Le négociateur immobilier acquiert des congés payés comme tout salarié, mais sa rémunération à la commission rend plus délicat le calcul de l’indemnité qui lui est due pendant son absence. La convention collective de l’immobilier applique la règle légale de comparaison entre le maintien du salaire et le dixième de la rémunération perçue, et autorise l’inclusion de l’indemnité dans le taux de commission à des conditions précises. Pour l’employeur, l’enjeu tient à la rédaction de la clause de commission, dont dépend le risque d’un rappel d’indemnité de congés payés.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue entre les organisations professionnelles d’employeurs du secteur et des organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, fixe les règles des congés payés dans l’immobilier. Le salarié acquiert 2,5 jours ouvrables de congé par mois, sur une période de référence allant du 1er juin au 31 mai, sauf accord différent, et 24 jours ouvrables peuvent être pris entre le 1er mai et le 31 octobre (CCN immobilier art. 21).
La convention prévoit en outre 11 jours fériés chômés et payés, stipulation étendue sous réserve de l’article L. 3133-4 du Code du travail (CCN immobilier art. 21). Le négociateur en bénéficie dans les mêmes conditions que les autres salariés de l’agence, la convention ne prévoyant aucune règle propre aux négociateurs sur ce point.
Le calendrier des congés est fixé au plus tard 15 jours avant la fin de la période de référence. Le salarié rappelé pendant son congé bénéficie de 3 jours ouvrables supplémentaires et du remboursement de ses frais (CCN immobilier art. 21).
Le report des congés au-delà de l’année suivante n’est admis par la convention que dans des cas limités : maternité ou adoption, maladie ou accident, salariés originaires d’outre-mer ou étrangers, ou accord d’entreprise le prévoyant (CCN immobilier art. 21). Il est dès lors recommandé à l’employeur de veiller à ce que le négociateur, dont l’activité dépend des affaires en cours, prenne effectivement ses congés au cours de la période prévue.
La convention consacre son annexe IV au statut du négociateur immobilier engagé à titre exclusif et rémunéré principalement à la commission. Cette annexe, issue de l’avenant n° 31 du 15 juin 2006 étendu par arrêté du 5 juin 2007, est en vigueur dans la rédaction de l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019, étendu par arrêté du 2 juillet 2021. Elle distingue le négociateur qui a la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP), dont le temps de travail n’est pas contrôlable, et le négociateur non VRP, soumis à la réglementation sur la durée du travail (CCN immobilier annexe IV art. 2).
Cette distinction ne modifie pas le droit à congés. Le négociateur immobilier VRP, qui n’a pas d’horaire, acquiert ses congés dans les mêmes conditions que les autres salariés, l’annexe se bornant à régler le calcul de l’indemnité (CCN immobilier annexe IV art. 7).
Le Code du travail prévoit que le congé annuel ouvre droit à une indemnité égale au dixième de la rémunération brute totale perçue par le salarié au cours de la période de référence. Cette indemnité ne peut être inférieure au montant de la rémunération qui aurait été perçue pendant le congé si le salarié avait continué à travailler (C. trav. art. L. 3141-24). Lorsque la durée du congé est différente de la durée légale, l’indemnité est calculée proportionnellement à la durée du congé effectivement dû.
La convention retient la même comparaison : l’indemnité correspond au maintien du salaire global brut mensuel contractuel, sauf si la règle du dixième est plus favorable (CCN immobilier art. 21). Pour le négociateur, l’annexe permet à l’employeur et au négociateur de convenir au contrat soit de l’application de cette règle, soit de l’inclusion de l’indemnité dans la rémunération (CCN immobilier annexe IV art. 7).
Pour la règle du dixième, la rémunération brute totale perçue pendant la période de référence comprend les commissions versées au négociateur. Les commissions perçues au cours d’une période de référence augmentent donc l’indemnité de congés payés de la période suivante.
À titre d’illustration, un négociateur qui a perçu 36 000 euros brut au cours de la période de référence, minimum et commissions compris, peut prétendre au titre de la règle du dixième à une indemnité de 3 600 euros pour la totalité de son congé annuel, soit 30 jours ouvrables. S’il n’a acquis que 12 jours de congé, l’indemnité est calculée à proportion de ce congé effectivement dû, soit 1 440 euros.
La règle du maintien est plus difficile à appliquer, puisque la rémunération que le négociateur aurait perçue s’il avait travaillé dépend des affaires qu’il aurait réalisées. Il est dès lors recommandé à l’employeur de calculer les deux montants, de retenir le plus élevé et de conserver le détail de ce calcul.
Le texte légal prévoit enfin que certaines périodes d’absence assimilées à du temps de travail effectif sont réputées avoir donné lieu à rémunération en fonction de l’horaire de travail de l’établissement, certaines d’entre elles dans la limite de 80 % de la rémunération associée (C. trav. art. L. 3141-24). Pour le négociateur VRP sans horaire, la traduction concrète de cette règle n’est pas précisée par les textes.
L’annexe permet d’inclure l’indemnité de congés payés dans la commission, à la condition que le contrat de travail « mentionne expressément le taux de commission et sa majoration au titre de l’indemnité légale de congés payés » (CCN immobilier annexe IV art. 7). Le contrat doit donc faire apparaître deux éléments distincts : le taux de base de la commission et la majoration représentative des congés payés.
Une clause qui se bornerait à indiquer un taux global « congés payés inclus », sans en identifier la part, ne paraît pas répondre à cette exigence. Il est dès lors recommandé de rédiger la clause du contrat du négociateur immobilier en chiffrant séparément le taux et la majoration, par exemple un taux de base majoré d’un dixième, et de reprendre cette distinction sur le bulletin de paie.
Ainsi, un contrat qui fixe la commission à 20 % des honoraires encaissés, majorée de 10 % au titre des congés payés, fait apparaître un taux global de 22 %, dont 2 points représentent l’indemnité de congés. Cette présentation permet au négociateur de vérifier le montant de l’indemnité incluse et à l’employeur d’en justifier le paiement.
Lorsque le contrat prévoit valablement l’inclusion, le négociateur ne peut pas réclamer une indemnité de congés payés en sus de ses commissions. Dans une affaire concernant une négociatrice, la Cour de cassation a cassé sans renvoi, au visa de la force obligatoire du contrat, l’arrêt qui avait alloué des congés payés sur un rappel de commissions, alors que le contrat prévoyait que le taux de commissionnement incluait les congés payés, ce dont il résultait que ce rappel ne pouvait en être assorti (Cass. soc. 12-9-2018, n° 16-11.690, publié au Bulletin sur une autre question).
Cet arrêt applique le contrat tel qu’il était rédigé ; il ne se prononce pas sur la validité de la clause d’inclusion elle-même. Il ne dispense donc pas l’employeur de respecter les conditions de l’annexe, faute de quoi il s’expose à devoir l’indemnité de congés payés calculée selon la règle de droit commun, en plus des commissions.
L’inclusion de l’indemnité dans la commission ne doit pas non plus conduire à méconnaître les minima. Lorsque le contrat inclut aussi le treizième mois, le négociateur non cadre doit percevoir dans l’année une rémunération au moins égale à 13 fois le minimum mensuel, congés payés inclus (CCN immobilier annexe IV art. 5.2).
Les affaires préparées par le négociateur avant son départ en congé peuvent se conclure pendant son absence. Les commissions correspondantes sont dues selon les règles fixées par le contrat pour les commissions du négociateur ; elles s’ajoutent à l’indemnité de congés payés et entrent dans la rémunération perçue au cours de la période de référence suivante.
Il est recommandé de prévoir dans le contrat le sort des affaires suivies par un autre négociateur pendant le congé, afin d’éviter une double revendication de la même commission.
Le salaire minimum du négociateur, de 1 540 euros brut par mois complet pour le négociateur VRP non cadre et correspondant au salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic) pour le négociateur non VRP, peut constituer en tout ou partie une avance sur commissions (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.1 et 4.2.3). L’annexe ne précise pas comment l’indemnité de congés payés s’articule avec ce minimum pour le mois au cours duquel le congé est pris. Pour le négociateur non VRP, dont le minimum est le Smic, la rémunération du mois doit en tout état de cause être appréciée au regard des règles propres au Smic.
Il est dès lors recommandé à l’employeur de distinguer sur le bulletin de paie l’indemnité de congés payés, les commissions acquises et le minimum garanti, afin de pouvoir établir que chacun de ces droits a été respecté. Le bulletin peut utilement mentionner aussi les jours de congé acquis et pris, ce qui facilite le contrôle du calcul par le négociateur. Ces règles complètent la rémunération du négociateur immobilier.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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