Le gestionnaire de copropriété salarié d’un cabinet de syndic prépare et tient les assemblées générales des copropriétaires, suit les immeubles et traite les sinistres. Ces missions le conduisent à travailler en soirée, lorsque les assemblées se tiennent après la journée habituelle, et parfois à rester joignable pour les urgences des immeubles. Le Code du travail et la convention collective de la branche encadrent ces dépassements d’horaire, qu’il s’agisse d’heures supplémentaires, d’un forfait ou d’astreintes. L’employeur doit donc choisir un mode d’organisation adapté et en respecter les contreparties et les repos.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527) a été signée par quatre organisations d’employeurs, dont la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), rejointes depuis notamment par l’Union syndicale de l’immobilier (UNIS), et par quatre organisations syndicales de salariés. Étendue par arrêté du 24 février 1989, elle s’applique aux cabinets de syndic et d’administration de biens relevant de son champ.
La convention de l’immobilier fixe la durée du travail à 35 heures par semaine et 1 607 heures par an, et range expressément les gestionnaires de copropriété parmi les salariés mobiles, aux côtés des commerciaux, des gestionnaires locatifs et des inspecteurs d’immeubles (CCN immobilier art. 19.3.1 et 19.3.2.3). Le gestionnaire relève donc, à défaut de forfait, du régime légal des heures supplémentaires auquel renvoie la convention (CCN immobilier art. 20).
Ce régime ne concerne que les salariés du cabinet. Le personnel employé par le syndicat des copropriétaires, tel que les gardiens et employés d’immeubles, relève d’une autre convention collective, celle des gardiens, concierges et employés d’immeubles (IDCC 1043), même lorsque le syndic signe leurs contrats.
Trois modes d’organisation du temps de travail s’offrent à l’employeur :
Le forfait annuel en heures n’a été étendu que sous réserve qu’un accord d’entreprise fixe le nombre d’heures et la période de référence (Arrêté du 2-7-2021 art. 1er). Sans un tel accord, sa mise en place sur le seul fondement de la convention est exposée à la contestation.
Le forfait en jours appelle la même vigilance : la Cour de cassation a jugé nulle la convention de forfait en jours d’un gestionnaire d’immeuble conclue sur le fondement de l’article 9 de l’avenant n° 20 du 29 novembre 2000, dans sa rédaction issue de l’avenant n° 20 bis, dont les stipulations n’étaient pas de nature à garantir une amplitude et une charge de travail raisonnables (Cass. soc. 14-12-2016, n° 15-22.003, publié au Bulletin). Cette solution ne porte pas sur la rédaction actuelle de la convention. Le forfait en jours dans l’immobilier repose désormais sur l’article 19.9 de la convention et sur un suivi effectif de la charge de travail.
Les visites d’immeubles, les réunions de conseil syndical et les assemblées tenues hors du cabinet imposent des déplacements. Le temps nécessaire pour se rendre sur le lieu d’exécution du travail n’est pas un temps de travail effectif, mais, lorsqu’il dépasse le temps normal de trajet entre le domicile et le lieu habituel de travail, il ouvre droit à une contrepartie en repos ou en argent (C. trav. art. L. 3121-4).
La convention de l’immobilier confie la fixation de cette contrepartie, en l’absence d’accord d’entreprise, à l’employeur après consultation du CSE (CCN immobilier art. 19.3.3). Un gestionnaire qui rejoint directement en fin de journée une assemblée tenue dans une commune éloignée de son domicile et du cabinet peut ainsi y prétendre, selon les modalités fixées dans l’entreprise.
Le temps de travail effectif est le temps pendant lequel le salarié est à la disposition de l’employeur et se conforme à ses directives sans pouvoir vaquer librement à des occupations personnelles (C. trav. art. L. 3121-1). Le gestionnaire qui prépare, tient ou assiste une assemblée générale de copropriétaires pour le compte du syndic se trouve dans cette situation, quelle que soit l’heure de la réunion.
Pour un gestionnaire soumis à un horaire, les heures d’assemblée accomplies au-delà de 35 heures dans la semaine sont des heures supplémentaires. À défaut d’accord, elles sont majorées de 25 % pour les 8 premières et de 50 % au-delà (C. trav. art. L. 3121-36). Le contingent annuel est, à défaut d’accord, de 220 heures par salarié (C. trav. art. D. 3121-24).
Une assemblée tenue en soirée ne génère pas d’heure supplémentaire si l’horaire de la semaine est réduit à due proportion, par exemple par une arrivée plus tardive le jour même ou un autre jour. Les horaires individualisés, admis par la convention sous réserve de l’absence d’opposition du CSE, facilitent cette compensation (CCN immobilier art. 19.7.1).
Il est dès lors recommandé à l’employeur de planifier les assemblées générales sur l’année, d’en tenir compte dans l’horaire de la semaine concernée et de conserver la trace des heures accomplies, qui seront utiles en cas de litige sur les heures supplémentaires.
L’avenant n° 108 du 25 février 2026, relatif à la qualité de vie et des conditions de travail, introduit le principe de « limiter les réunions de copropriétaires en soirée en plus de la journée habituelle de travail » et demande à l’employeur de veiller à programmer les réunions internes pendant les horaires collectifs (Avenant n° 108 du 25-2-2026 art. 11.1 et 11.2). Cet avenant n’est pas étendu : il ne s’impose qu’aux entreprises adhérentes d’une organisation signataire, soit la FNAIM, le SNPI et l’UNIS.
Un avenant n° 112 du 9 septembre 2026, portant également sur la qualité de vie et des conditions de travail, fait l’objet d’une procédure d’extension. Son contenu n’étant pas encore publié dans la base officielle des conventions collectives, il convient d’en surveiller la parution.
Tout salarié bénéficie d’un repos quotidien d’au moins 11 heures consécutives, sauf dérogations prévues par la loi (C. trav. art. L. 3131-1). Hors de ces dérogations, un gestionnaire qui termine une assemblée générale tard dans la soirée ne peut reprendre son travail le lendemain matin qu’après l’écoulement de ce délai.
Pour le gestionnaire en forfait en jours, la convention rappelle un repos quotidien de 11 heures consécutives et un repos hebdomadaire d’au moins 35 heures consécutives (CCN immobilier art. 19.9.4). Les assemblées tenues en soirée doivent être prises en compte dans le suivi mensuel de sa charge de travail.
L’astreinte est une période pendant laquelle le salarié, sans être sur son lieu de travail et sans être à la disposition permanente et immédiate de l’employeur, doit être en mesure d’intervenir pour accomplir un travail au service de l’entreprise (C. trav. art. L. 3121-9). La durée de l’intervention, par exemple pour organiser l’intervention d’une entreprise après un dégât des eaux, est un temps de travail effectif ; la période d’astreinte elle-même fait l’objet d’une contrepartie financière ou en repos (C. trav. art. L. 3121-9).
La loi impose d’informer les salariés de leur programmation individuelle dans un délai raisonnable (C. trav. art. L. 3121-9). Le régime général des astreintes est complété, dans l’immobilier, par des stipulations conventionnelles précises.
La convention de l’immobilier réserve les astreintes aux salariés qui s’y sont engagés par avenant à leur contrat de travail, pour un nombre déterminé de jours par an, et impose de leur faire connaître leur programmation 15 jours à l’avance, ce délai pouvant être ramené à 1 jour franc dans des circonstances exceptionnelles (CCN immobilier art. 19.7.2). Elle fixe des planchers de contrepartie par heure d’astreinte :
Ces taux sont des minima, qu’un accord ou le contrat peut améliorer. L’employeur remet en fin de mois à chaque salarié concerné un document récapitulant les heures d’astreinte effectuées et la compensation correspondante (CCN immobilier art. 19.7.2).
La convention subordonne l’intervention à une situation d’urgence et qualifie de temps de travail effectif la durée de l’intervention et le temps de trajet correspondant ; hors durée d’intervention, la période d’astreinte est décomptée dans les durées minimales de repos (CCN immobilier art. 19.7.2). Le repos quotidien de 11 heures ne peut être réduit que dans les cas prévus par la loi, notamment en cas d’urgence et dans des conditions déterminées par décret (C. trav. art. L. 3131-1). La convention ne contient plus de stipulations propres au travail de nuit dans son texte de base, sauf pour les résidences de tourisme régies par son annexe VI (CCN immobilier art. 19.7.3). Les règles légales s’appliquent donc aux interventions nocturnes du gestionnaire.
Il est dès lors recommandé à l’employeur de tenir un relevé des appels et interventions de chaque astreinte, afin de rémunérer le temps d’intervention, de vérifier le respect des repos et de calculer la contrepartie conventionnelle. Ces règles s’inscrivent dans l’ensemble des règles de durée du travail dans l’immobilier.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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