Le négociateur immobilier engage des frais pour prospecter, visiter les biens et rencontrer les clients, le cas échéant avec son propre véhicule. Le principe, posé par la Cour de cassation, veut que ces frais soient supportés par l’employeur, et la convention collective de l’immobilier lui laisse le choix entre un remboursement sur justificatifs et une indemnité forfaitaire fixée au contrat. Le traitement social de ces sommes et de la déduction forfaitaire spécifique propre aux voyageurs, représentants ou placiers (VRP), en voie de suppression progressive, constitue un point d’attention lors d’un contrôle de l’Urssaf.
La prise en charge des frais professionnels repose sur un principe dégagé par la jurisprudence. En rejetant un pourvoi, la Cour de cassation a énoncé qu’« il est de principe » que les frais qu’un salarié justifie avoir exposés pour les besoins de son activité professionnelle et dans l’intérêt de l’employeur doivent lui être remboursés, sans pouvoir être imputés sur sa rémunération, à moins qu’il n’ait été contractuellement prévu qu’il en conserverait la charge moyennant une somme fixée à l’avance de manière forfaitaire, et à la condition que la rémunération proprement dite du travail reste au moins égale au salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic) (Cass. soc. 25-2-1998, n° 95-44.096, publié au Bulletin).
Cette règle vaut pour les VRP. Elle a conduit la Cour de cassation à juger que la clause du contrat de travail qui mettait à la charge d’un VRP les frais engagés pour les besoins de son activité devait être réputée non écrite (Cass. soc. 25-3-2010, n° 08-43.156, publié au Bulletin).
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue entre les organisations professionnelles d’employeurs du secteur et des organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, prévoit la prise en charge des frais professionnels des salariés par remboursement des frais réels ou par allocation forfaitaire (CCN immobilier art. 14.3). Pour les frais des VRP, elle renvoie à son annexe IV, relative au statut du négociateur immobilier, issue de l’avenant n° 31 du 15 juin 2006 et en vigueur dans la rédaction de l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019, étendu par arrêté du 2 juillet 2021.
L’annexe offre deux options : le remboursement des frais réels sur justificatifs, éventuellement dans la limite d’un plafond fixé au contrat, ou une indemnité forfaitaire fixée au contrat, les frais restant alors à la charge du négociateur (CCN immobilier annexe IV art. 6.1). L’arrêté d’extension a étendu cette stipulation « sous réserve du respect du principe général de prise en charge des frais professionnels, tel que dégagé par la jurisprudence de la Cour de cassation », en visant les deux arrêts précités.
Le remboursement au réel suppose que le négociateur produise les justificatifs de ses dépenses. Pour que ces remboursements soient exclus de l’assiette des cotisations sociales, les frais doivent être appuyés de justifications suffisamment précises pour en établir la réalité et le montant, avoir été exposés dans l’intérêt de l’entreprise et ne pas être d’un niveau exagéré (BOSS, Frais professionnels, § 70).
Le plafond contractuel admis par l’annexe ne peut pas avoir pour effet de laisser à la charge du négociateur des frais réellement exposés pour l’agence, sauf à méconnaître la réserve formulée lors de l’extension. Il est dès lors recommandé à l’employeur de fixer ce plafond à un niveau cohérent avec l’activité réelle du négociateur et de le réviser lorsque cette activité évolue.
L’indemnité forfaitaire est admise à condition d’être prévue au contrat et fixée à l’avance. Elle ne doit pas, selon la jurisprudence de 1998, réduire la rémunération proprement dite du travail en dessous du Smic (Cass. soc. 25-2-1998, n° 95-44.096, publié au Bulletin).
Sur le plan social, l’exclusion d’assiette d’une allocation forfaitaire suppose que l’employeur établisse que des frais ont été effectivement engagés et leur caractère professionnel ; à défaut, l’allocation constitue un complément de rémunération réintégré pour la totalité de son montant (BOSS, Frais professionnels, § 100). Les allocations qui ne dépassent pas les limites fixées par l’arrêté du 4 septembre 2025 relatif aux frais professionnels déductibles sont exclues de plein droit de l’assiette, si les circonstances de fait correspondent à celles prévues par la réglementation (BOSS, Frais professionnels, § 110).
Une clause qui se borne à stipuler que le taux de commission couvre les frais du négociateur, sans fixer à l’avance une somme forfaitaire distincte, ne correspond à aucune des deux options de l’annexe. Elle s’expose à être réputée non écrite au regard du principe rappelé en 2010, avec pour conséquence le remboursement des frais justifiés par le négociateur.
En outre, une indemnité versée sans lien avec des frais réels doit être regardée comme un élément de salaire, quelle que soit la dénomination que lui donne la convention ou le contrat (BOSS, Frais professionnels, § 30). Il est dès lors recommandé de distinguer clairement, dans le contrat et sur le bulletin de paie, les commissions et la prise en charge des frais.
Lorsque le négociateur est contraint d’utiliser son véhicule personnel pour ses déplacements professionnels, l’employeur peut lui verser des indemnités kilométriques. Ces indemnités sont réputées utilisées conformément à leur objet dans les limites des barèmes kilométriques publiés chaque année par l’administration fiscale (BOSS, Frais professionnels, § 390 et 415).
L’employeur doit cependant justifier de l’existence des déplacements professionnels et du nombre exact de kilomètres parcourus. À défaut de pièce justificative, les indemnités sont intégrées dans l’assiette des cotisations et contributions sociales (BOSS, Frais professionnels, § 390). Les frais de stationnement constituent des frais professionnels supplémentaires, même si l’employeur rembourse déjà des indemnités kilométriques (BOSS, Frais professionnels, § 410).
Pour un négociateur qui multiplie les visites, cette exigence de preuve impose un suivi précis : date, adresse du bien ou du client, objet de la visite et kilométrage. Il est dès lors recommandé à l’employeur de mettre en place un relevé mensuel des déplacements et du véhicule, rapproché de l’agenda et des mandats, et de le conserver avec les bulletins de paie.
L’annexe prévoit que l’employeur peut opter pour un abattement forfaitaire de 30 % sur l’assiette des cotisations de sécurité sociale des VRP, « conformément à l’arrêté du 20 décembre 2002 modifié par l’arrêté du 25 juillet 2005 ». À défaut de convention ou d’accord collectif qui l’y autorise, l’option suppose l’accord du salarié, recueilli dans le contrat, par avenant ou par lettre recommandée avec coupon-réponse, le silence du salarié valant acceptation ; le négociateur qui a donné son accord peut revenir sur sa décision pour l’année à venir, par un courrier remis à l’employeur avant le 31 décembre (CCN immobilier annexe IV art. 6.2).
Cette stipulation renvoie à un texte ancien et à un taux qui n’est plus celui en vigueur. Le Bulletin officiel de la sécurité sociale (BOSS), qui publie la doctrine opposable de l’administration, vise désormais l’arrêté du 4 septembre 2025 relatif aux frais professionnels déductibles (BOSS, Frais professionnels, § 2120).
Le taux de la déduction applicable aux VRP, fixé à 30 % au 31 décembre 2021, est réduit de 2 points chaque année depuis le 1er janvier 2024, jusqu’à sa suppression au 1er janvier 2038 (BOSS, Frais professionnels, § 2300). Il est ainsi de 24 % en 2026. Le montant de la déduction est plafonné à 7 600 euros par salarié et par année civile (BOSS, Frais professionnels, § 2120).
Faute de convention ou d’accord collectif l’ayant explicitement prévue, ou d’accord du comité social et économique, l’application de la déduction suppose le consentement de chaque salarié, dont l’employeur s’assure chaque année, le silence valant accord ; l’employeur qui ne justifie pas avoir informé ou consulté ses salariés ne peut se prévaloir de leur accord, même tacite (BOSS, Frais professionnels, § 2180 à 2210). Pendant la période d’extinction, le consentement recueilli pour une durée indéterminée couvre toutefois la période restant à courir jusqu’à la suppression du dispositif (BOSS, Frais professionnels, § 2330). La déduction est en outre admise par tolérance pour les VRP même en l’absence de frais réellement supportés, et peut se cumuler avec les remboursements de frais (BOSS, Frais professionnels, § 2310 et 2320).
L’application de la déduction ne peut pas avoir pour effet de ramener, pour chaque paie, l’assiette des cotisations en deçà de l’assiette minimale, qui correspond au Smic augmenté des indemnités, primes ou majorations s’y ajoutant en vertu d’une disposition législative ou réglementaire (BOSS, Frais professionnels, § 2220 ; CSS art. R. 242-1). Les éléments de rémunération prévus par la seule convention collective n’entrent pas dans ce calcul.
La déduction est réservée aux professions figurant sur une liste fiscale, qui vise les « voyageurs, représentants et placiers de commerce ou d’industrie » (BOSS, Frais professionnels, § 2130 et annexe). Le BOSS ne précise pas le rattachement du négociateur immobilier VRP à cette catégorie. Il est dès lors recommandé à l’employeur qui applique la déduction de recueillir le consentement écrit de chaque négociateur et de conserver la preuve de son information, ces points étant examinés lors d’un contrôle de l’Urssaf. Ces règles complètent la rémunération du négociateur immobilier.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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