Le calendrier social de l’entreprise de l’immobilier

1. Les salaires et les minima conventionnels

1.1. La négociation de branche et l’extension des avenants

La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue par quatre organisations d’employeurs et quatre organisations syndicales de salariés, rejointes depuis par d’autres organisations, et étendue par arrêté du 24 février 1989, dite convention de l’immobilier, prévoit une négociation annuelle des salaires minima au niveau de la branche (CCN immobilier art. 37.1). Le barème est ainsi révisé par avenants successifs.

Un avenant ne lie d’abord que les signataires et les membres des organisations signataires (C. trav. art. L. 2262-1). L’avenant n° 111 du 24 juin 2026 fixe ainsi ses minima à compter du 1er juin 2026, mais son extension ne prend effet qu’à la publication de l’arrêté du 7 septembre 2026, intervenue au Journal officiel du 19 septembre 2026 (Avenant n° 111 du 24-6-2026 art. 1 ; Arrêté du 7-9-2026 art. 2). L’employeur non adhérent doit donc suivre la date de publication de chaque arrêté d’extension des avenants.

1.2. Le Smic et le contrôle mensuel de la paie

Le salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic) a été porté à 12,02 euros de l’heure au 1er janvier 2026 (Décret n° 2025-1228 du 17-12-2025), puis à 12,31 euros, soit 1 867,02 euros par mois pour 35 heures, au 1er juin 2026 (Arrêté du 22-5-2026 art. 1er). Rapporté à 13 mois, le minimum du niveau E1 ne le dépasse que de 0,06 euro, et l’avenant n° 111 prévoit un réexamen en commission paritaire en cas d’évolution significative, notamment du Smic (Avenant n° 111 du 24-6-2026 art. 3).

Le respect du Smic s’apprécie mois par mois. La Cour de cassation a ainsi censuré un jugement qui avait alloué à une salariée un rappel de salaire au titre du Smic pour toute une période, alors qu’elle avait perçu, « les mois où des primes de vacances et de treizième mois lui avaient été versées », une rémunération supérieure au Smic (Cass. soc. 17-3-1988, n° 85-41.930, publié au Bulletin). Il est dès lors recommandé à l’employeur de contrôler chaque mois, et à chaque revalorisation, la rémunération des premiers niveaux au regard des salaires minima de l’immobilier.

1.3. Le treizième mois et la prime d’ancienneté

Le treizième mois est « réglé sur la base du salaire de décembre » et peut être fractionné en deux versements semestriels (CCN immobilier art. 38). Le salaire global brut mensuel contractuel est par ailleurs majoré de 32 euros tous les 3 ans, « au 1er janvier suivant la date d’anniversaire » (CCN immobilier art. 36). Chaque début d’année impose donc de recenser les salariés qui atteignent un nouveau palier de prime d’ancienneté.

1.4. Les échéances propres au négociateur

Le minimum du négociateur, de 1 540 euros brut par mois complet pour le négociateur VRP non cadre depuis le 1er avril 2026, est versé chaque mois, la rémunération des salariés étant mensuelle (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.1 ; C. trav. art. L. 3242-1). Lorsque l’employeur applique la déduction forfaitaire spécifique, le négociateur qui y a consenti peut revenir sur sa décision pour l’année à venir par un courrier remis avant le 31 décembre (CCN immobilier annexe IV art. 6.2). Son taux, réduit de 2 points chaque année depuis le 1er janvier 2024, est de 24 % en 2026 (BOSS, Frais professionnels, § 2300).

2. La formation et les entretiens

2.1. La formation continue de la loi Hoguet

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, soumet à une formation continue les titulaires de la carte professionnelle, les directeurs d’établissement et les collaborateurs habilités (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3-1). Sa durée minimale est de « quatorze heures par an ou de quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d’exercice », avec, sur 3 années consécutives, au moins 2 heures sur la non-discrimination à l’accès au logement et 2 heures sur les autres règles déontologiques (Décret n° 2016-173 du 18-2-2016 art. 2 et 3).

Les collaborateurs transmettent leurs justificatifs au titulaire de la carte « après chaque formation » (Décret n° 2016-173 du 18-2-2016 art. 6). La carte est « valable trois ans » et sa demande de renouvellement, présentée 2 mois avant la date d’expiration, comprend la justification de la formation continue (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 80). Le suivi de la formation continue des salariés de l’immobilier se planifie donc sur 3 ans.

2.2. Les entretiens professionnels

L’avenant n° 99 du 19 juin 2023, étendu par arrêté du 8 décembre 2023, prévoit qu’« au moins un entretien professionnel est réalisé tous les trois ans » dans les entreprises de moins de 50 salariés, et au moins une fois tous les 2 ans à partir de 50 salariés (Avenant du 19-6-2023 titre II sous-titre 1 art. 4). Depuis la loi n° 2025-989 du 24 octobre 2025, la loi prévoit un entretien de parcours professionnel tous les 4 ans, un accord pouvant retenir une autre périodicité sans excéder 4 ans ; cette rédaction s’applique depuis le 1er octobre 2026 aux accords en cours (C. trav. art. L. 6315-1).

Le salarié en forfait en jours bénéficie en outre d’un entretien individuel annuel portant sur sa charge de travail, son organisation, l’amplitude de ses journées et sa rémunération (CCN immobilier art. 19.9.6).

2.3. Les contributions conventionnelles

Depuis le 1er janvier 2026, les entreprises de la branche versent une contribution conventionnelle à la formation et une contribution au dialogue social, assises sur la masse salariale brute de l’année précédente. De 1 à 10 salariés, leurs taux sont de 0,1125 % et de 0,0125 % (Avenant du 28-5-2025 art. 3 ; Avenant n° 106 du 28-5-2025).

3. Le temps de travail et les congés

3.1. Les forfaits et les astreintes

Le forfait en jours suppose un document de suivi mensuel des journées travaillées, contresigné et tenu 3 ans à la disposition de l’inspection du travail (CCN immobilier art. 19.9.6). Pour les astreintes, la programmation est communiquée 15 jours à l’avance, délai pouvant être ramené à 1 jour franc dans des circonstances exceptionnelles, et un document récapitulatif est remis en fin de mois (CCN immobilier art. 19.7.2). Ces documents concernent notamment les gestionnaires de copropriété.

3.2. Les congés payés

Les congés payés obéissent à un calendrier précis :

• la période de référence pour l’acquisition court du 1er juin au 31 mai, sauf accord collectif fixant une période différente (CCN immobilier art. 21) ;
• le calendrier des congés est établi au plus tard 15 jours avant la fin de la période de référence, après avis le cas échéant du comité social et économique (CSE) (CCN immobilier art. 21) ;
• le salarié a le droit de prendre jusqu’à 24 jours ouvrables entre le 1er mai et le 31 octobre (CCN immobilier art. 21) ;
• dans le mois qui suit la reprise après une maladie ou un accident, l’employeur informe le salarié du nombre de jours dont il dispose et de la date limite pour les prendre, la période de report de 15 mois ne courant qu’à compter de cette information (C. trav. art. L. 3141-19-3 et L. 3141-19-1).

Les congés payés dans l’immobilier obéissent en outre aux règles légales du fractionnement, auxquelles la convention renvoie.

4. La santé et la sécurité

Les obligations de prévention comportent plusieurs échéances :

• la visite d’information et de prévention intervient dans un délai qui n’excède pas 3 mois à compter de la prise effective du poste (C. trav. art. R. 4624-10) ;
• elle est renouvelée selon une périodicité fixée par le médecin du travail, qui ne peut excéder 5 ans (C. trav. art. R. 4624-16) ;
• le document unique d’évaluation des risques est mis à jour au moins chaque année dans les entreprises d’au moins 11 salariés, et dans toutes lors d’un aménagement important ou d’une information nouvelle sur un risque (C. trav. art. R. 4121-2).

L’employeur déclare l’accident du travail à la caisse primaire d’assurance maladie dans les 48 heures, non compris les dimanches et jours fériés ; pour certains salariés victimes d’un accident hors des locaux, ce délai ne court que du jour où il en a été informé (CSS art. R. 441-3). La victime peut elle-même déclarer l’accident jusqu’à l’expiration de la deuxième année qui le suit (CSS art. L. 441-2). Ces délais concernent notamment les déplacements des salariés de l’immobilier.

5. Le CSE et la négociation

Le CSE est mis en place lorsque l’effectif d’au moins 11 salariés est atteint pendant 12 mois consécutifs (C. trav. art. L. 2311-2). L’employeur informe alors le personnel tous les 4 ans de l’organisation des élections, le premier tour se tenant au plus tard le 90e jour suivant cette information (C. trav. art. L. 2314-4). Dans les entreprises de 11 à 20 salariés, il n’invite les organisations syndicales à négocier le protocole préélectoral que si un salarié s’est porté candidat dans les 30 jours (C. trav. art. L. 2314-5).

Dans les entreprises où sont constituées des sections syndicales d’organisations représentatives, l’employeur engage au moins une fois tous les 4 ans une négociation sur la rémunération, le temps de travail et le partage de la valeur ajoutée, et une négociation sur l’égalité professionnelle et la qualité de vie et des conditions de travail (C. trav. art. L. 2242-1). Ces règles encadrent le dialogue social et le CSE dans l’immobilier.

6. La discipline, la rupture et la cession

Plusieurs délais s’imposent lors d’une sanction ou d’une rupture :

• aucun fait fautif ne peut donner lieu à lui seul à des poursuites disciplinaires au-delà de 2 mois à compter du jour où l’employeur en a eu connaissance, sauf poursuites pénales dans le même délai (C. trav. art. L. 1332-4) ;
• l’employeur peut renoncer à la clause de non-concurrence du négociateur par lettre recommandée « dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la rupture », ou, lorsque le préavis n’est pas effectué, au plus tard à la date de départ effectif (CCN immobilier annexe IV art. 9) ;
• le détenteur d’une attestation d’habilitation la restitue dans les 24 heures de la demande faite par lettre recommandée avec avis de réception (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9) ;
• avant une mise à la retraite, l’employeur interroge le salarié par écrit 3 mois avant son anniversaire, et le salarié dispose de 1 mois pour répondre (C. trav. art. L. 1237-5 ; C. trav. art. D. 1237-2-1).

Dans les entreprises qui n’ont pas l’obligation de mettre en place un CSE exerçant les attributions mentionnées au deuxième alinéa de l’article L. 2312-1 du code du travail, le propriétaire d’un fonds qui veut le vendre en informe les salariés au plus tard 1 mois avant la vente (C. com. art. L. 141-23). Ce délai s’impose lors d’une cession d’agence.

7. Les contrôles et la prescription

Les contrôles et les litiges suivent leurs propres délais :

• l’avis de contrôle de l’Urssaf est adressé au moins 30 jours avant la première visite, sauf recherche de travail dissimulé, et l’entreprise dispose de 30 jours, portés à 60 jours à sa demande, pour répondre à la lettre d’observations (CSS art. R. 243-59) ;
• les cotisations se prescrivent par 3 ans à compter de la fin de l’année civile au titre de laquelle elles sont dues (CSS art. L. 244-3), et la commission de recours amiable est saisie dans les 2 mois de la notification de la décision (CSS art. R. 142-1) ;
• l’action portant sur l’exécution du contrat se prescrit par 2 ans et celle portant sur la rupture par 12 mois à compter de sa notification (C. trav. art. L. 1471-1) ;
• l’action en paiement du salaire, qui couvre les commissions, le minimum garanti et les heures supplémentaires, se prescrit par 3 ans (C. trav. art. L. 3245-1).

Il est dès lors recommandé à l’employeur de conserver les éléments de calcul de la rémunération variable au moins pendant 3 ans, en tenant compte des litiges prud’homaux les plus fréquents dans l’immobilier.

Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.