La convention collective de l’immobilier ne couvre pas tous les salariés qui travaillent autour de l’immeuble. Elle cède devant toute autre convention nationale étendue propre à un secteur, comme la promotion immobilière, ou à une catégorie de personnel, comme les gardiens, concierges et employés d’immeubles. Un même employeur peut ainsi appliquer deux conventions à des salariés différents, et un syndic peut gérer des contrats de travail dont il n’est pas l’employeur. Identifier la convention voisine applicable évite d’appliquer à tort les règles de l’immobilier, ou de les écarter à tort.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue par quatre organisations d’employeurs et quatre organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, s’applique aux entreprises dont l’activité principale relève des activités immobilières de la nomenclature officielle. Son article 1er réserve toutefois l’application d’une autre convention nationale étendue dans deux hypothèses :
La convention de l’immobilier s’efface donc de deux manières différentes. Dans le premier cas, c’est l’entreprise entière qui échappe à son champ. Dans le second, seule une catégorie de salariés en est écartée, l’entreprise restant soumise à la convention de l’immobilier pour ses autres salariés.
Le rattachement d’une entreprise à une convention dépend de l’activité principale qu’elle exerce : « La convention collective applicable est celle dont relève l’activité principale exercée par l’employeur » (C. trav. art. L. 2261-2). Ce critère départage notamment la convention de l’immobilier et celle de la promotion immobilière, et suppose d’identifier, dans une entreprise qui exerce plusieurs métiers, celui qui est prépondérant. Les règles détaillées du champ d’application de la convention de l’immobilier précisent les codes d’activité visés.
La convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979 (IDCC 1043), dont l’article 1er résulte d’un avenant n° 74 étendu par arrêté du 24 décembre 2009, s’applique au personnel « chargé d’assurer la garde, la surveillance et l’entretien » des immeubles, « quel que soit le régime juridique de l’employeur » (CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles art. 1er).
Ce champ est défini par les fonctions exercées et non par l’activité de l’employeur. Un gardien employé par une société immobilière, une société foncière ou un syndicat de copropriétaires relève ainsi de la convention des gardiens, alors même que son employeur appliquerait la convention de l’immobilier à ses autres salariés. La délimitation est cohérente avec la réserve de l’article 1er de la convention de l’immobilier, qui vise précisément ce personnel.
En copropriété, « l’employeur est le syndicat des copropriétaires », le contrat de travail étant signé par le syndic, son mandataire (CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles art. 1er). Le décret n° 67-223, qui organise le fonctionnement des copropriétés, confie au syndic le soin d’engager et de congédier le personnel employé par le syndicat et de fixer ses conditions de travail, l’assemblée générale ayant seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois (Décret n° 67-223 art. 31).
Le cabinet de syndic qui gère ces contrats n’en est donc pas l’employeur. Ses propres salariés, gestionnaires de copropriété, assistants ou comptables, relèvent de la convention de l’immobilier, tandis que le gardien de l’immeuble relève de la convention des gardiens et a pour employeur le syndicat. Il est dès lors recommandé au syndic de distinguer clairement, dans ses procédures internes, les décisions qu’il prend comme employeur de ses salariés et celles qu’il prend comme mandataire du syndicat.
Une entreprise de l’immobilier qui emploie directement du personnel de gardiennage ou d’entretien applique deux conventions. La convention de l’immobilier en tire les conséquences pour les élections professionnelles : le personnel relevant de la convention des gardiens est intégré au collège électoral correspondant à son statut, un collège distinct pouvant être créé par accord unanime des syndicats représentatifs (CCN immobilier art. 7.2).
Dans cette situation, les salaires minima, la classification, les congés conventionnels et les indemnités de rupture se déterminent selon la convention dont relève chaque salarié. Il est recommandé à l’employeur de mentionner sur chaque contrat de travail et chaque bulletin de paie la convention effectivement applicable au salarié concerné.
La convention collective nationale de la promotion immobilière du 18 mai 1988 (IDCC 1512), étendue par arrêté du 4 novembre 1988, vise les entreprises « assurant principalement une activité de promotion immobilière », c’est-à-dire l’initiative et la coordination de programmes de construction, ainsi que les aménageurs et lotisseurs (CCN promotion immobilière art. 1er). Elle dispose de ses propres avenants, dont un avenant n° 51 du 12 janvier 2026, étendu par arrêté du 20 mai 2026.
Selon la nomenclature d’activités publiée par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), la promotion immobilière de logements relève de la sous-classe 41.10A, hors de la division 68 consacrée aux activités immobilières. Les promoteurs relèvent donc de la convention de la promotion immobilière, et non de celle de l’immobilier.
La convention de la promotion immobilière comporte elle-même plusieurs exclusions :
Les voyageurs, représentants ou placiers (VRP) employés par un promoteur ne relèvent pas pour autant de l’annexe IV de la convention de l’immobilier, qui ne vise que les négociateurs des entreprises comprises dans le champ de cette dernière (CCN immobilier art. 1er). Leur statut conventionnel n’est pas tranché par les textes. Il est dès lors recommandé au promoteur qui emploie des vendeurs VRP de définir précisément dans leur contrat les règles de rémunération, de préavis et de non-concurrence qu’il entend leur appliquer.
Toutes les activités liées à la construction ou à l’achat de biens ne relèvent pas de la promotion. Selon la même nomenclature, les marchands de biens, classés sous le code 68.10Z, et la promotion immobilière à objet locatif, classée sous le code 68.20A, relèvent de la division 68, donc en principe de la convention de l’immobilier. Le rattachement de chaque entreprise s’apprécie toutefois au regard de l’activité réellement exercée, et non de la seule dénomination de l’activité.
Les organismes d’HLM sont cités par l’article 1er de la convention de l’immobilier comme exemple d’un secteur pouvant relever d’une convention nationale étendue propre (CCN immobilier art. 1er). Lorsqu’une telle convention leur est applicable, la convention de l’immobilier cède devant elle. Il appartient à chaque organisme de vérifier le texte dont il relève compte tenu de sa forme juridique et de son activité.
La frontière entre les branches a aussi des effets hors du droit du travail. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réserve les opérations d’entremise portant sur les biens d’autrui aux titulaires d’une carte professionnelle (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3). La chambre commerciale de la Cour de cassation juge qu’un agent commercial ne peut exercer, en cette qualité, des activités régies par cette loi pour le compte d’un mandant qui n’est pas titulaire de la carte, tel un promoteur (Cass. com. 18-10-2011, n° 10-30.087, publié au Bulletin ; Cass. civ. 1re 17-3-2016, n° 14-21.738, publié au Bulletin sur la première branche du second moyen). Ces décisions portent sur la loi Hoguet et sur le statut d’agent commercial, non sur la convention collective applicable.
Lorsque l’activité principale d’une entreprise évolue au point de la faire changer de branche, ou lorsqu’une activité est cédée à une entreprise relevant d’une autre convention, l’application de la convention antérieure peut être mise en cause. La convention de l’immobilier renvoie sur ce point aux garanties légales, en prévoyant le maintien de l’ancienneté et une garantie de rémunération sur la base des 12 derniers mois (CCN immobilier art. 15).
Il est dès lors recommandé à l’employeur dont l’activité se transforme de faire le point, avant tout changement, sur la convention collective de l’immobilier et sur la convention voisine susceptible de lui succéder, afin d’anticiper les conséquences pour chaque catégorie de salariés.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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