Dans une agence immobilière, chez un administrateur de biens ou dans une société immobilière, le contrat de travail obéit au droit commun, complété par la convention collective de branche. Celle-ci impose un écrit comportant des mentions précises, organise une procédure propre à la modification du contrat et prévoit un régime particulier pour le négociateur. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, ajoute une exigence propre au secteur : le salarié qui négocie pour le compte de l’agence doit être habilité. La rédaction du contrat conditionne ainsi la classification du salarié, l’étendue de ses pouvoirs à l’égard de la clientèle et la sécurité des clauses que l’employeur entend lui opposer.
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527) a été conclue entre les organisations d’employeurs et de salariés de la branche, puis étendue par arrêté du 24 février 1989, ce qui la rend obligatoire pour toutes les entreprises de son champ. Son texte en vigueur résulte, pour l’essentiel, de l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019, étendu par arrêté du 2 juillet 2021.
Au titre des règles qu’elle pose pour l’embauche et le contrat de travail, la convention de l’immobilier exige que le contrat fasse référence à la convention et mentionne la durée de la période d’essai (CCN immobilier art. 13.2). Le contrat est établi en double exemplaire et précise notamment le niveau de classification du salarié et son salaire global brut annuel contractuel (CCN immobilier art. 13.3). Ce salaire annuel est égal à 13 fois le salaire mensuel (CCN immobilier art. 37.3.2).
Une période d’essai qui ne figure pas au contrat ne peut être opposée au salarié, puisque l’essai et la possibilité de le renouveler « ne se présument pas » et doivent être « expressément stipulés dans la lettre d’engagement ou le contrat de travail » (C. trav. art. L. 1221-23). La durée de la période d’essai varie, dans la branche, selon le niveau de classification du salarié (CCN immobilier art. 13.2).
Indépendamment de la convention, l’employeur remet au salarié un ou plusieurs documents écrits contenant les informations principales relatives à la relation de travail (C. trav. art. L. 1221-5-1), parmi lesquelles :
La mention du lieu de travail intéresse directement l’employeur qui exploite plusieurs agences. Il est dès lors recommandé à l’employeur de désigner au contrat l’agence de rattachement et, lorsque les fonctions l’exigent, les autres sites sur lesquels le salarié est appelé à intervenir.
Le négociateur immobilier est chargé de négocier et, le cas échéant, de conclure, pour le compte de son employeur, des mandats de location, de vente, d’administration de biens et de syndic (CCN immobilier annexe IV art. 1er). Lorsqu’il est engagé par un seul employeur à titre exclusif et rémunéré principalement à la commission, il relève, outre la convention, de son annexe IV, issue de l’avenant n° 31 du 15 juin 2006 (CCN immobilier annexe IV préambule). La qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP) reconnue ou non au négociateur modifie son régime : le VRP « ne relève pas de la réglementation sur la durée du travail » et aucun horaire ne doit figurer sur son contrat ni sur son bulletin de paie, alors que le négociateur non VRP y est soumis (CCN immobilier annexe IV art. 2). Elle commande une large part du statut du négociateur immobilier.
Les termes du contrat engagent l’employeur. La Cour de cassation a ainsi censuré pour dénaturation, avec renvoi, l’arrêt qui avait limité aux seules clauses non réglées par le contrat la soumission « expresse » d’un négociateur VRP non exclusif à l’avenant n° 31 (Cass. soc. 18-9-2019, n° 17-31.633, non publié au Bulletin).
Le recours à un agent commercial plutôt qu’à un salarié n’écarte pas le droit du travail lorsque l’activité s’exerce dans un service organisé. La Cour de cassation a jugé qu’une cour d’appel avait pu retenir l’existence d’un contrat de travail au vu de la mise à disposition d’un bureau, d’une sectorisation imposée et modifiable par l’agence, de comptes rendus hebdomadaires, de permanences, de réunions obligatoires, de contrôles et de sanctions (Cass. soc. 26-9-2016, n° 15-10.105, non publié au Bulletin). L’immatriculation au registre des agents commerciaux ne fait présumer l’absence de contrat de travail que jusqu’à la preuve d’un « lien de subordination juridique permanente » (C. trav. art. L. 8221-6).
La classification de la branche, issue de l’avenant n° 92 du 2 juin 2022, étendu par arrêté du 30 juin 2023, comporte 9 niveaux : E1, E2 et E3 pour les employés, AM1 et AM2 pour les agents de maîtrise, C1 à C4 pour les cadres (CCN immobilier art. 35 ; CCN immobilier annexe I). Le classement repose sur une appréciation globale de 5 critères, dont un seul est impératif, le niveau d’autonomie et de responsabilité, et un salarié qui remplit l’ensemble des critères d’un niveau « doit obligatoirement être classé à ce niveau » (Avenant n° 92 du 2-6-2022 art. 3.2).
Le niveau inscrit au contrat détermine le salaire minimum conventionnel. Il est dès lors recommandé à l’employeur de décrire les fonctions réellement confiées, plutôt qu’un simple intitulé, afin de pouvoir justifier le classement retenu.
Les négociateurs ne sont pas classés dans la grille, à l’exception de ceux qui exercent des fonctions d’encadrement avec le statut de cadre, classés aux niveaux C1 à C4 (CCN immobilier annexe IV art. 4). À propos d’une négociatrice revendiquant un classement de cadre, la Cour de cassation a censuré pour manque de base légale une décision qui n’avait pas examiné les fonctions réellement exercées au regard des fonctions repères de la grille (Cass. soc. 27-3-2024, n° 22-24.520, non publié au Bulletin). Il est dès lors recommandé à l’employeur de préciser au contrat si le négociateur a ou non la qualité de VRP et s’il exerce des fonctions d’encadrement.
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui réglemente les activités de transaction, de gestion immobilière et de syndic, impose à toute personne habilitée par le titulaire de la carte professionnelle « à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier » de justifier de sa compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Le collaborateur habilité ne peut ni recevoir ou détenir des fonds, ni diriger un établissement, une agence ou un bureau (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4).
Cette habilitation prend la forme d’une attestation conforme à un modèle fixé par arrêté, visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie (CCI) compétente puis délivrée par le titulaire de la carte, et toute modification de ses énonciations donne lieu à la délivrance d’un nouveau document (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9). Le fait de négocier pour le compte du titulaire de la carte sans habilitation est puni de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 14).
Il est dès lors recommandé à l’employeur de mettre en cohérence les fonctions décrites au contrat et les pouvoirs mentionnés dans l’attestation d’habilitation, que le code de déontologie des professions immobilières lui impose de préciser « avec clarté et exhaustivité » (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 5).
La convention impose au salarié une obligation de loyauté et de confidentialité et lui interdit toute activité concurrente pendant l’exécution du contrat (CCN immobilier art. 14). Le salarié qui cumule plusieurs emplois doit en informer l’employeur et attester sur l’honneur qu’il respecte les durées maximales du travail (CCN immobilier art. 14.2).
Toute clause qui restreint au-delà les libertés du salarié, telle une exclusivité imposée à un salarié à temps partiel, doit être justifiée par la nature de la tâche à accomplir et proportionnée au but recherché (C. trav. art. L. 1121-1).
La rémunération à la commission suppose une rédaction précise. Les congés payés du négociateur peuvent être inclus dans sa commission, à condition que le contrat mentionne expressément le taux de commission et sa majoration (CCN immobilier annexe IV art. 7). Lorsque le contrat prévoit que le taux de commissionnement inclut les congés payés, un rappel de commissions ne peut être assorti de congés payés supplémentaires (Cass. soc. 12-9-2018, n° 16-11.690, publié au Bulletin sur une autre question).
De même, la faculté d’inclure le treizième mois dans une rémunération à la commission suppose que les parties aient entendu y recourir, le seul dépassement du salaire minimum annuel ne suffisant pas, solution rendue sur l’article 38 dans sa rédaction antérieure à l’avenant n° 83 (Cass. soc. 4-9-2024, n° 22-16.129, publié au Bulletin sur une autre question). Il est dès lors recommandé à l’employeur d’exprimer clairement, dans le contrat, les éléments que couvre la commission.
Pour les salariés autres que les négociateurs, la convention ne vise, après la rupture, que l’abstention de concurrence déloyale (CCN immobilier art. 14.1) : une obligation de non-concurrence suppose donc une clause du contrat. Pour le négociateur, l’annexe IV organise la clause : durée de 2 ans au plus et contrepartie mensuelle de 20 % de la moyenne des 3 derniers mois de salaire (CCN immobilier annexe IV art. 9).
La stipulation qui minore la contrepartie en cas de démission est réputée non écrite (Cass. soc. 25-1-2012, n° 10-11.590, publié au Bulletin). La clause de non-concurrence ne peut donc dissocier l’ouverture de l’obligation de son indemnisation selon le mode de rupture.
La convention de l’immobilier soumet toute modification définitive du contrat de travail à une procédure propre : un entretien préalable, puis une notification écrite adressée au salarié au moins 6 jours ouvrables après cet entretien (CCN immobilier art. 16).
En cas de promotion, la convention admet une période probatoire, proposée par l’employeur et acceptée par le salarié, d’une durée maximale de 2 mois pour les employés et de 3 mois pour les agents de maîtrise et les cadres ; si l’essai n’est pas concluant, le salarié est réintégré dans son emploi d’origine (CCN immobilier art. 16).
Le salarié qui occupe temporairement une fonction supérieure pendant plus d’1 mois par an perçoit une indemnité d’intérim, stipulation étendue sous réserve du principe « à travail égal, salaire égal » (CCN immobilier art. 17).
Par ailleurs, l’extension des pouvoirs d’un négociateur impose la délivrance d’une nouvelle attestation d’habilitation (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9). Il est dès lors recommandé à l’employeur de formaliser ensemble l’évolution des fonctions et celle de l’habilitation, en respectant la procédure de l’article 16 lorsque la modification est définitive.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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