Une agence immobilière, un cabinet d’administration de biens ou un syndic sont soumis, comme tout employeur, à une obligation générale de sécurité et de prévention envers leurs salariés. Le code du travail leur impose d’évaluer les risques auxquels ces salariés sont exposés, de transcrire cette évaluation dans un document unique et de le tenir à jour, quel que soit l’effectif. Les métiers du secteur conduisent à examiner des risques particuliers, liés aux visites de biens, aux relations avec la clientèle ou les copropriétaires et à la charge de travail. Le suivi médical des salariés complète ces obligations.
L’employeur prend les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale des travailleurs. Ces mesures comprennent des actions de prévention des risques professionnels, des actions d’information et de formation et la mise en place d’une organisation et de moyens adaptés ; l’employeur veille à leur adaptation pour tenir compte du changement des circonstances (C. trav. art. L. 4121-1).
Il les met en œuvre selon des principes généraux de prévention énumérés par la loi (C. trav. art. L. 4121-2) :
L’employeur désigne un ou plusieurs salariés compétents pour s’occuper des activités de protection et de prévention des risques professionnels. À défaut de compétences internes, il peut faire appel, après avis du comité social et économique (CSE), aux intervenants en prévention du service de prévention et de santé au travail auquel il adhère (C. trav. art. L. 4644-1).
Chaque salarié doit, de son côté, prendre soin de sa santé et de sa sécurité ainsi que de celles des autres personnes concernées par ses actes, conformément aux instructions de l’employeur, sans que cette obligation affecte le principe de la responsabilité de ce dernier (C. trav. art. L. 4122-1).
L’employeur évalue les risques pour la santé et la sécurité des travailleurs, compte tenu de la nature des activités de l’établissement, notamment dans l’aménagement des lieux de travail, l’organisation du travail et la définition des postes. Le CSE, le salarié désigné et le service de prévention et de santé au travail apportent leur contribution à cette évaluation (C. trav. art. L. 4121-3).
Les résultats sont transcrits dans le document unique d’évaluation des risques professionnels (DUERP), qui répertorie l’ensemble des risques auxquels sont exposés les travailleurs (C. trav. art. L. 4121-3-1). L’évaluation comporte un inventaire des risques identifiés dans chaque unité de travail de l’entreprise ou de l’établissement (C. trav. art. R. 4121-1). Dans une entreprise de l’immobilier, le découpage en unités de travail peut ainsi distinguer, selon l’organisation retenue, l’accueil en agence, les visites et états des lieux réalisés à l’extérieur, la gestion locative, la gestion de copropriété ou, dans une résidence de tourisme, l’entretien des logements.
L’évaluation débouche, dans les entreprises de 50 salariés et plus, sur un programme annuel de prévention assorti d’un calendrier, d’indicateurs et d’une estimation du coût de chaque mesure et, en dessous de ce seuil, sur une liste d’actions de prévention consignée dans le document unique (C. trav. art. L. 4121-3-1).
La mise à jour du document unique est réalisée au moins chaque année dans les entreprises d’au moins 11 salariés, lors de toute décision d’aménagement important modifiant les conditions de santé, de sécurité ou de travail et lorsqu’une information supplémentaire intéressant l’évaluation d’un risque parvient à l’employeur (C. trav. art. R. 4121-2). L’ouverture d’une nouvelle agence, le déménagement des bureaux ou la survenance d’une agression lors d’une visite peuvent relever de ces deux derniers cas.
Le CSE est consulté sur le document unique et sur ses mises à jour (C. trav. art. L. 4121-3). L’employeur transmet le document à chaque mise à jour au service de prévention et de santé au travail (C. trav. art. L. 4121-3-1). Le document et ses versions antérieures sont tenus pendant 40 ans à la disposition notamment des salariés et anciens salariés, des membres du CSE, du service de prévention et de santé au travail et de l’inspection du travail, et un avis indiquant leurs modalités d’accès est affiché dans les locaux (C. trav. art. R. 4121-4).
La visite d’un bien par un salarié seul relève des principes généraux de prévention : l’employeur l’évalue dans le document unique et donne aux salariés concernés des instructions appropriées (C. trav. art. L. 4121-2). Les déplacements professionnels liés à ces visites exposent en outre au risque routier, qui doit lui aussi figurer dans l’évaluation.
Il est dès lors recommandé à l’employeur de définir par écrit des consignes adaptées, par exemple l’inscription des visites programmées dans un agenda partagé, l’identification préalable des visiteurs, la possibilité de se faire accompagner et un moyen d’alerte, et de les intégrer au document unique.
Les relations avec les acquéreurs, les locataires ou les copropriétaires peuvent donner lieu à des incivilités ou à des violences. Le salarié alerte immédiatement l’employeur de toute situation de travail dont il a un motif raisonnable de penser qu’elle présente un danger grave et imminent pour sa vie ou sa santé, et peut s’en retirer ; l’employeur ne peut lui demander de reprendre son activité tant que le danger persiste (C. trav. art. L. 4131-1).
L’employeur doit par ailleurs prendre toutes dispositions nécessaires pour prévenir les agissements de harcèlement moral et les faits de harcèlement sexuel, y mettre un terme et les sanctionner, et informer les salariés des textes applicables (C. trav. art. L. 1152-4 ; C. trav. art. L. 1153-5). Cette obligation de prévention du harcèlement suppose des mesures concrètes, telles qu’une procédure de signalement connue des salariés et une réaction rapide de l’employeur dès qu’il est informé.
L’obligation de l’employeur porte sur la santé mentale autant que physique (C. trav. art. L. 4121-1). Les réunions tardives, les sollicitations hors des heures de travail et les urgences d’immeubles constituent des facteurs à évaluer, en particulier pour les gestionnaires de copropriété, dont les horaires et astreintes obéissent à des règles propres.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527) a été conclue par des organisations d’employeurs du secteur, dont la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), rejointes depuis notamment par l’Union syndicale de l’immobilier (UNIS), et par des organisations syndicales de salariés ; elle a été étendue par arrêté du 24 février 1989. Son avenant n° 108 du 25 février 2026 relatif à la qualité de vie et des conditions de travail, signé par ces trois organisations d’employeurs, pose le « principe de limiter les réunions de copropriétaires en soirée en plus de la journée habituelle de travail ». Il étend aussi le rôle du référent en matière de harcèlement sexuel et d’agissements sexistes prévu par la loi aux autres risques psychosociaux, dont le harcèlement moral ; dans les entreprises dépourvues de CSE, l’employeur est seulement incité à désigner un tel référent parmi des salariés volontaires (Avenant n° 108 du 25-2-2026 art. 7.1 et 11.1). Cet avenant, en vigueur depuis le 1er juillet 2026, n’est pas étendu : il ne s’impose qu’aux entreprises adhérentes de ces organisations.
Dans une affaire concernant une négociatrice, la Cour de cassation a par ailleurs censuré pour manque de base légale une cour d’appel qui avait écarté le harcèlement moral sans rechercher, comme elle y était invitée, si la salariée avait été sollicitée en soirée, durant les week-ends et durant ses congés (Cass. soc. 4-2-2026, n° 24-21.324, non publié au Bulletin). Cette décision, qui renvoie l’affaire devant une autre cour d’appel, ne se prononce pas sur l’existence du harcèlement.
Tout salarié bénéficie d’un suivi individuel de son état de santé, qui comprend une visite d’information et de prévention après l’embauche, donnant lieu à une attestation (C. trav. art. L. 4624-1). Cette visite intervient dans un délai qui n’excède pas 3 mois à compter de la prise effective du poste (C. trav. art. R. 4624-10). Elle est renouvelée selon une périodicité fixée par le médecin du travail, qui ne peut excéder 5 ans (C. trav. art. R. 4624-16).
La convention de l’immobilier reprend ces délais : visite d’information et de prévention dans les 3 mois de l’embauche, puis visite au moins tous les 5 ans (CCN immobilier art. 12). Elle prévoit une visite de reprise après (CCN immobilier art. 12) :
La convention accorde aussi aux salariées enceintes une pause de 15 minutes le matin et l’après-midi (CCN immobilier art. 25). Les modalités du suivi individuel tiennent compte, selon la loi, des conditions de travail, de l’état de santé et de l’âge du salarié ainsi que des risques auxquels il est exposé (C. trav. art. L. 4624-1).
Ces règles s’inscrivent dans l’ensemble des obligations de santé, de sécurité et de discipline dans l’immobilier. Il est dès lors recommandé à l’employeur de rattacher la planification des visites médicales, la mise à jour du document unique et les consignes de sécurité à un même calendrier annuel.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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