Les agences immobilières, cabinets d’administration de biens, syndics et sociétés immobilières appliquent les règles communes de la représentation du personnel, complétées sur plusieurs points par la convention collective de l’immobilier. Le comité social et économique (CSE) doit être mis en place dès que l’effectif d’au moins 11 salariés est atteint pendant 12 mois consécutifs, ce qui impose de bien décompter les négociateurs salariés et de distinguer les agents commerciaux, qui ne sont pas des salariés. La convention fixe un budget minimal des activités sociales et culturelles, règle le collège du personnel d’immeuble et organise la négociation de branche. L’enjeu pratique tient au respect des seuils, à la régularité des élections et à la validité des accords conclus dans les entreprises dépourvues de délégué syndical.
« Un comité social et économique est mis en place dans les entreprises d’au moins onze salariés. » Sa mise en place n’est obligatoire que si cet effectif est atteint pendant 12 mois consécutifs, les effectifs étant calculés selon les règles générales du code du travail (C. trav. art. L. 2311-2).
Ces règles prennent intégralement en compte les salariés en contrat à durée indéterminée à temps plein. Les salariés en contrat à durée déterminée, les salariés intermittents et les salariés temporaires sont pris en compte à due proportion de leur temps de présence au cours des 12 mois précédents, sauf lorsqu’ils remplacent un salarié absent ; les salariés à temps partiel le sont en divisant la somme des horaires inscrits dans leur contrat par la durée légale ou conventionnelle (C. trav. art. L. 1111-2). Les apprentis et les titulaires d’un contrat de professionnalisation ne sont pas pris en compte pendant la durée prévue par le texte (C. trav. art. L. 1111-3).
Le négociateur salarié, qu’il ait ou non la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP), est titulaire d’un contrat de travail : toute convention de représentation conclue entre un VRP et un employeur est d’ailleurs un contrat de travail, « nonobstant toute stipulation expresse du contrat ou en son silence » (C. trav. art. L. 7313-1). Il entre donc dans l’effectif selon la nature de son contrat, en application des règles de décompte rappelées ci-dessus (C. trav. art. L. 1111-2).
L’agent commercial est en revanche un mandataire indépendant, immatriculé au registre spécial des agents commerciaux (C. com. art. L. 134-1). Il est présumé ne pas être lié au donneur d’ordre par un contrat de travail, sauf s’il travaille dans un lien de subordination juridique permanente (C. trav. art. L. 8221-6). Tant que cette présomption n’est pas renversée, il ne figure pas parmi les salariés décomptés ; une requalification en contrat de travail conduirait en revanche à l’intégrer dans l’effectif.
Il est dès lors recommandé à l’employeur qui recourt à la fois à des négociateurs salariés et à des agents commerciaux de suivre son effectif mois par mois et d’apprécier le risque de requalification avant de conclure qu’un seuil n’est pas franchi.
Lorsque le seuil de 11 salariés est franchi dans les conditions prévues, l’employeur informe le personnel tous les 4 ans de l’organisation des élections, par tout moyen conférant date certaine à cette information ; le premier tour doit se tenir au plus tard le 90e jour suivant la diffusion (C. trav. art. L. 2314-4).
Les organisations syndicales intéressées sont invitées à négocier le protocole d’accord préélectoral et à établir leurs listes. Dans les entreprises de 11 à 20 salariés, l’employeur n’invite les organisations syndicales à cette négociation que si au moins un salarié s’est porté candidat dans les 30 jours suivant l’information du personnel (C. trav. art. L. 2314-5).
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue entre les organisations professionnelles d’employeurs du secteur et des organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, tient compte des entreprises qui emploient aussi du personnel relevant de la convention des gardiens, concierges et employés d’immeubles. Ce personnel est intégré au collège électoral correspondant à son statut ; un collège distinct peut être créé par accord unanime des organisations syndicales représentatives (CCN immobilier art. 7.2).
Dans les entreprises qui ne sont pas tenues de mettre en place une représentation du personnel, la convention de l’immobilier prévoit que le personnel « pourra désigner dans son sein une personne » pour le représenter dans l’application de la convention ; l’alinéa relatif aux seuils a été étendu sous réserve du respect de l’article L. 2301-1 du code du travail (CCN immobilier art. 7.2).
Le seuil de 11 salariés s’apprécie en principe dans chaque entreprise (C. trav. art. L. 2311-2). Toutefois, lorsqu’une unité économique et sociale regroupant au moins 11 salariés est reconnue par accord collectif ou par décision de justice entre plusieurs entreprises juridiquement distinctes, « un comité social et économique commun est mis en place » ; des CSE d’établissement et un CSE central sont constitués lorsque l’unité comporte au moins deux établissements (C. trav. art. L. 2313-8).
Un groupe de sociétés exploitant plusieurs agences sous une direction commune peut ainsi se voir imposer un CSE commun si une unité économique et sociale est reconnue. Il est dès lors recommandé à l’employeur qui organise son activité en plusieurs sociétés d’apprécier ce risque au regard de l’unité de direction et de la communauté de travail entre les structures.
Dans les entreprises d’au moins 50 salariés, la convention de l’immobilier fixe le budget des activités sociales et culturelles du CSE à au moins 0,50 % de la masse salariale brute. Elle prévoit aussi une subvention de fonctionnement de 0,20 %, portée à 0,22 % dans les entreprises d’au moins 2 000 salariés (CCN immobilier art. 8). Ces montants conventionnels s’imposent à toute entreprise du champ de la convention, qui est étendue ; la gestion de ces budgets relève des attributions du comité social et économique, dans le cadre fixé par la loi.
La convention de l’immobilier rend obligatoire la commission santé, sécurité et conditions de travail (CSSCT) dans les entreprises d’au moins 300 salariés. L’alinéa qui prévoyait une commission facultative dans les entreprises de moins de 50 salariés a été exclu de l’extension, en tant qu’il contrevient à l’article L. 2315-43 du code du travail (CCN immobilier art. 9).
La convention impose un règlement intérieur dans les entreprises d’au moins 50 salariés pendant 12 mois depuis le 1er janvier 2020 (CCN immobilier art. 11). Il est dès lors recommandé à l’employeur d’y faire figurer les consignes relatives à l’accès aux fichiers des mandants et au maniement des fonds.
Dans les entreprises où sont constituées une ou plusieurs sections syndicales d’organisations représentatives, l’employeur engage au moins une fois tous les 4 ans une négociation sur la rémunération, le temps de travail et le partage de la valeur ajoutée, et une négociation sur l’égalité professionnelle et la qualité de vie et des conditions de travail (C. trav. art. L. 2242-1).
En l’absence de délégué syndical, les entreprises de 11 à moins de 50 salariés peuvent négocier avec un salarié mandaté par une organisation syndicale représentative ou avec un ou des membres titulaires du CSE. L’accord conclu avec des élus doit être signé par des membres représentant la majorité des suffrages exprimés lors des dernières élections ; l’accord conclu avec un salarié mandaté non élu doit être approuvé par les salariés à la majorité des suffrages exprimés (C. trav. art. L. 2232-23-1). Dans les entreprises de 11 à 20 salariés dépourvues d’élu, les règles prévues pour les entreprises de moins de 11 salariés s’appliquent (C. trav. art. L. 2232-23). Le partage entre ce qu’un accord d’entreprise peut régler et ce qui reste réservé à la branche détermine l’intérêt de ces négociations.
La négociation de branche est conduite au sein de la commission paritaire permanente de négociation et d’interprétation (CPPNI). Chaque organisation y dispose de trois représentants au plus ; la commission se réunit au moins trois fois par an et se prononce sur les demandes d’interprétation de la convention (CCN immobilier art. 4).
Le salarié mandaté pour participer aux réunions de la branche voit son absence assimilée à du temps de travail, sans retenue de salaire ; le salarié commissionné est rémunéré sur son salaire global brut mensuel contractuel. Les membres salariés de la CPPNI bénéficient de la protection prévue par l’article L. 2411-3 du code du travail (CCN immobilier art. 6.2.2).
Le financement du dialogue social de branche repose par ailleurs sur une contribution des entreprises instituée par l’avenant n° 106 du 28 mai 2025, étendu par arrêté du 18 septembre 2025 et applicable depuis le 1er janvier 2026. Assise sur la masse salariale brute de l’année précédente, elle s’élève à 0,0125 % dans les entreprises de 1 à 10 salariés, 0,0075 % de 11 à 49 salariés, 0,0050 % de 50 à 299 salariés et 0,0015 % au-delà (Avenant n° 106 du 28-5-2025). Il est dès lors recommandé à l’employeur d’organiser l’absence de ces salariés en amont et de vérifier, avant toute mesure les concernant, s’ils bénéficient de cette protection, dans le cadre plus large du dialogue social et des contrôles du secteur.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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