Le salarié d’une agence immobilière, d’un cabinet d’administration de biens ou d’une société immobilière licencié après 8 mois d’ancienneté a droit, sauf faute grave, à une indemnité de licenciement. La convention collective de la branche en fixe le montant au niveau exact de l’indemnité légale, sans majoration. La difficulté tient surtout au salaire de référence, en particulier pour les négociateurs rémunérés à la commission, pour lesquels la convention prévoit une base de calcul propre qui peut se révéler moins favorable que celle du code du travail. Une erreur sur cette base expose l’employeur à un rappel devant le conseil de prud’hommes, d’autant plus lourd que l’ancienneté du salarié est élevée.
Le salarié titulaire d’un contrat à durée indéterminée, licencié alors qu’il compte 8 mois d’ancienneté ininterrompus au service du même employeur, a droit à une indemnité de licenciement, sauf en cas de faute grave (C. trav. art. L. 1234-9). Le calcul dépend de la rémunération brute que le salarié percevait avant la rupture, selon un taux et des modalités fixés par décret (C. trav. art. L. 1234-9).
L’ancienneté acquise auprès d’un précédent employeur est conservée lorsque le contrat a été transféré à la suite d’une modification de la situation juridique de l’employeur, comme la cession de l’agence. La convention le rappelle expressément en maintenant l’ancienneté du personnel de l’activité transférée (CCN immobilier art. 15).
La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527) régit les entreprises du secteur. Conclue par quatre organisations d’employeurs, dont la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), et par quatre organisations syndicales de salariés, elle a été étendue par arrêté du 24 février 1989 et s’applique ainsi à toutes les entreprises de son champ (CCN immobilier art. 1er).
Son article 33, dans la rédaction de l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019, prévoit, après 8 mois d’ancienneté ininterrompus, « une indemnité de licenciement, fixée à l’article R. 1234-2 du code du travail, qui ne peut être inférieure à 1/4 de mois de salaire par année d’ancienneté pour les 10 premières années, puis 1/3 de mois de salaire par année d’ancienneté à partir de la 11e année » (CCN immobilier art. 33). La convention de l’immobilier n’accorde donc aucun supplément par rapport à la loi : à ancienneté égale, l’indemnité conventionnelle et l’indemnité légale sont identiques.
Cette identité a une conséquence pratique. Lorsqu’une disposition renvoie à l’indemnité conventionnelle de licenciement, comme pour la mise à la retraite, l’employeur applique en réalité le barème légal, sous réserve de la base de calcul propre aux salariés commissionnés.
L’indemnité ne peut être inférieure à 1/4 de mois de salaire par année d’ancienneté jusqu’à 10 ans, puis à 1/3 de mois par année à partir de 10 ans (C. trav. art. R. 1234-2). Elle tient compte des mois accomplis au-delà des années pleines, l’année incomplète étant prise en compte proportionnellement au nombre de mois complets (C. trav. art. R. 1234-1).
Pour un gestionnaire de copropriété comptant 12 ans et 4 mois d’ancienneté et dont le salaire de référence est de 3 000 euros, l’indemnité s’établit ainsi :
Pour une assistante comptant 6 ans d’ancienneté, payée 2 400 euros, l’indemnité est de 1,5 mois, soit 3 600 euros. Ces montants sont les mêmes en application de la loi et de la convention.
Le salaire de référence est, selon la formule la plus avantageuse pour le salarié, la moyenne mensuelle des 12 derniers mois précédant le licenciement ou le tiers des 3 derniers mois, les primes annuelles étant alors prises en compte au prorata (C. trav. art. R. 1234-4). Une prime annuelle, comme le treizième mois prévu par la convention, n’est alors retenue qu’à due proportion.
Pour les salariés non commissionnés, la convention se réfère au « salaire global brut mensuel contractuel », qui « correspond au salaire réel perçu par le salarié et convenu entre les parties » (CCN immobilier art. 37.3.1). Dans une rédaction antérieure de ces articles, issue de l’avenant n° 47 du 23 novembre 2010, la Cour de cassation a jugé que l’indemnité conventionnelle de licenciement se calculait sur le salaire réel, incluant le rappel d’heures supplémentaires des 12 mois précédant la rupture (Cass. soc. 3-7-2024, n° 23-12.868, non publié au Bulletin). Il est dès lors recommandé à l’employeur, lorsqu’un rappel d’heures supplémentaires est en discussion, d’en mesurer l’effet sur l’indemnité de licenciement.
Pour les salariés dont la rémunération comporte des commissions, et notamment les négociateurs relevant de l’annexe IV, la convention retient une base propre : le salaire global brut mensuel contractuel est égal à 1/13 de la rémunération perçue au cours des 12 mois précédents. Cette base s’applique notamment à l’indemnité de licenciement et à l’indemnité de départ à la retraite (CCN immobilier art. 37.3.1 ; CCN immobilier annexe IV art. 4.3).
Ce diviseur reprend celui du salaire minimum conventionnel, dont le montant mensuel est égal à 1/13 du minimum annuel (CCN immobilier art. 37.2). Appliqué à une rémunération faite de commissions, il aboutit toutefois mécaniquement à une moyenne inférieure à la moyenne mensuelle calculée sur 12 mois.
L’indemnité de licenciement ne peut être inférieure au montant légal, calculé sur la plus avantageuse des deux bases réglementaires (C. trav. art. L. 1234-9 ; C. trav. art. R. 1234-1 ; C. trav. art. R. 1234-4). Lorsque la base conventionnelle de 1/13 conduit à un montant inférieur, le salarié commissionné doit donc percevoir l’indemnité calculée sur la base légale.
Soit un négociateur comptant 8 ans d’ancienneté, ayant perçu 39 000 euros au cours des 12 derniers mois, dont 12 000 euros au cours des 3 derniers :
Dans cet exemple, l’employeur doit 8 000 euros, et non 6 000 euros. Les commissions du négociateur variant d’un mois à l’autre, il est recommandé à l’employeur de comparer systématiquement les trois bases avant d’établir le solde de tout compte.
Le négociateur qui a la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP) relève aussi du statut légal des VRP. Le code du travail lui ouvre, en cas de rupture du contrat à durée indéterminée par l’employeur hors faute grave, une indemnité de clientèle (C. trav. art. L. 7313-13).
Cette indemnité rémunère la part qui revient personnellement au représentant dans l’importance en nombre et en valeur de la clientèle apportée, créée ou développée par lui (C. trav. art. L. 7313-13). Elle n’est pas cumulable avec l’indemnité qu’il aurait perçue, en application de la convention, s’il avait été licencié ou mis à la retraite : seule la plus élevée est due (C. trav. art. L. 7313-17). Il est donc recommandé à l’employeur d’apprécier la clientèle effectivement apportée, créée ou développée par le négociateur avant de chiffrer ses obligations.
L’indemnité de licenciement s’ajoute à l’indemnité compensatrice de préavis, due lorsque le salarié est dispensé d’exécuter son préavis, sauf faute grave (C. trav. art. L. 1234-5). Les durées de préavis propres à la branche, qui atteignent 3 mois pour les cadres, pèsent donc sur le coût global de la rupture.
Le licenciement du négociateur ne règle pas le sort des affaires qu’il a engagées. L’annexe IV lui ouvre un droit de suite sur les affaires qui sont la suite et la conséquence de son travail pendant le contrat, réalisées dans la durée du droit de suite et dont l’employeur a encaissé les honoraires ; l’employeur ne peut déduire de ces commissions le solde débiteur des avances que si le contrat de travail en stipule la récupération (CCN immobilier annexe IV art. 10). Le négociateur VRP a en outre droit, quelle que soit la cause de la rupture, à titre de salaire, aux commissions et remises sur les ordres non encore transmis à la date de son départ, mais qui sont la suite directe des remises d’échantillon et des prix faits antérieurs à l’expiration du contrat (C. trav. art. L. 7313-11).
Ces commissions sont du salaire : elles s’ajoutent à l’indemnité de licenciement sans s’imputer sur elle. Il est recommandé à l’employeur d’arrêter, à la date de la rupture, la liste des affaires en cours susceptibles d’ouvrir droit à commission.
La mise à la retraite à l’initiative de l’employeur ouvre droit à une indemnité au moins égale à l’indemnité légale de licenciement, que la convention fixe à ce même montant (C. trav. art. L. 1237-7 ; CCN immobilier art. 34). Parmi les autres modes de rupture du contrat de travail, le départ volontaire à la retraite ouvre droit à une indemnité propre, dont le barème conventionnel est plus favorable que le barème légal à toute ancienneté à partir de 5 ans (CCN immobilier art. 34 ; C. trav. art. D. 1237-1).
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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