Le contrôle de l’Urssaf vérifie l’assiette et le paiement des cotisations de sécurité sociale sur la période non prescrite, dans la limite d’un délai de 3 ans. Dans les entreprises de l’immobilier, plusieurs points tiennent à l’organisation propre du secteur : remboursement des frais des négociateurs, déduction forfaitaire spécifique pour frais professionnels des négociateurs ayant la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP), véhicules mis à disposition, recours à des agents commerciaux et régime de prévoyance de la branche. Les règles applicables sont celles du code de la sécurité sociale, commentées par le Bulletin officiel de la sécurité sociale (BOSS), qui expose la doctrine de l’administration. La procédure est contradictoire : avis de contrôle, lettre d’observations, réponse de l’entreprise, puis recours amiable et contentieux.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue entre les organisations professionnelles d’employeurs du secteur et des organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, prévoit le remboursement des frais professionnels des salariés au réel ou par une allocation forfaitaire (CCN immobilier art. 14.3).
Pour le négociateur, son annexe IV organise deux modalités : le remboursement des frais réels sur justificatifs, éventuellement dans la limite d’un plafond contractuel, ou une indemnité forfaitaire fixée au contrat. Cette stipulation a été étendue « sous réserve du respect du principe général de prise en charge des frais professionnels » (CCN immobilier annexe IV art. 6.1).
Le BOSS distingue trois modalités d’indemnisation : le remboursement des dépenses réelles, le versement d’allocations forfaitaires et, pour certaines professions, la déduction forfaitaire spécifique. À défaut d’être justifiées par des frais professionnels, les indemnités versées sont des éléments de salaire, « quelle que soit la dénomination qui leur est donnée par convention collective ou par contrat » (BOSS, Frais professionnels, § 30 et 40).
Le remboursement au réel n’est exclu de l’assiette que si les frais sont justifiés avec précision, exposés dans l’intérêt de l’entreprise et d’un niveau non exagéré. Les allocations forfaitaires sont exclues dans les limites fixées par la réglementation, à condition que les circonstances de fait correspondent à celles prévues ; au-delà, l’employeur doit justifier leur utilisation conforme à leur objet pour la fraction excédentaire (BOSS, Frais professionnels, § 70, 100, 110 et 120).
Pour les indemnités kilométriques versées au salarié contraint d’utiliser son véhicule personnel, l’employeur doit justifier de l’existence des déplacements professionnels et du nombre exact de kilomètres parcourus ; à défaut, les indemnités sont réintégrées dans l’assiette (BOSS, Frais professionnels, § 390). Il est dès lors recommandé à l’employeur de conserver, pour chaque négociateur, un relevé daté des visites et des déplacements qui fonde les frais professionnels remboursés.
La déduction forfaitaire spécifique est un abattement sur l’assiette des cotisations réservé aux professions énumérées par l’article 5 de l’annexe IV du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2000. La liste vise les « voyageurs, représentants et placiers de commerce ou d’industrie », au taux initial de 30 %, et le montant de la déduction est plafonné à 7 600 euros par salarié et par année civile (BOSS, Frais professionnels, § 2120 et annexe).
L’employeur peut l’appliquer lorsqu’une convention ou un accord collectif l’a explicitement prévue ou lorsque le comité social et économique (CSE) a donné son accord ; à défaut, chaque salarié doit y consentir, son silence valant accord, et l’employeur doit prouver qu’il l’a informé des conséquences de l’abattement sur ses droits sociaux, sous peine de réintégration (BOSS, Frais professionnels, § 2180 à 2210). L’abattement ne peut ramener l’assiette en deçà de l’assiette minimale fondée sur le salaire minimum de croissance (BOSS, Frais professionnels, § 2220).
L’annexe IV de la convention de l’immobilier prévoit, pour le négociateur VRP, une déduction forfaitaire de 30 % « conformément à l’arrêté du 20 décembre 2002 modifié », appliquée en vertu d’un accord collectif ou de l’accord du salarié, recueilli au contrat, par avenant ou par lettre recommandée avec coupon-réponse, le silence valant acceptation (CCN immobilier annexe IV art. 6.2).
Ce taux n’est plus d’actualité. Le BOSS se réfère désormais à l’arrêté du 4 septembre 2025 et précise que, pour les VRP, le taux est réduit de 2 points chaque année à compter du 1er janvier 2024, jusqu’à sa suppression au 1er janvier 2038 (BOSS, Frais professionnels, § 2300). Le taux applicable en 2026 s’établit ainsi à 24 %.
Pendant cette période de sortie, le BOSS admet par tolérance, pour les VRP depuis le 1er janvier 2023, l’application de l’abattement même en l’absence de frais réellement supportés et son cumul avec les remboursements de frais professionnels, les autres conditions restant exigées ; le consentement recueilli pour une durée indéterminée couvre la période restant à courir (BOSS, Frais professionnels, § 2310 à 2330). Le rattachement du négociateur VRP à la profession visée par la liste n’est pas spécialement commenté par le BOSS. Il est dès lors recommandé à l’employeur de conserver la preuve du consentement de chaque négociateur et d’appliquer le taux de l’année, non celui de l’annexe IV.
L’avantage en nature consiste dans la fourniture ou la mise à disposition d’un bien ou d’un service qui permet au salarié de faire l’économie de frais qu’il aurait dû supporter ; il entre dans l’assiette des cotisations (BOSS, Avantages en nature, § 10 et 20). L’utilisation privée d’un véhicule mis à disposition de façon permanente constitue un avantage en nature ; il n’y en a pas lorsque le salarié doit restituer le véhicule pendant le repos hebdomadaire et les congés, ou lorsque cette utilisation lui est interdite par écrit pendant ces périodes (BOSS, Avantages en nature, § 540 et 550).
En cas d’application de la déduction forfaitaire spécifique, la mise à disposition d’un véhicule de travail n’est pas réintégrée comme un remboursement de frais, mais l’avantage en nature correspondant à un usage privé l’est avant l’abattement (BOSS, Frais professionnels, § 2240). Dans les résidences de tourisme, l’annexe VI de la convention prévoit que le personnel logé ou nourri conserve la même rémunération et que ces avantages en nature sont évalués selon le barème de la sécurité sociale (CCN immobilier annexe VI art. 14.4 RT).
Les contributions patronales de prévoyance complémentaire sont exclues de l’assiette des cotisations de sécurité sociale, dans certaines limites, à condition notamment que les garanties revêtent un caractère collectif et obligatoire ; elles restent soumises à la contribution sociale généralisée (CSG) et à la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) ainsi qu’au forfait social, au taux de 8 % dans les entreprises d’au moins 11 salariés et de 0 % en deçà (BOSS, Protection sociale complémentaire, § 10 et 50).
La convention de l’immobilier institue un régime de prévoyance et de frais de santé obligatoire pour toutes les catégories de salariés (CCN immobilier art. 26). Les taux étendus, opposables à toutes les entreprises du champ, sont ceux de l’avenant n° 91 pour la prévoyance et de l’avenant n° 101 pour les frais de santé ; ceux de l’avenant n° 109, non étendu au 10 novembre 2026, ne s’imposent qu’aux adhérents des organisations signataires. Il est dès lors recommandé à l’employeur de vérifier que l’acte instituant les garanties dans l’entreprise couvre bien l’ensemble du personnel visé et que les dispenses d’adhésion sont justifiées.
L’agent commercial immatriculé est présumé ne pas être lié au donneur d’ordre par un contrat de travail. La présomption tombe lorsqu’il travaille dans un lien de subordination juridique permanente ; la dissimulation d’emploi salarié est alors établie si le donneur d’ordre s’est soustrait intentionnellement à ses obligations d’employeur (C. trav. art. L. 8221-6).
Dans un arrêt non publié, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait retenu un contrat de travail entre une agence et ses agents commerciaux, au vu d’un « service organisé » caractérisé notamment par un bureau, une sectorisation contrainte modifiable par la seule société, la production des agendas et d’un compte rendu hebdomadaire, des permanences, des réunions obligatoires, des contrôles et des sanctions (Cass. soc. 26-9-2016, n° 15-10.105, non publié au Bulletin). Ces indices, appréciés par les juges du fond, guident l’examen de la requalification en salariat lors d’un contrôle. L’organisation d’un réseau de mandataires mérite dès lors un examen préalable, développé à propos du choix entre agent commercial et négociateur salarié.
Le contrôle est précédé, au moins 30 jours avant la première visite, de l’envoi d’un avis de contrôle, sauf lorsqu’il vise à rechercher du travail dissimulé. L’avis mentionne la « Charte du cotisant contrôlé », publiée au BOSS et opposable à l’organisme, ainsi que le droit de se faire assister du conseil de son choix ; l’entreprise met à disposition des agents les documents demandés. Avant la lettre d’observations, l’agent propose en principe un entretien présentant les constats envisagés (CSS art. R. 243-59).
À l’issue du contrôle, la lettre d’observations, motivée par chef de redressement, indique les considérations de droit et de fait et le mode de calcul des sommes envisagées. L’entreprise dispose de 30 jours pour y répondre, délai porté à 60 jours à sa demande ; l’agent est tenu de répondre de façon motivée à chaque observation circonstanciée (CSS art. R. 243-59).
Les cotisations se prescrivent par 3 ans à compter de la fin de l’année civile au titre de laquelle elles sont dues, ce délai étant suspendu pendant la période contradictoire (CSS art. L. 244-3). La décision de l’organisme peut ensuite être contestée devant la commission de recours amiable, saisie dans les 2 mois de sa notification (CSS art. R. 142-1). Ces voies de recours s’inscrivent dans le cadre plus large des contrôles et litiges du secteur.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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