La clause de non-concurrence interdit au salarié, après la rupture de son contrat, d’exercer une activité concurrente de celle de son ancien employeur. Dans les agences immobilières, elle vise surtout à protéger les mandats et la clientèle que le négociateur a pu suivre. La convention collective de la branche n’en organise le régime que pour les négociateurs, en fixant une durée maximale, une contrepartie minimale et un délai de renonciation, tandis que les autres salariés relèvent des seules conditions dégagées par la jurisprudence. Une clause mal rédigée ou une renonciation tardive expose l’employeur à payer une contrepartie pendant 2 ans, ou à perdre le bénéfice de la clause.
La clause de non-concurrence porte atteinte au principe de libre exercice d’une activité professionnelle. La Cour de cassation juge qu’elle n’est licite que si elle est indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise, limitée dans le temps et dans l’espace, qu’elle tient compte des spécificités de l’emploi du salarié et comporte l’obligation pour l’employeur de verser au salarié une contrepartie financière, « ces conditions étant cumulatives » (Cass. soc. 10-7-2002, n° 00-45.135, publié au Bulletin).
Ces conditions valent pour tous les salariés, quelle que soit la convention collective applicable. Dans l’arrêt de 2002, la Cour a censuré la décision qui avait jugé licite une clause dépourvue de contrepartie au motif que la convention collective n’en prévoyait pas (Cass. soc. 10-7-2002, n° 00-45.135, publié au Bulletin).
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue par quatre organisations d’employeurs, dont la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), et par quatre organisations syndicales de salariés, a été étendue par arrêté du 24 février 1989. Pour l’ensemble du personnel, elle impose une obligation de non-concurrence pendant l’exécution du contrat ; après la rupture, elle ne prévoit qu’une obligation de s’abstenir de toute concurrence déloyale (CCN immobilier art. 14.1).
Pour un gestionnaire locatif, un gestionnaire de copropriété, un comptable ou un directeur d’agence, la clause de non-concurrence postérieure à la rupture relève donc du seul contrat de travail et des conditions jurisprudentielles. Son montant, sa durée et son périmètre sont librement négociés, sous le contrôle du juge. Le respect de la loyauté pendant le contrat obéit à des règles distinctes, qui ne supposent aucune clause.
Le statut du négociateur immobilier, salarié qui a notamment pour mission de négocier et, le cas échéant, de conclure, pour le compte de son employeur, des mandats de location, de vente, d’administration de biens et de syndic, figure à l’annexe IV de la convention, dans sa rédaction issue de l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019, étendue (CCN immobilier annexe IV art. 1er). Cette annexe vise le négociateur engagé par un seul employeur et rémunéré principalement à la commission. Son article 9 n’admet la clause de non-concurrence que si elle est « indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise, limitée dans le temps et dans l’espace » et « restreinte à un secteur d’activité déterminé » ; elle « ne peut excéder la durée de 2 ans » (CCN immobilier annexe IV art. 9).
Ces exigences reprennent pour l’essentiel les conditions jurisprudentielles et y ajoutent une durée maximale. Une clause de 3 ans ne serait pas conforme à la convention. Il est dès lors recommandé à l’employeur de définir avec précision, dans le contrat du négociateur, le territoire couvert, les activités interdites (transaction, location, gestion) et la durée de l’interdiction.
En contrepartie, le négociateur perçoit, chaque mois, à compter de la cessation effective de son activité et pendant toute la durée de l’interdiction, dans la mesure où celle-ci est respectée, « une indemnité spéciale forfaitaire égale à 20 % de la moyenne mensuelle du salaire brut perçu par lui au cours des 3 derniers mois d’activité passés dans l’entreprise, étant entendu que les primes exceptionnelles de toute nature de même que les frais professionnels en sont exclus » (CCN immobilier annexe IV art. 9).
Pour un négociateur qui a perçu 4 200, 2 600 et 5 200 euros bruts au cours de ses 3 derniers mois d’activité, hors primes exceptionnelles et frais, la moyenne est de 4 000 euros et la contrepartie de 800 euros par mois. Sur une interdiction de 2 ans, l’engagement de l’employeur atteint 19 200 euros. La période de référence de 3 mois rend ce montant sensible aux commissions encaissées juste avant le départ.
Le négociateur qui a la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP) ne relève pas, pour sa clause de non-concurrence, de l’accord national interprofessionnel des VRP du 3 octobre 1975, qui prévoit pour les autres VRP un régime de contrepartie propre. La convention de l’immobilier précise que les négociateurs immobiliers VRP des entreprises de son champ relèvent de la convention « et non de l’accord national interprofessionnel VRP du 3 octobre 1975 », l’article 1er renvoyant pour le négociateur à un avenant spécifique, devenu l’annexe IV (CCN immobilier art. 1er). Le régime de l’accord national interprofessionnel des VRP ne s’applique donc pas à leur clause.
Cette stipulation ne vise que l’accord de 1975 : les dispositions du code du travail propres aux VRP, comme l’indemnité de clientèle, n’en sont pas affectées (C. trav. art. L. 7313-13). La clause de non-concurrence du négociateur VRP obéit donc à l’article 9 de l’annexe IV, comme celle du négociateur non VRP. Les négociateurs VRP au service de plusieurs employeurs, exclus de l’annexe IV, ne bénéficient pas de ce régime conventionnel (CCN immobilier annexe IV préambule).
La contrepartie ne peut être minorée en cas de démission. À propos d’une négociatrice directrice du service transaction, dont la prise d’acte avait produit les effets d’une démission et dont le contrat réduisait de moitié l’indemnité en cas de démission, la Cour de cassation a jugé que les parties ne pouvaient dissocier les conditions d’ouverture de l’obligation de non-concurrence de celles de son indemnisation, et que la stipulation minorant la contrepartie en cas de démission était réputée non écrite (Cass. soc. 25-1-2012, n° 10-11.590, publié au Bulletin).
Une clause qui prévoit un taux inférieur en cas de démission expose donc l’employeur au paiement de la contrepartie prévue pour les autres cas de rupture. Il est recommandé à l’employeur de stipuler une contrepartie unique, quel que soit l’auteur de la rupture.
Le taux conventionnel de 20 % ne vaut que pour les négociateurs relevant de l’annexe IV. Dans une affaire concernant un directeur d’agence dont la clause prévoyait une contrepartie de 15 %, la Cour de cassation a censuré, pour manque de base légale, la décision qui l’avait jugée dérisoire par comparaison avec le taux conventionnel des négociateurs, sans apprécier ce caractère dérisoire en considération de l’importance de l’atteinte portée à la liberté de travailler (Cass. soc. 14-5-2025, n° 23-21.611, non publié au Bulletin).
Cet arrêt non publié, qui renvoie l’affaire à une autre cour d’appel sans trancher le fond, invite à apprécier le caractère dérisoire de la contrepartie d’un salarié non négociateur au regard de l’importance de l’atteinte portée à sa liberté de travailler, et non par simple comparaison avec le taux de l’annexe IV. Il est dès lors recommandé à l’employeur de proportionner la contrepartie à l’étendue géographique et temporelle de l’interdiction.
L’employeur peut renoncer à la clause du négociateur, ou en réduire la durée, par lettre recommandée avec avis de réception « dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la rupture », la lettre devant être présentée avant l’expiration de ce délai ; lorsque le préavis n’est pas effectué en tout ou partie, la renonciation intervient « au plus tard à la date de départ effectif du salarié de l’entreprise » (CCN immobilier annexe IV art. 9).
Sous l’empire de l’avenant n° 31 du 15 juin 2006, qui prévoyait déjà une lettre recommandée dans les 15 jours, la Cour de cassation a censuré, sans renvoi, l’arrêt qui avait refusé tout effet à la renonciation insérée dans la lettre de licenciement : elle permet au salarié de connaître immédiatement l’étendue de sa liberté de travailler et répond ainsi à la finalité de la clause (Cass. soc. 24-4-2013, n° 11-26.007, publié au Bulletin). Il est recommandé à l’employeur qui use de cette faculté d’adresser cette lettre en recommandé avec avis de réception, présentée dans le délai de 15 jours. À défaut de renonciation régulière, la contrepartie reste due chaque mois tant que le salarié respecte l’interdiction (CCN immobilier annexe IV art. 9).
Lorsque le salarié est dispensé d’exécuter son préavis, la date à partir de laquelle il doit respecter l’obligation de non-concurrence, la date d’exigibilité de la contrepartie et la date à compter de laquelle se calcule sa période de référence sont celles du départ effectif de l’entreprise (Cass. soc. 27-3-2024, n° 22-15.662, non publié au Bulletin). La solution a été rendue à propos d’une négociatrice démissionnaire.
La dispense de préavis avance donc à la fois le délai ultime de renonciation, le point de départ de l’interdiction et le premier versement. Pour les salariés non négociateurs, le délai de renonciation dépend du contrat. Il est dès lors recommandé à l’employeur de décider du sort de la clause au moment même de la notification de la rupture, en l’indiquant dans la lettre de licenciement ou dans la réponse à la démission, parmi les autres effets de la rupture du contrat de travail.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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