Savoir si une entreprise relève de la convention collective de l’immobilier conditionne l’ensemble des règles applicables à ses salariés, des salaires minima à la prévoyance. Le texte vise les entreprises dont l’activité principale relève des activités immobilières de la nomenclature officielle, ainsi que les résidences de tourisme, certaines holdings et les structures communes à un groupe. Il s’efface toutefois devant une autre convention nationale étendue propre à un secteur, comme la promotion immobilière, ou à une catégorie de personnel, comme les gardiens d’immeubles. Une erreur de rattachement expose l’employeur à des rappels de salaire et à la contestation de l’ensemble des avantages conventionnels.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527) a été conclue par quatre organisations d’employeurs et quatre organisations syndicales de salariés du secteur, rejointes depuis par d’autres organisations, dont l’Union syndicale de l’immobilier (UNIS), par lettre du 17 septembre 2009. Elle a été étendue par arrêté du 24 février 1989, puis mise à jour à plusieurs reprises, en dernier lieu par l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019, étendu par arrêté du 2 juillet 2021 (CCN immobilier art. 1er).
L’extension rend les stipulations d’une convention de branche obligatoires pour tous les employeurs et salariés compris dans son champ d’application, qu’ils soient ou non adhérents d’une organisation signataire (C. trav. art. L. 2261-15). La convention de l’immobilier s’impose donc à toute entreprise qui entre dans le champ défini par son article 1er, sans qu’il soit besoin de rechercher si elle adhère à une organisation professionnelle.
L’article 1er de la convention définit son champ par référence à la nomenclature d’activités française (NAF). Relèvent de la convention :
L’intitulé même de la convention désigne ses principaux destinataires : les administrateurs de biens, les sociétés immobilières et les agents immobiliers. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui réglemente l’exercice des activités d’entremise et de gestion portant sur les biens d’autrui, vise de son côté la transaction, la gestion immobilière et l’exercice des fonctions de syndic de copropriété (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 1er). L’agence de transaction, l’administrateur de biens et le syndic professionnel entrent ainsi, en principe, dans le champ de la convention de l’immobilier.
Les marchands de biens, classés sous le code 68.10Z, et la promotion immobilière à objet locatif, classée sous le code 68.20A, relèvent également de la division 68 de la nomenclature, à la différence de la promotion immobilière de logements, rattachée au code 41.10A, selon la nomenclature publiée par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Le rattachement de chaque entreprise s’apprécie toutefois au cas par cas, au regard de l’activité réellement exercée.
La convention s’applique également aux holdings, classées sous les codes 64.20Z et 70.10Z, dont l’activité principale s’exerce à travers des filiales relevant de la convention. Elle vise de même les groupements d’intérêt économique, associations ou syndicats créés par un groupe d’entreprises relevant en majorité de son champ, sauf application d’accords professionnels de branche dont ils peuvent relever (CCN immobilier art. 1er). Une société de tête qui exerce son activité à travers des agences ou des administrateurs de biens filiales peut ainsi être tenue d’appliquer la convention, alors même qu’elle n’exerce aucune activité immobilière propre.
Le champ territorial couvre la France métropolitaine et, « depuis le 14 septembre 2007 », les départements et régions d’outre-mer (CCN immobilier art. 1er).
Le Code du travail retient un critère unique : « La convention collective applicable est celle dont relève l’activité principale exercée par l’employeur » (C. trav. art. L. 2261-2). La convention de l’immobilier reprend ce critère en visant les entreprises dont l’activité principale relève de la division 68 (CCN immobilier art. 1er).
Il en résulte que la convention applicable est déterminée au niveau de l’employeur, et non poste par poste. Un comptable, un agent d’accueil ou un assistant employé par une agence immobilière relève de la convention de l’immobilier au même titre qu’un gestionnaire de copropriété, dès lors que l’activité principale de l’entreprise entre dans le champ du texte.
L’article L. 2261-2 se réfère à l’activité principale « exercée » par l’employeur, et non au code d’activité qui lui a été attribué lors de son immatriculation. L’article 1er de la convention mentionne pourtant, pour le code 81.10Z, les entreprises immatriculées sous ce code, alors qu’il retient l’activité principale pour la division 68.
Lorsque le code attribué ne correspond plus à l’activité réellement exercée, par exemple après le développement d’une activité nouvelle, il est dès lors recommandé à l’employeur de vérifier son rattachement au regard de l’activité effective, de faire rectifier le code si nécessaire et de documenter les éléments qui fondent son choix.
Une même entreprise peut exercer plusieurs activités, par exemple la transaction et la promotion, ou la gestion locative et l’exploitation d’une résidence de tourisme. Le Code du travail prévoit que, lorsque la pluralité d’activités rend incertaine l’application du critère de l’activité principale, les conventions collectives peuvent, par des clauses réciproques et de nature identique, fixer les conditions dans lesquelles l’entreprise détermine les conventions qui lui sont applicables (C. trav. art. L. 2261-2).
À défaut de telles clauses, le critère de l’activité principale demeure seul applicable. Il est alors recommandé à l’employeur de déterminer quelle activité est prépondérante au sein de l’entreprise et de conserver les éléments qui en justifient, afin de pouvoir établir son rattachement en cas de contestation.
L’article 1er de la convention réserve expressément l’application d’une autre convention nationale étendue. Cette réserve joue dans deux hypothèses :
La convention collective nationale de la promotion immobilière du 18 mai 1988 (IDCC 1512), étendue, vise les entreprises « assurant principalement une activité de promotion immobilière » (CCN promotion immobilière art. 1er). La promotion immobilière de logements étant classée hors de la division 68 de la nomenclature, sous le code 41.10A, les promoteurs relèvent de cette convention et non de la convention de l’immobilier. Les conventions voisines de l’immobilier obéissent à leurs propres règles, qui ne se transposent pas d’une branche à l’autre.
La convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979 (IDCC 1043) s’applique au personnel « chargé d’assurer la garde, la surveillance et l’entretien » des immeubles, « quel que soit le régime juridique de l’employeur » (CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles art. 1er). Ces salariés échappent donc à la convention de l’immobilier, y compris lorsque leur employeur en relève pour ses autres salariés.
La convention de l’immobilier en tire les conséquences pour les élections professionnelles : le personnel relevant de la convention des gardiens est intégré au collège électoral correspondant à son statut, sauf accord unanime des syndicats représentatifs prévoyant un collège distinct (CCN immobilier art. 7.2).
La convention s’applique à l’ensemble des salariés de l’entreprise comprise dans son champ. Les cadres placés hors classification en bénéficient également, de même que les cadres salariés qui exercent des fonctions de mandataires sociaux en conservant leurs fonctions techniques de direction, lorsque les conditions légales du cumul sont remplies et dans la limite de la rémunération attachée au contrat de travail (CCN immobilier art. 14.5 et 14.6).
Les démarcheurs vérificateurs et négociateurs salariés des entreprises couvertes, qui remplissent les conditions du statut légal des voyageurs, représentants ou placiers (VRP), relèvent de la convention « et non de l’accord national interprofessionnel VRP du 3 octobre 1975 », l’article 1er renvoyant pour le négociateur immobilier à un avenant spécifique (CCN immobilier art. 1er). L’annexe IV, issue de l’avenant n° 31 du 15 juin 2006, étendu par arrêté du 5 juin 2007, fixe le statut du négociateur immobilier engagé par un seul employeur et rémunéré principalement à la commission, qu’il ait ou non la qualité de VRP.
L’annexe exclut toutefois de son propre champ deux catégories :
Les résidences de tourisme et les résidences hôtelières relèvent de la convention, qui leur consacre une annexe VI issue d’un avenant du 27 décembre 2010, étendu par arrêté du 29 octobre 2012. Cette annexe adapte notamment la durée du travail, le travail de nuit et le régime des jours fériés aux contraintes de l’exploitation touristique, et une grille de classification distincte leur est réservée (CCN immobilier annexe VI ; CCN immobilier art. 35). Le régime propre aux résidences de tourisme complète ainsi le texte de base.
Le rattachement d’une entreprise à la convention collective de l’immobilier détermine enfin les mentions de son bulletin de paie, qui doit désigner la convention, le niveau du salarié et le salaire minimum de ce niveau (CCN immobilier art. 41). Il est dès lors recommandé à l’employeur de vérifier ce rattachement dès la création de l’entreprise et à chaque évolution notable de son activité.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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