Le code de déontologie des professions immobilières s’adresse au titulaire de la carte professionnelle, mais plusieurs de ses règles visent expressément ses collaborateurs et ses directeurs d’établissement. Le titulaire doit veiller à ce que ses salariés respectent la confidentialité, se forment et présentent leur attestation, et informer les clients des liens de ses collaborateurs avec les entreprises dont il propose les services. Ces exigences se combinent avec les obligations de confidentialité et de loyauté que le contrat de travail et la convention collective imposent au salarié. Leur méconnaissance par un salarié peut relever du pouvoir disciplinaire de l’employeur, qui demeure tenu de veiller au respect du code dans son entreprise.
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, confie au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) la mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités immobilières réglementées. Le CNTGI fait notamment des propositions sur les règles du code de déontologie, « dont le contenu est fixé par décret » (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 13-1).
Ce code figure en annexe du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015. Il s’applique aux personnes qui exercent les activités d’agent immobilier, d’administrateur de biens, de syndic de copropriété ou de marchand de listes et sont titulaires d’une carte professionnelle ; lorsqu’il s’agit d’une société, ses représentants légaux et statutaires y sont soumis (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 art. 1er ; Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 1er). Le salarié n’est donc pas directement destinataire du code : c’est par l’intermédiaire de son employeur, tenu d’en assurer le respect, qu’il le concerne.
Le code pose des principes généraux d’éthique professionnelle. Les professionnels exercent « avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité » et s’obligent notamment à ne commettre aucune discrimination, à respecter la lutte contre le blanchiment et la réglementation sur les données personnelles, et à refuser leur concours à l’élaboration d’actes frauduleux (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 2 et 3).
Plusieurs articles du code visent expressément les collaborateurs. Le titulaire de la carte doit :
Ces obligations résultent des articles consacrés à la compétence, à l’organisation de l’entreprise et à la transparence (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 4, 5 et 6). Elles se traduisent concrètement par la gestion de l’attestation d’habilitation et par le suivi de la formation continue de chaque collaborateur.
La loi Hoguet impose aux professionnels de respecter « la confidentialité des données dont elles ont connaissance dans l’exercice de leurs activités », sous réserve des dispositions qui leur imposent la divulgation de certaines informations (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4-3). Le code de déontologie leur demande de faire preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données personnelles et des informations relatives à leurs mandants ou à des tiers, et de veiller « à ce que leurs collaborateurs et directeurs d’établissement agissent avec la même prudence et la même discrétion » (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 7).
Cette exigence rejoint une obligation conventionnelle. La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue entre les organisations professionnelles d’employeurs du secteur et des organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, impose à tout salarié une obligation de réserve et de confidentialité « à l’égard de la concurrence, de la clientèle, des fournisseurs et des tiers dans tout ce qui concerne l’exercice de ses fonctions ». Elle reprend en outre, à la charge des salariés eux-mêmes, l’exigence de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données personnelles et des informations relatives aux mandants ou à des tiers, et interdit toute activité concurrente pendant l’exécution du contrat (CCN immobilier art. 14.1).
Le salarié de l’agence, du cabinet de gestion ou du syndic est ainsi directement tenu, par la convention étendue, d’une obligation de discrétion qui rejoint celle que le code de déontologie fait peser sur son employeur. Il est dès lors recommandé à l’employeur de préciser dans les contrats de travail ou le règlement intérieur les règles d’accès et d’usage des fichiers de clients, de mandants et de copropriétaires.
Le code de déontologie impose au professionnel de ne pas se trouver en conflit d’intérêts avec ses mandants ou avec les autres parties. Il lui interdit notamment d’acquérir ou de faire acquérir par un proche un bien pour lequel un mandat lui a été confié, sauf à en informer son mandant (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 9).
Le professionnel doit aussi informer ses mandants et les autres parties des liens directs de nature capitalistique ou juridique que lui-même, ses directeurs d’établissement ou ses collaborateurs habilités ont avec les entreprises, les établissements bancaires ou les sociétés financières dont il propose les services, et plus généralement de l’existence d’un intérêt personnel dans l’exécution de sa mission (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 9). La loi Hoguet impose d’ailleurs aux directeurs d’établissement et aux collaborateurs habilités d’informer le titulaire de la carte des liens de cette nature qu’ils ont avec une entreprise, un établissement bancaire ou une société financière dont il propose les services à ses clients (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4-1). Le professionnel qui ne délivre pas ces informations à ses clients encourt 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 14). Il est dès lors recommandé de prévoir une déclaration des liens d’intérêts par les salariés concernés, limitée à ce qu’exige cette information.
Le collaborateur habilité ne peut « recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d’argent » (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Le maniement des fonds est réservé au titulaire de la carte, qui doit transmettre dans un délai raisonnable les fonds et documents revenant à ses mandants (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 8). Il est dès lors recommandé à l’employeur d’organiser les encaissements de sorte qu’aucun fonds ne transite par les collaborateurs habilités. Cette interdiction légale éclaire l’appréciation du maniement de fonds et de la faute du salarié.
Le code impose en outre une information exacte, intelligible et complète du public et des mandants, notamment sur les honoraires pratiqués, et la mise à disposition de l’identité des personnes qui interviennent dans l’exécution des missions (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 6). Les collaborateurs participent directement à cette information.
Le code de déontologie ne crée pas d’obligation directe à la charge du salarié, mais il impose à l’employeur une organisation de l’entreprise qui lui permette d’être en conformité avec les textes et d’assurer la direction effective de ses établissements (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 5). L’employeur traduit ces exigences dans ses consignes, dans les contrats de travail et, le cas échéant, dans le règlement intérieur, que la convention de l’immobilier rend obligatoire à partir de 50 salariés (CCN immobilier art. 11).
Il est dès lors recommandé à l’employeur de rédiger des consignes écrites précises sur la confidentialité, les conflits d’intérêts, l’interdiction de recevoir des fonds et la présentation de l’attestation. Une consigne précise et connue du salarié facilite la preuve d’un manquement éventuel.
Le manquement d’un salarié aux règles déontologiques qui lui ont été transmises peut constituer un manquement à ses obligations contractuelles, dont la sanction relève alors du pouvoir disciplinaire de l’employeur et du droit commun de la faute ; la convention de l’immobilier précise que les faits qu’elle vise au titre de la loyauté et de la confidentialité peuvent donner lieu à poursuites ou à sanctions disciplinaires (CCN immobilier art. 14.1). Dans un arrêt non publié, qui ne porte pas sur une règle déontologique, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui, après avoir retenu qu’un négociateur immobilier avait outrepassé les limites de ses fonctions en adressant directement aux clients de son employeur des critiques ayant perturbé les relations avec des clients importants, « a pu en déduire que ces faits constituaient une violation des obligations résultant du contrat de travail et rendaient impossible le maintien du salarié dans l’entreprise » (Cass. soc. 14-1-2026, n° 24-17.157, non publié au Bulletin).
Cette décision de rejet approuve l’appréciation des juges du fond et ne pose pas de règle générale. La gravité d’un manquement déontologique s’apprécie au cas par cas, selon la nature de la règle méconnue, ses conséquences pour les clients et le comportement antérieur du salarié. Les atteintes à la loyauté et le détournement de clientèle obéissent à la même logique.
Le titulaire de la carte demeure le destinataire des règles déontologiques et répond de l’organisation de son entreprise. Les obligations du code sont formulées comme des obligations de veiller au comportement des collaborateurs, ce qui place sur l’employeur la charge d’organiser le contrôle (Décret n° 2015-1090 du 28-8-2015 annexe art. 4, 5 et 7).
La loi sanctionne par ailleurs pénalement, de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende, le fait de négocier, s’entremettre ou prendre des engagements pour le compte du titulaire de la carte sans y avoir été habilité (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 14). Il est dès lors recommandé à l’employeur de s’assurer qu’aucun salarié n’intervient auprès des clients avant la délivrance de son attestation, ni au-delà des pouvoirs qu’elle lui confère.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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