Dans les agences immobilières, les cabinets d’administration de biens et les syndics, la durée du travail obéit au Code du travail, que la convention collective de la branche complète sans s’en écarter sur l’essentiel. La durée de référence est de 35 heures par semaine et de 1 607 heures par an, et les heures accomplies au-delà relèvent du régime légal des heures supplémentaires. Les visites en soirée, les assemblées générales de copropriétaires et les visites du samedi peuvent conduire à dépasser l’horaire habituel. L’enjeu tient surtout à la preuve : en cas de litige, l’employeur doit pouvoir justifier les horaires réellement accomplis.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527) a été conclue par quatre organisations d’employeurs, dont la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), rejointes depuis notamment par l’Union syndicale de l’immobilier (UNIS), et par quatre organisations syndicales de salariés. Étendue par arrêté du 24 février 1989, elle s’impose à toutes les entreprises de son champ, adhérentes ou non d’une organisation signataire. Son article 19, dans la rédaction issue de l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019, étendu par arrêté du 2 juillet 2021, régit la durée du travail.
La convention de l’immobilier fixe la durée du travail à 35 heures par semaine, soit 1 607 heures par an (CCN immobilier art. 19.1 et 19.3.1). Elle distingue les salariés autonomes, les salariés sédentaires et les salariés mobiles, au nombre desquels figurent les commerciaux, les gestionnaires de copropriété, les gestionnaires locatifs et les inspecteurs d’immeubles (CCN immobilier art. 19.3.2).
Les négociateurs immobiliers ayant la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP) « faisant de la représentation » sont exclus de ces règles (CCN immobilier art. 19.1). Leur temps de travail obéit au statut particulier fixé par l’annexe IV de la convention, qui écarte pour eux la réglementation sur la durée du travail (CCN immobilier annexe IV art. 2.1).
La convention organise des cycles de travail de 12 semaines au plus et une modulation annuelle, avec une durée hebdomadaire pouvant varier de 0 à 46 heures (CCN immobilier art. 19.5.3 et 19.6.1). Ces stipulations ne demeurent applicables qu’aux entreprises qui, sur leur fondement, ont pris des mesures d’application avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-789 du 20 août 2008 et à celles qui n’ont pas eu la capacité de négocier un autre aménagement depuis cette loi, que le texte désigne comme « concrètement et jusqu’au 28 décembre 2017, celles de moins de 11 salariés ne disposant pas de représentants du personnel » (CCN immobilier art. 19.5 et 19.6). La convention ne précise pas si cette date limite dans le temps le maintien accordé aux petites entreprises. Il est dès lors recommandé à l’employeur qui entend se fonder sur ces stipulations de ne le faire qu’après avoir vérifié qu’il relève sans ambiguïté de l’une de ces situations.
Pour les autres entreprises, la convention renvoie, à défaut d’accord collectif, à l’aménagement unilatéral du temps de travail dans les limites prévues par le Code du travail (CCN immobilier art. 19.5 et 19.6). L’employeur qui fait varier l’horaire d’une semaine à l’autre sans disposer d’un tel cadre s’expose à ce que chaque heure accomplie au-delà de 35 heures dans la semaine soit décomptée comme une heure supplémentaire.
Les règles de prise des jours de réduction du temps de travail, pour moitié au choix du salarié et pour moitié au choix de l’employeur, relèvent du même article 19.5 et suivent donc le même sort (CCN immobilier art. 19.5.2.2). La convention admet en revanche, de façon générale, les horaires individualisés sur la demande des salariés, sous réserve de l’absence d’opposition du comité social et économique (CSE) (CCN immobilier art. 19.7.1).
Le temps de déplacement professionnel pour se rendre sur le lieu d’exécution du contrat n’est pas un temps de travail effectif. Lorsqu’il dépasse le temps normal de trajet entre le domicile et le lieu habituel de travail, il ouvre droit à une contrepartie en repos ou en argent, et la part de ce temps qui coïncide avec l’horaire de travail n’entraîne aucune perte de salaire (C. trav. art. L. 3121-4).
La convention de l’immobilier précise qu’en l’absence d’accord d’entreprise, cette contrepartie est déterminée par l’employeur après consultation du CSE (CCN immobilier art. 19.3.3). Elle concerne en particulier les salariés mobiles qui se rendent directement de leur domicile à un immeuble géré ou à un bien à visiter. Ce temps de trajet, qui n’est pas du travail effectif, n’est pas décompté comme heure supplémentaire, mais il ne peut pas pour autant rester sans contrepartie. Il est dès lors recommandé à l’employeur de fixer par écrit, après consultation du CSE lorsqu’il en existe un, le mode de calcul de cette contrepartie.
La convention de l’immobilier ne crée pas de régime propre : son article 20 renvoie, pour les heures supplémentaires, à son article 19 et aux dispositions légales et réglementaires, notamment aux articles L. 3121-28 à L. 3121-40 et D. 3121-17 et suivants du Code du travail (CCN immobilier art. 20). Les taux de majoration, le contingent et la contrepartie en repos sont donc ceux qu’un accord d’entreprise fixe ou, à défaut, ceux de la loi.
À défaut d’accord, chacune des 8 premières heures accomplies au-delà de la durée légale hebdomadaire est majorée de 25 %, et les heures suivantes de 50 % (C. trav. art. L. 3121-36). Ainsi, un gestionnaire locatif qui travaille 45 heures au cours d’une semaine a droit à 8 heures majorées de 25 % et à 2 heures majorées de 50 %.
Les heures supplémentaires peuvent être accomplies dans la limite d’un contingent annuel, au-delà duquel elles ouvrent droit à une contrepartie obligatoire sous forme de repos (C. trav. art. L. 3121-30). La convention n’en fixe pas le volume : son article 19.8 renvoie au contingent « fixé par les dispositions réglementaires en vigueur » et son article 19.6.1, propre à la modulation maintenue, se borne à prévoir que ses limites peuvent être négociées par avenant ou par accord d’entreprise (CCN immobilier art. 19.6.1 et 19.8). À défaut d’accord, ce contingent est de 220 heures par salarié et par an (C. trav. art. D. 3121-24). Ce plafond ne s’applique pas aux salariés titulaires d’une convention de forfait annuel en heures (C. trav. art. D. 3121-24).
Au-delà du contingent, chaque heure supplémentaire ouvre droit, à défaut d’accord, à une contrepartie obligatoire sous forme de repos égale à 50 % de sa durée dans les entreprises de 20 salariés au plus, et à 100 % dans les entreprises de plus de 20 salariés (C. trav. art. L. 3121-38). Cette contrepartie s’ajoute à la majoration de salaire.
Le seuil de 20 salariés concerne directement les agences de taille modeste. Il est dès lors recommandé à l’employeur de suivre, salarié par salarié, le cumul annuel des heures supplémentaires, afin d’identifier en temps utile le franchissement du contingent.
Les majorations pour heures supplémentaires ne comptent pas pour vérifier que le salarié perçoit le salaire minimum annuel de son niveau : la convention les exclut expressément de cette comparaison, au même titre que les primes et gratifications à caractère bénévole ou aléatoire, la prime d’ancienneté ou les remboursements de frais (CCN immobilier art. 37.4).
Elles pèsent en revanche sur le coût de la rupture. À propos d’un négociateur, la Cour de cassation a jugé que l’indemnité conventionnelle de licenciement se calcule sur le salaire réel, qui inclut le rappel d’heures supplémentaires dû pour les 12 mois précédant la rupture (Cass. soc. 3-7-2024, n° 23-12.868, non publié au Bulletin). Cet arrêt applique la rédaction de la convention issue de l’avenant n° 47 du 23 novembre 2010 ; la définition du salaire réel retenue aujourd’hui par l’article 37.3.1 est identique sur ce point (CCN immobilier art. 37.3.1).
En cas de litige sur l’existence ou le nombre d’heures accomplies, l’employeur fournit au juge les éléments de nature à justifier les horaires effectivement réalisés par le salarié ; le juge forme sa conviction au vu de ces éléments et de ceux que produit le salarié (C. trav. art. L. 3171-4). La loi ajoute que le système d’enregistrement automatique, lorsqu’il existe, « doit être fiable et infalsifiable » (C. trav. art. L. 3171-4).
La preuve des heures n’incombe donc spécialement à aucune des parties. Toutefois, l’employeur qui ne produit rien se trouve en position de faiblesse face à un salarié qui présente des éléments précis, tels que des agendas, des courriels envoyés en soirée ou des convocations à des assemblées générales.
La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’heures supplémentaires d’une négociatrice VRP, alors que celle-ci faisait valoir 50 heures de travail par semaine et produisait des pièces, dont des comptes rendus de réunions auxquelles elle était tenue d’assister, et que l’employeur ne produisait aucun élément de contrôle de la durée du travail : les juges avaient fait peser la charge de la preuve sur la seule salariée (Cass. soc. 4-9-2024, n° 22-21.766, non publié au Bulletin).
Cet arrêt de cassation, qui renvoie l’affaire devant une autre cour d’appel, ne se prononce pas sur l’incidence de la qualité de VRP ; il applique toutefois à une négociatrice VRP les règles ordinaires de preuve des heures. L’employeur ne peut donc tenir pour acquis que la mention du statut de VRP au contrat suffit à écarter une demande d’heures supplémentaires. Le temps de travail du négociateur immobilier dépend en effet de ses conditions réelles d’activité, et non de la seule mention de son statut au contrat.
Plusieurs mesures limitent le risque contentieux :
Le régime général de la preuve des heures de travail s’applique pleinement aux entreprises de l’immobilier, la convention ne prévoyant aucune modalité particulière de décompte. Ces précautions s’inscrivent dans l’ensemble des règles de durée du travail dans l’immobilier, qui encadrent aussi les astreintes, les forfaits et le travail du dimanche.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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