est dès lors recommandé de faire figurer systématiquement ces 2 mentions sur le bulletin de paie du mois de reprise, ou de les adresser par un écrit dont la réception est datée. Le bulletin de paie présente l’avantage d’être remis à chaque salarié et de conserver une trace datée de l’information.
Pendant ses congés, le salarié perçoit le maintien de son salaire global brut mensuel contractuel, sauf si la règle du dixième de la rémunération de la période de référence lui est plus favorable (CCN immobilier art. 21). La convention définit le salaire global brut mensuel contractuel comme le salaire réel perçu par le salarié et convenu entre les parties (CCN immobilier art. 37.3.1).
L’employeur doit donc comparer les deux méthodes et retenir la plus avantageuse. La comparaison présente un enjeu particulier pour les salariés dont la rémunération comporte une part variable importante.
Pour les négociateurs immobiliers, l’annexe IV de la convention permet, à côté du maintien ou du dixième, d’inclure l’indemnité de congés payés dans la commission, à condition que le contrat mentionne expressément le taux de commission et sa majoration au titre de l’indemnité légale de congés payés (CCN immobilier annexe IV art. 7).
Dans un litige concernant une négociatrice dont le contrat prévoyait que le taux de commission incluait les congés payés, la Cour de cassation a jugé qu’il en résultait que le rappel de commissions ne pouvait pas être assorti de congés payés (Cass. soc. 12-9-2018, n° 16-11.690, publié au Bulletin sur une autre question). Cet arrêt applique le contrat ; il ne se prononce pas sur la validité de la clause d’inclusion. Le régime propre aux congés payés du négociateur immobilier obéit ainsi à une rédaction contractuelle exigeante.
Une indemnité calculée sur le seul maintien de salaire, sans comparaison avec le dixième, ou des congés non acquis pendant un arrêt de maladie, peuvent donner lieu à une demande de rappel. Ces demandes de nature salariale obéissent aux règles de la prescription triennale des rappels de salaire. Il est dès lors recommandé à l’employeur de conserver, pour chaque salarié, le détail du calcul retenu et le décompte des jours acquis pendant les absences.
La convention prévoit 11 jours fériés chômés et payés, correspondant aux fêtes légales (CCN immobilier art. 21.1). Cette stipulation a été étendue sous réserve du respect de l’article L. 3133-4 du code du travail, relatif au 1er mai. Les congés payés s’inscrivent enfin dans l’ensemble plus large des congés et de la protection sociale dans l’immobilier, qui comprend aussi les congés pour événements familiaux, le maintien de salaire en cas de maladie et la prévoyance de branche.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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