Dans les agences immobilières, les cabinets d’administrateurs de biens et de syndics et les sociétés immobilières, la durée du préavis dépend à la fois du code du travail et de la convention collective de la branche. Celle-ci fixe des durées par catégorie et par ancienneté qui égalent ou dépassent les minima légaux, et prévoit un régime distinct pour les négociateurs. Elle organise en outre des heures d’absence pour rechercher un emploi et règle la dispense de préavis. Une durée mal identifiée expose l’employeur à un rappel d’indemnité compensatrice, notamment lorsque la catégorie du salarié prête à discussion.
Le préavis est la période qui sépare la notification de la rupture de la fin effective du contrat de travail. En cas de licenciement, le code du travail impose, pour le préavis de licenciement, au minimum 1 mois au salarié qui justifie de 6 mois à moins de 2 ans d’ancienneté, puis 2 mois à partir de 2 ans ; en deçà de 6 mois, la durée résulte de la loi, de la convention collective ou des usages (C. trav. art. L. 1234-1). En cas de démission, l’existence et la durée du préavis sont fixées par la loi ou par un accord collectif, et à défaut par les usages (C. trav. art. L. 1237-1).
Dans le secteur, ces règles sont complétées par la convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527). Conclue par quatre organisations d’employeurs, dont la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), et par quatre organisations syndicales de salariés, elle a été étendue par arrêté du 24 février 1989 et s’impose donc à toutes les entreprises de son champ, adhérentes ou non à une organisation signataire. Son texte en vigueur résulte pour l’essentiel de l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019, étendu par arrêté du 2 juillet 2021 (CCN immobilier art. 1er).
L’article 32 de la convention de l’immobilier fixe un préavis identique en cas de démission et de licenciement, hors faute grave ou lourde. Les durées sont les suivantes :
Comparées à la loi, ces durées sont toujours au moins égales au minimum légal du licenciement et lui sont supérieures pour les cadres, ainsi que pour les agents de maîtrise entre 1 et 2 ans d’ancienneté. Le salarié de moins de 6 mois bénéficie lui aussi d’un préavis, de 1 ou 3 mois, alors que la loi n’en fixe aucun à ce stade (C. trav. art. L. 1234-1 ; CCN immobilier art. 32).
Le démissionnaire est tenu des mêmes durées. Un cadre qui démissionne doit donc en principe 3 mois de préavis, quelle que soit son ancienneté, sauf accord des parties pour l’abréger.
Depuis l’avenant n° 92 du 2 juin 2022, étendu par arrêté du 30 juin 2023, la classification comporte neuf niveaux, de E1 à C4. Son article 3.1 précise que, « pour l’application des dispositions conventionnelles de la branche, les emplois relevant de la catégorie professionnelle des cadres sont ceux classés dans les niveaux d’emplois allant de AM2 à C4 » (Avenant n° 92 du 2-6-2022 art. 3.1).
Le salarié classé AM2 porte donc un intitulé d’agent de maîtrise tout en étant rangé parmi les cadres pour l’application de la convention. Sa durée de préavis, 2 ou 3 mois, en dépend. La convention ne tranche pas expressément cette question. L’avenant n° 102 du 15 février 2024, non étendu, ne suspend pour les AM2 que leur affiliation au régime de prévoyance des cadres et n’a pas d’effet sur ce point. Il est dès lors recommandé à l’employeur de fixer la durée du préavis dans le contrat de travail des salariés de ce niveau et, à défaut, de retenir la durée la plus longue lorsqu’il les licencie. La place des AM2 dans le statut de cadre de la branche appelle la même vigilance pour les autres règles propres aux cadres.
Le négociateur immobilier est le salarié qui a notamment pour mission de négocier et, le cas échéant, de conclure, pour le compte de son employeur, des mandats de location, de vente, d’administration de biens et de syndic (CCN immobilier annexe IV art. 1er). Son statut figure à l’annexe IV de la convention, qui vise le négociateur engagé par un seul employeur et rémunéré principalement à la commission, qu’il ait ou non la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP) (CCN immobilier annexe IV préambule).
Le négociateur VRP, cadre ou non, bénéficie d’un préavis de 1 mois pendant la première année, de 2 mois de 1 an à moins de 2 ans, puis de 3 mois à partir de 2 ans ; le négociateur VRP cadre licencié bénéficie de 3 mois dans tous les cas (CCN immobilier annexe IV art. 8). Ces durées correspondent au minimum que le code du travail fixe pour tous les VRP (C. trav. art. L. 7313-9).
Les négociateurs VRP au service de plusieurs employeurs n’entrent pas dans le champ de l’annexe IV. L’article 32 leur applique toutefois la même progression de 1, 2 et 3 mois (CCN immobilier art. 32).
Le négociateur qui n’a pas la qualité de VRP relève d’une autre échelle. La qualité de VRP suppose en effet une activité de prospection à l’extérieur, exercée avec autonomie et une permanence à l’agence limitée (CCN immobilier annexe IV art. 1er). Non cadre, il a droit à 1 mois de préavis avant 2 ans d’ancienneté et à 2 mois ensuite ; cadre, il a droit à 3 mois (CCN immobilier annexe IV art. 8).
Pour le négociateur non VRP non cadre, ces durées coïncident avec le minimum légal du licenciement. La qualification retenue au contrat, VRP ou non, emporte donc une différence de préavis à partir de 2 ans d’ancienneté : 3 mois pour le VRP, 2 mois pour le non VRP non cadre. Il est recommandé à l’employeur de vérifier que les conditions réelles d’exercice correspondent à la qualification inscrite au contrat avant de calculer le préavis.
Pendant le préavis, qu’il soit démissionnaire ou licencié, le salarié a le droit de s’absenter 2 heures par jour pour rechercher un emploi, sans réduction de salaire ; le salarié à temps partiel bénéficie du même droit, proratisé en fonction de son temps de présence. Ces heures sont fixées d’un commun accord entre l’employeur et le salarié ou, à défaut, alternativement (CCN immobilier art. 32).
L’employeur peut autoriser par écrit le salarié à cumuler ces heures en fin de préavis, si les nécessités du service le permettent (CCN immobilier art. 32). Le code du travail ne prévoyant pas de telles heures, leur régime résulte entièrement de la convention. Il est recommandé à l’employeur de convenir par écrit, dès la notification de la rupture, de leur répartition ou de leur regroupement.
Le salarié licencié qui trouve un nouveau poste pendant son préavis peut quitter l’entreprise avant le terme sans devoir à l’employeur l’indemnité correspondant au préavis restant à courir. Il doit seulement l’avertir 48 heures à l’avance s’il est employé, et 1 semaine à l’avance dans les autres cas (CCN immobilier art. 32).
Cette faculté est réservée au salarié licencié. Le démissionnaire qui souhaite partir plus tôt doit obtenir l’accord de l’employeur, qui peut le dispenser de tout ou partie du préavis.
L’employeur peut dispenser le salarié d’exécuter son préavis. Le salarié ne peut s’opposer à cette dispense, mais bénéficie en contrepartie d’une indemnité compensatrice et des avantages en nature ; il conserve en outre son indemnité de licenciement (CCN immobilier art. 32). Cette dispense n’entraîne aucune diminution des salaires et avantages que le salarié aurait perçus s’il avait travaillé jusqu’au terme du préavis, indemnité de congés payés comprise (C. trav. art. L. 1234-5).
Le contrat ne prend pas fin pour autant à la date de la dispense : l’inexécution du préavis de licenciement n’avance pas la date à laquelle il prend fin (C. trav. art. L. 1234-4). Pour un négociateur, il est dès lors recommandé de calculer l’indemnité compensatrice en tenant compte de la part variable qu’il aurait perçue s’il avait travaillé jusqu’au terme.
Lorsque la dispense est accordée à la demande du salarié, l’employeur ne lui doit aucune compensation (CCN immobilier art. 32). Il est recommandé de conserver un écrit du salarié formulant cette demande, qui sera seul à même d’établir l’origine de la dispense en cas de litige.
En dehors de toute dispense, l’employeur ou le salarié qui n’observe pas le préavis doit à l’autre une indemnité correspondant à la durée du préavis restant à courir (CCN immobilier art. 32). Le démissionnaire qui quitte l’entreprise sans exécuter son préavis et sans en avoir été dispensé peut donc être tenu de verser cette indemnité à l’employeur.
La faute grave ou lourde prive le salarié de préavis et d’indemnité compensatrice (CCN immobilier art. 32 ; C. trav. art. L. 1234-5). Parmi les modes de rupture du contrat de travail, la rupture conventionnelle, qui fixe elle-même la date de fin du contrat, ne donne pas lieu à préavis (CCN immobilier art. 32).
La dispense de préavis avance le point de départ de l’obligation de non-concurrence. Lorsque le salarié est dispensé d’exécuter son préavis, la date à partir de laquelle il doit respecter la clause, l’exigibilité de la contrepartie financière et la période de référence de son calcul sont celles du départ effectif de l’entreprise (Cass. soc. 27-3-2024, n° 22-15.662, non publié au Bulletin). Cette solution a été rendue à propos d’une négociatrice démissionnaire.
Pour le négociateur, la convention en tire la conséquence pour la renonciation à la clause de non-concurrence : lorsque le préavis n’est pas effectué en tout ou partie, l’employeur doit y renoncer au plus tard à la date du départ effectif (CCN immobilier annexe IV art. 9). La décision de dispenser le salarié de préavis et celle de lever la clause gagnent donc à être prises ensemble, dans la même lettre.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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