Le négociateur immobilier rémunéré à la commission bénéficie d’un salaire minimum garanti fixé par la convention collective de l’immobilier. Son montant dépend de la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP) ou non du négociateur et de son statut de cadre : 1 540 euros brut par mois pour le négociateur VRP non cadre, le salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic) pour le négociateur non VRP, le minimum de son niveau pour le négociateur cadre. Ce minimum peut être versé à titre d’avance sur les commissions, ce qui suppose une rédaction précise du contrat et un suivi rigoureux des sommes réellement acquises.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue entre les organisations professionnelles d’employeurs du secteur et des organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, fixe dans son annexe IV le statut du négociateur immobilier engagé à titre exclusif et rémunéré principalement à la commission. Cette annexe est issue de l’avenant n° 31 du 15 juin 2006, étendu par arrêté du 5 juin 2007.
Son article 4, dans la rédaction de l’avenant n° 110 du 4 mars 2026 étendu par arrêté du 4 mai 2026, prévoit que « le salaire minimum brut mensuel conventionnel des négociateurs immobiliers VRP non cadres est fixé à 1 540 € par mois complet », depuis le 1er avril 2026 (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.1). Ce montant, qui était de 1 500 euros auparavant, fait l’objet de négociations chaque année au niveau de la branche.
L’extension rend ce minimum obligatoire pour tous les employeurs relevant de la convention de l’immobilier, qu’ils adhèrent ou non à une organisation signataire, en principe à compter de la publication de l’arrêté d’extension au Journal officiel du 10 mai 2026. Le minimum annuel est égal à 13 fois le minimum mensuel, soit 20 020 euros pour le négociateur VRP non cadre (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.1).
Le montant est fixé « par mois complet ». L’annexe ne précise pas le calcul du minimum pour un mois incomplet, en cas d’embauche ou de départ en cours de mois ou d’absence non rémunérée. Il est dès lors recommandé à l’employeur de prévoir dans le contrat la règle de proratisation retenue et de l’appliquer de manière constante.
Le négociateur non VRP, dont l’activité principale est l’accueil de la clientèle à l’agence ou au bureau de vente, bénéficie d’un salaire minimum brut mensuel « correspondant au smic » (CCN immobilier annexe IV art. 1.2 et 4.2.1). Il est en outre soumis à la réglementation sur la durée du travail (CCN immobilier annexe IV art. 2).
Le Smic est fixé depuis le 1er juin 2026 à 12,31 euros brut de l’heure, soit 1 867,02 euros par mois pour 35 heures hebdomadaires (Arrêté du 22-5-2026 art. 1er). Le minimum annuel du négociateur non VRP à temps plein, égal à 13 fois le minimum mensuel, s’élève ainsi à 24 271,26 euros.
Les négociateurs ne sont pas classés dans la grille de classification, à l’exception de ceux qui exercent des fonctions d’encadrement et bénéficient à ce titre d’un statut de cadre, classés aux niveaux C1 à C4 (CCN immobilier annexe IV art. 4.1). Leur minimum est celui de leur niveau, le minimum mensuel étant égal à 1/13 du minimum annuel (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.2).
Depuis le 1er juin 2026, les minima annuels de ces niveaux sont de 28 333 euros pour C1, 36 932 euros pour C2, 44 221 euros pour C3 et 49 800 euros pour C4, sur 13 mois et hors prime d’ancienneté (Avenant n° 111 du 24-6-2026 art. 1er). Cet avenant a été étendu par arrêté du 7 septembre 2026, publié au Journal officiel du 19 septembre 2026 ; jusqu’à cette publication, les employeurs non adhérents d’une organisation signataire restaient en principe tenus par la grille antérieure. Le minimum mensuel d’un négociateur classé C1 s’établit ainsi à 2 179,46 euros.
L’accord national interprofessionnel des VRP du 3 octobre 1975 garantit au représentant exclusif une ressource minimale trimestrielle égale à 520 fois le taux horaire du Smic (Accord du 3-10-1975 art. 5). Cette garantie ne s’applique pas au négociateur immobilier VRP, qui relève de la convention de l’immobilier et de son annexe IV « et non de l’accord national interprofessionnel des VRP du 3 octobre 1975 » (CCN immobilier art. 1er).
Le minimum de 1 540 euros est donc le seul plancher conventionnel du négociateur immobilier VRP. Il est inférieur de 327,02 euros au Smic mensuel.
Le temps de travail du négociateur VRP « n’étant pas contrôlable il ne relève pas de la réglementation sur la durée du travail », et aucun horaire ne doit apparaître sur son contrat ni sur son bulletin de paie (CCN immobilier annexe IV art. 2.1). Dans une affaire concernant une représentante exclusive relevant de l’accord de 1975, la Cour de cassation a censuré pour manque de base légale le jugement qui lui avait alloué le Smic, alors que l’intéressée, « libre d’organiser son activité sans être soumise à un horaire de travail déterminé, ne pouvait prétendre au SMIC » (Cass. soc. 10-11-1993, n° 89-42.513, publié au Bulletin). Cet arrêt ancien, rendu hors du secteur, n’a pas été transposé par la Cour au négociateur immobilier VRP. Il conduit seulement à considérer, avec prudence, qu’un minimum conventionnel inférieur au Smic n’est pas illicite en lui-même pour un négociateur VRP qui organise librement son activité.
La situation du négociateur VRP soumis en fait à un horaire, par des permanences étendues ou un planning imposé, n’est pas tranchée par une décision propre au secteur. L’annexe prévoit d’ailleurs que la permanence assurée à l’agence par le négociateur VRP doit rester limitée (CCN immobilier annexe IV art. 1.1). Il est dès lors recommandé à l’employeur qui encadre étroitement l’emploi du temps d’un négociateur de vérifier que sa rémunération atteint au moins le Smic.
Certaines sommes sont exclues de l’assiette du minimum, notamment la prime d’ancienneté, les primes exceptionnelles, les remboursements de frais professionnels et, « d’une façon générale », « toute somme que la loi, l’administration ou la jurisprudence excluent du salaire pris en compte pour apprécier si le Smic est ou non atteint » (CCN immobilier annexe IV art. 4.2).
Pour le Smic, le salaire à prendre en considération est celui qui correspond à une heure de travail effectif compte tenu des avantages en nature et des majorations ayant le caractère de fait d’un complément de salaire ; les remboursements de frais, les majorations légales pour heures supplémentaires et la prime de transport en sont exclus (C. trav. art. D. 3231-6). Les commissions, qui ne figurent pas parmi les sommes exclues par l’annexe, entrent en revanche dans la rémunération comparée au minimum conventionnel.
La prime d’ancienneté, qui majore le salaire global brut mensuel contractuel de 32 euros tous les 3 ans, s’ajoute donc au minimum et ne peut pas servir à l’atteindre (CCN immobilier art. 36 ; CCN immobilier annexe IV art. 5.1). Le bulletin de paie doit d’ailleurs mentionner le millésime de la prochaine prime d’ancienneté (CCN immobilier art. 41).
Le minimum est fixé par mois complet et le minimum annuel est égal à 13 fois ce montant. Lorsque le contrat inclut le treizième mois dans la rémunération, le négociateur non cadre doit percevoir dans l’année une rémunération au moins égale à 13 fois le minimum mensuel, congés payés inclus, au prorata en cas de variation du minimum en cours d’année ; le négociateur cadre doit percevoir au moins le minimum annuel de son niveau (CCN immobilier annexe IV art. 5.2).
Pour le négociateur non VRP, dont le minimum est le Smic, la comparaison se fait aussi mois par mois. La Cour de cassation a censuré un jugement qui avait alloué à une salariée un rappel de salaire au titre du Smic pour toute une période, alors qu’elle avait perçu, « les mois où des primes de vacances et de treizième mois lui avaient été versées », une rémunération supérieure au Smic (Cass. soc. 17-3-1988, n° 85-41.930, publié au Bulletin). Un treizième mois versé en décembre ne peut donc pas compenser un mois de commissions insuffisantes au printemps. Il est dès lors recommandé à l’employeur de contrôler chaque mois que la rémunération du négociateur non VRP atteint le Smic.
La rémunération du négociateur étant composée essentiellement ou exclusivement de commissions, le minimum peut « constituer en tout ou partie une avance sur commissions » (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.3). Le minimum versé est alors imputé sur les commissions du négociateur, un complément n’étant dû que lorsque celles-ci dépassent les sommes avancées.
La convention admet aussi des avances supérieures au minimum, « à titre exceptionnel et de façon provisoire », avec un retour au minimum en cas de résultats inférieurs, « sous réserve de l’article L. 3251-3 du code du travail » (CCN immobilier art. 37.2). Ce texte limite les retenues pour avances en espèces au dixième des salaires exigibles (C. trav. art. L. 3251-3).
L’annexe ne fixe aucune périodicité de régularisation des avances pendant le contrat. Elle interdit seulement à l’employeur de déduire le maintien de salaire versé en cas de maladie, d’accident ou de maternité des commissions dues, au titre de la récupération des avances (CCN immobilier annexe IV art. 4.4).
Après la rupture, les avances n’ont plus lieu d’être versées. Le solde débiteur des avances ne peut être déduit des commissions dues au titre du droit de suite que si le contrat de travail en stipule la récupération (CCN immobilier annexe IV art. 10). Il est dès lors recommandé à l’employeur de prévoir dans le contrat le caractère d’avance du minimum, la période de régularisation et le sort du solde débiteur à la rupture. Ces règles complètent la rémunération du négociateur immobilier.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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