La carte professionnelle conditionne l’exercice des activités de transaction, de gestion immobilière et de syndic de copropriété. Elle est délivrée à l’entreprise ou à l’agent immobilier, et non à ses salariés, qui interviennent sous la carte de leur employeur au moyen d’une habilitation ou d’une déclaration de direction d’établissement. L’employeur doit donc articuler les conditions de sa propre carte avec l’organisation des postes de négociateur et de directeur d’agence. Le défaut ou la perte de la carte prive en outre les collaborateurs du cadre légal qui leur permet d’agir pour son compte.
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, encadre l’activité des personnes qui, « d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui ». Elle vise notamment l’achat, la vente, la recherche, l’échange et la location d’immeubles, la gestion immobilière et « l’exercice des fonctions de syndic de copropriété » (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 1er).
Ces activités « ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle », délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie (CCI) territoriale ou, dans les circonscriptions dépourvues de CCI territoriale, par le président de la CCI de région ; en Corse, elle est délivrée par le président du conseil d’administration de l’établissement public du commerce et de l’industrie de Corse depuis la loi n° 2025-640 du 15 juillet 2025 (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3). La demande est présentée au président de la CCI territoriale ou de la chambre départementale d’Île-de-France dans le ressort de laquelle se trouve le siège de la société demanderesse ou le principal établissement de la personne physique (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 5). L’agence de transaction, l’administrateur de biens et le syndic professionnel relèvent ainsi du même régime d’accès à la profession.
La personne physique qui demande la carte doit remplir quatre conditions :
Lorsque la carte est demandée par une société, la garantie financière et l’assurance la concernent elle-même, tandis que l’aptitude professionnelle et l’absence d’incapacité sont exigées de ses représentants légaux et statutaires (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3). Le montant de la garantie financière est « au moins égal à la somme de 110 000 euros » (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 30).
La carte est « valable trois ans ». Sa demande de renouvellement est présentée 2 mois avant la date d’expiration, accompagnée notamment de la justification du respect de l’obligation de formation continue, de la garantie financière et de l’assurance (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 80). Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui fixe les conditions d’application de la loi Hoguet, fait ainsi de la formation continue du titulaire une condition du maintien de son activité, et partant de l’intervention de ses collaborateurs habilités.
Le salarié qui négocie, s’entremet ou s’engage pour le compte de l’agence ne détient pas de carte. Il agit en vertu d’une habilitation : « Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs » (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Cette justification prend la forme d’une attestation d’habilitation, visée par le président de la CCI territoriale ou de la chambre départementale d’Île-de-France compétente, puis délivrée par le titulaire de la carte (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9).
Le collaborateur habilité ne peut ni recevoir ou détenir des sommes d’argent, ni donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l’exception des mandats conclus au profit du titulaire de la carte, ni assurer la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). La garantie financière de l’employeur couvre ainsi des fonds que le négociateur n’a pas le droit de manier. Il est dès lors recommandé à l’employeur de rédiger la description de poste et le contrat de travail du négociateur dans le respect de ces interdictions.
L’habilitation peut aussi être donnée à un collaborateur non salarié, auquel s’applique alors le statut des agents commerciaux du code de commerce (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Dans ce cas, le titulaire de la carte veille à ce que le collaborateur soit inscrit au registre spécial des agents commerciaux et ait souscrit une assurance de responsabilité professionnelle (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 5). La Cour de cassation juge que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 « pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci » (Cass. com. 18-10-2011, n° 10-30.087, publié au Bulletin). Le choix entre agent commercial et négociateur salarié suppose donc, dans les deux cas, une carte détenue par le mandant.
Chaque établissement, succursale, agence ou bureau donne lieu à une déclaration préalable d’activité par la personne qui en assure la direction. Cette personne doit justifier de l’aptitude professionnelle et ne pas être frappée d’une incapacité (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3). Le décret de 1972 précise que les gérants, mandataires « ou salariés » qui dirigent l’entreprise ou un établissement sans être titulaires de la carte justifient de leur aptitude par un diplôme ou par une expérience professionnelle, « avec un temps d’activité réduit de moitié » (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 16).
La nomination d’un salarié à la tête d’une agence est donc subordonnée à des conditions légales que le contrat de travail ne peut suppléer. Le défaut de déclaration préalable d’activité est puni de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 14). Un négociateur habilité promu directeur d’agence change par ailleurs de régime, puisque la loi interdit au collaborateur habilité de diriger un établissement (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4).
Sur le plan conventionnel, la convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue entre les organisations professionnelles d’employeurs du secteur et des organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, cite le directeur d’agence parmi ses emplois repères : directeur d’agence débutant au niveau C2, confirmé au niveau C3 (CCN immobilier annexe I). Ces emplois repères sont indicatifs. Il est dès lors recommandé à l’employeur de vérifier, avant toute promotion, à la fois les conditions de la loi Hoguet et le classement prévu par la convention de l’immobilier.
Est puni de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende le fait de se livrer ou de prêter son concours, d’une manière habituelle, aux opérations visées par la loi « sans être titulaire de la carte » ou après l’avoir restituée ou en ayant omis de la restituer après injonction de l’autorité administrative compétente. Les mêmes peines frappent l’usage des dénominations « agent immobilier », « syndic de copropriété » ou « administrateur de biens » sans carte, ainsi que le représentant légal d’une société qui exerce ces activités sans remplir ou en ayant cessé de remplir les conditions d’aptitude professionnelle et d’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 14).
Le même article punit des mêmes peines le fait de négocier, s’entremettre ou prendre des engagements pour le compte du titulaire d’une carte « sans y avoir été habilité » (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 14). Le salarié qui poursuit son activité de négociation alors que son employeur n’est plus en mesure de l’habiliter peut donc s’exposer lui-même à une sanction pénale.
Le non-renouvellement de la carte, faute notamment de formation continue du titulaire, met l’entreprise dans l’impossibilité d’exercer les activités soumises à la loi. La carte « ne peut être renouvelée » si son titulaire ne justifie pas avoir rempli son obligation de formation continue (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3-1). Les collaborateurs habilités, dont les pouvoirs dérivent de cette carte, ne peuvent plus agir pour son compte.
Le sort des contrats de travail en pareil cas n’est pas tranché par les textes propres à la profession, qui ne prévoient ni suspension ni rupture automatique. La situation relève donc des règles générales du code du travail, selon la cause de l’interruption d’activité et ses conséquences sur l’emploi. Il est dès lors recommandé à l’employeur d’anticiper le renouvellement de sa carte, de suivre la formation continue exigée de lui-même et de ses collaborateurs, et de faire analyser la situation avant toute décision concernant les salariés si la carte venait à ne pas être renouvelée.
Le salarié de l’immobilier peut lui-même devenir titulaire d’une carte. Le titulaire du baccalauréat ou d’un titre de niveau équivalent justifie de l’aptitude professionnelle s’il a occupé « pendant au moins trois ans un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l’article 1er » de la loi (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 12). À défaut de diplôme, la durée est de 10 ans, « réduite à quatre ans s’il s’agit d’un emploi de cadre au titre duquel le demandeur était affilié comme tel auprès d’une institution de retraite complémentaire » (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 14).
Ces durées s’entendent d’un emploi à temps complet ou de l’équivalent en temps complet d’un emploi à temps partiel, que l’occupation ait été continue ou non (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 15). Les contrats successifs d’un salarié dans plusieurs entreprises du secteur peuvent ainsi se cumuler.
Les documents remis par l’employeur au salarié, notamment le certificat de travail, peuvent servir à établir la durée et la nature de l’emploi subordonné dont le décret exige la justification. Il est dès lors recommandé à l’employeur de veiller à l’exactitude de l’intitulé du poste et du statut mentionnés sur ces documents, en particulier lorsque le salarié a été affilié comme cadre.
L’avenant n° 92 du 2 juin 2022, étendu par arrêté du 30 juin 2023, qui a refondu la classification de la convention de l’immobilier, range les niveaux AM2 à C4 parmi les cadres « pour l’application des dispositions conventionnelles de la branche » (Avenant du 2-6-2022 art. 3.1). Cette qualification conventionnelle ne se confond pas avec l’affiliation comme cadre à une institution de retraite complémentaire, seule visée par le décret de 1972 pour réduire la durée d’emploi exigée.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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