Le treizième mois dans l’immobilier

1. Un supplément de salaire d’origine conventionnelle

1.1. La source du droit

La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527) a été conclue par des organisations d’employeurs du secteur, dont la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), et par des organisations syndicales de salariés, puis étendue par arrêté du 24 février 1989. Cette extension la rend obligatoire pour toutes les entreprises de son champ, qu’elles adhèrent ou non à une organisation signataire. La convention de l’immobilier s’applique notamment aux agences immobilières, aux administrateurs de biens, aux syndics de copropriété et aux résidences de tourisme (CCN immobilier art. 1er).

Son article 38, dans la rédaction issue de l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019, étendu par arrêté du 2 juillet 2021, institue « un supplément de salaire, dit 13e mois, égal à 1 mois de salaire global brut mensuel contractuel » (CCN immobilier art. 38). Le droit naît donc du texte conventionnel lui-même, sans qu’une clause du contrat de travail soit nécessaire.

1.2. Les salariés concernés

Le treizième mois bénéficie aux salariés à temps complet ou partiel couverts par la convention, quel que soit leur niveau de classification, des employés aux cadres (CCN immobilier art. 38). Les négociateurs immobiliers, qu’ils aient ou non la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP), en bénéficient également, l’annexe IV qui leur est consacrée renvoyant à l’article 38 et précisant le minimum qui doit leur être garanti lorsque le treizième mois est inclus dans leur rémunération (CCN immobilier annexe IV art. 5.2).

2. Le montant et le versement

2.1. Le salaire de référence

Le treizième mois est égal à 1 mois de « salaire global brut mensuel contractuel ». La convention définit cette notion comme « le salaire réel perçu par le salarié et convenu entre les parties » (CCN immobilier art. 37.3.1). La référence n’est donc pas le salaire minimum de la grille, mais la rémunération réellement convenue avec le salarié.

Pour les salariés rémunérés en tout ou partie à la commission, la convention retient une base particulière pour plusieurs calculs, égale à 1/13 de la rémunération des 12 mois précédents (CCN immobilier art. 37.3.1). L’article 38 ne figure toutefois pas dans la liste des articles auxquels cette base s’applique, qui vise notamment le maintien de salaire en cas de maladie, la maternité, l’indemnité de licenciement et la prime de médaille. Il est dès lors recommandé à l’employeur de préciser au contrat des salariés commissionnés l’assiette retenue pour le treizième mois, ou de recourir à la faculté d’inclusion ouverte par l’article 38.

2.2. Le calcul au prorata

Le treizième mois est acquis au prorata du temps de présence dans l’année. Le salarié qui quitte l’entreprise en cours d’année le perçoit ainsi pro rata temporis, sur la base de son dernier salaire global brut mensuel contractuel (CCN immobilier art. 38).

Les périodes pendant lesquelles le salaire est maintenu à 90 % ou à 100 % en application des articles 21, 22, 24 ou 25 de la convention, c’est-à-dire au titre des congés payés, des congés pour événements familiaux, de la maladie ou de la maternité, sont considérées comme du temps de présence pour ce calcul (CCN immobilier art. 38). Une absence non rémunérée réduit en revanche, en principe, la part due. Il est dès lors recommandé à l’employeur de conserver le décompte des absences retenues, afin de pouvoir justifier le montant versé.

2.3. La date de paiement

Le treizième mois est « réglé sur la base du salaire de décembre ». Il peut également faire l’objet d’un fractionnement en deux versements semestriels (CCN immobilier art. 38). Le choix du fractionnement a une incidence sur l’appréciation du Smic, puisque la prime ne compte que pour le mois où elle est effectivement versée.

3. Le treizième mois des salariés commissionnés

3.1. La faculté d’inclusion dans la rémunération variable

Pour les salariés dont la rémunération est établie en tout ou partie sur la base d’un barème de commission, la convention permet au contrat de travail d’« inclure le 13e mois dans la rémunération ». Cette inclusion suppose que le contrat fixe les modalités de règlement des commissions « de telle façon que le salarié soit assuré de percevoir dans l’année civile une rémunération au moins égale au salaire minimum brut annuel correspondant à son niveau » (CCN immobilier art. 38). Ce calcul est proraté selon le nombre de mois de présence en cas d’entrée ou de sortie en cours d’année ou de suspension du contrat de travail (CCN immobilier art. 38).

Pour les négociateurs non cadres, l’annexe IV précise que la rémunération annuelle doit alors être au moins égale à 13 fois le salaire minimum brut mensuel qui leur est propre, indemnité de congés payés incluse, avec un calcul au prorata en cas de variation en cours d’année. Pour les négociateurs cadres, la référence est le salaire minimum annuel de leur niveau (CCN immobilier annexe IV art. 5.2). Le salaire minimum du négociateur immobilier sert ainsi de plancher au calcul.

3.2. Une inclusion qui doit être voulue par les parties

La Cour de cassation a censuré, au visa de l’article 38 dans sa rédaction antérieure à l’avenant n° 83, une cour d’appel qui avait déduit l’inclusion du treizième mois du seul fait que la salariée, payée en partie à la commission, avait perçu une rémunération supérieure au minimum annuel : ce motif était inopérant à établir que les parties avaient entendu faire application de la possibilité d’inclure le treizième mois dans la rémunération variable (Cass. soc. 4-9-2024, n° 22-16.129, publié au Bulletin sur une autre question). L’affaire a été renvoyée devant la même cour d’appel autrement composée.

La rédaction actuelle de l’article 38 conserve la même formule, selon laquelle le contrat « peut inclure » le treizième mois : l’inclusion demeure une faculté qui doit résulter d’une stipulation du contrat. Il est dès lors recommandé à l’employeur de prévoir, dans le contrat ou un avenant signé, une clause expresse indiquant que le taux de commission inclut le treizième mois, et de vérifier chaque année civile que le minimum annuel conventionnel est atteint.

4. L’articulation avec les salaires minima

4.1. Le salaire minimum annuel conventionnel

Les salaires minima de la branche sont fixés en montant annuel pour chaque niveau de classification. Le salaire minimum mensuel est égal à 1/13 du montant annuel, et le salaire annuel contractuel à 13 fois le salaire mensuel (CCN immobilier art. 37.2 et 37.3.2). La grille annuelle intègre donc le treizième mois : un salarié payé 12 mois au seul minimum mensuel ne perçoit pas le minimum annuel de son niveau.

À titre d’illustration, pour le niveau E1, dont le minimum annuel est de 24 272 euros, 12 salaires mensuels de 1 867,08 euros représentent 22 404,96 euros. Faute de treizième mois, il manquerait au salarié 1 867,04 euros pour atteindre le minimum annuel de son niveau. À l’inverse, l’employeur qui verse un salaire mensuel supérieur au minimum peut atteindre le minimum annuel sans que cela le dispense du treizième mois, dû en tant que tel par l’article 38.

Le salarié est réputé rempli de ses droits dès lors que son salaire global brut annuel contractuel atteint au moins le minimum de son niveau. Sont toutefois exclus de la comparaison, notamment, l’intéressement, la participation, les primes exceptionnelles, les majorations pour heures supplémentaires, la prime d’ancienneté et les remboursements de frais (CCN immobilier art. 37.4). Le salaire minimum de la convention de l’immobilier varie selon le niveau de classification.

4.2. La comparaison mois par mois avec le Smic

Le Smic, fixé par l’État, s’apprécie chaque mois, alors que le minimum conventionnel s’apprécie sur l’année. La Cour de cassation a censuré un jugement qui avait alloué un rappel de salaire au titre du Smic pour toute une période, alors que la salariée avait perçu, « les mois où des primes de vacances et de treizième mois lui avaient été versées », une rémunération qui avait dépassé le Smic (Cass. soc. 17-3-1988, n° 85-41.930, publié au Bulletin). Le treizième mois n’est ainsi pris en compte que pour le mois de son versement : versé en décembre, il ne peut pas compenser un salaire mensuel inférieur au Smic pendant les autres mois.

Dans le même sens, à propos d’un treizième mois prévu par un accord d’entreprise et versé par moitié en juillet et en décembre, la Cour a jugé que les juges du fond avaient retenu à bon droit que l’employeur qui, sans dénoncer l’accord, complétait le salaire de base de certains salariés par un « acompte » sur le treizième mois pour atteindre le Smic relevé n’avait pas satisfait à son obligation (Cass. soc. 3-3-1988, n° 86-40.001, publié au Bulletin).

4.3. La marge étroite du premier niveau

Depuis le 1er juin 2026, le Smic s’élève à 1 867,02 euros brut par mois pour 35 heures. Le salaire minimum annuel du niveau E1, fixé à 24 272 euros par l’avenant n° 111 du 24 juin 2026, étendu par arrêté du 7 septembre 2026, représente 1 867,08 euros par mois une fois divisé par 13 (Avenant n° 111 du 24-6-2026 ; Arrêté du 22-5-2026 art. 1er). L’écart n’est que de 0,06 euro.

Toute absence non rémunérée, toute réduction d’horaire mal proratisée ou toute nouvelle revalorisation du Smic peut ainsi faire passer le salaire mensuel d’un salarié du premier niveau sous le Smic, sans que le treizième mois versé en fin d’année puisse régulariser la situation. Il est dès lors recommandé à l’employeur de contrôler chaque mois le salaire de base des premiers niveaux au regard du Smic, indépendamment du respect du minimum annuel.

4.4. Le risque de rappel de salaire

Un treizième mois omis, mal proratisé ou réputé inclus sans clause expresse peut donner lieu à une demande de rappel de salaire, soumise à la prescription triennale des rappels de salaire. Le treizième mois s’ajoute ainsi aux autres éléments qui composent les salaires dans l’immobilier, dont il partage l’assiette contractuelle.

Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.