Xavier Berjot, avocat associé du cabinet SANCY Avocats, cabinet de droit du travail installé 109 boulevard Haussmann, 75008 Paris, conseille et défend des employeurs de l’immobilier dans toute la France. Les agences de transaction, les administrateurs de biens, les syndics de copropriété, les sociétés immobilières et les résidences de tourisme relèvent en principe d’une même convention collective nationale, qui consacre une annexe au statut du négociateur immobilier. Leur activité est en outre encadrée par la loi Hoguet, qui subordonne l’intervention des collaborateurs à une habilitation donnée par le titulaire de la carte professionnelle. Le cabinet accompagne l’entreprise, thème par thème, dans la gestion courante de son personnel comme dans sa défense en cas de contrôle ou de litige.
La convention collective applicable est celle dont relève l’activité principale exercée par l’employeur (C. trav. art. L. 2261-2). La convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue par quatre organisations d’employeurs et quatre organisations syndicales de salariés, rejointes depuis par d’autres organisations, et étendue par arrêté du 24 février 1989, dite convention de l’immobilier, vise les entreprises dont l’activité principale relève de la division 68 de la nomenclature d’activités française (CCN immobilier art. 1er).
Xavier Berjot analyse ce rattachement, notamment pour les holdings dont l’activité principale s’exerce à travers des filiales relevant de la convention (CCN immobilier art. 1er), dans le cadre d’un audit de la convention collective. Il identifie les avenants opposables à l’entreprise, un avenant non étendu n’obligeant que les signataires et les membres des organisations signataires (C. trav. art. L. 2262-1). Au 10 novembre 2026, les avenants n° 102, n° 108 et n° 109 ne sont pas étendus, ce qui impose de suivre les avenants et leur extension.
Le classement de chaque salarié repose sur la grille de l’annexe I, issue de l’avenant n° 92 du 2 juin 2022, étendu par arrêté du 30 juin 2023, qui range les niveaux AM2 à C4 parmi les cadres « pour l’application des dispositions conventionnelles de la branche » (Avenant n° 92 du 2-6-2022 art. 3.1). Le cabinet vérifie le rattachement des emplois aux niveaux de la classification des emplois de l’immobilier.
À l’embauche, il rédige les contrats de travail et les clauses de période d’essai, dont la convention fixe la durée par niveau, de 1 mois renouvelable pour 1 mois au niveau E1 à 3 mois renouvelables pour 3 mois pour les cadres (CCN immobilier art. 13.2). Il conseille l’entreprise sur l’embauche et le contrat de travail dans l’immobilier et sur le recrutement et la rédaction des contrats.
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réserve les activités de transaction, de gestion immobilière et de syndic aux personnes « titulaires d’une carte professionnelle » (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3). Le salarié qui négocie, s’entremet ou s’engage pour le compte de l’agence agit en vertu d’une attestation d’habilitation, visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou de la chambre départementale d’Île-de-France compétente, puis délivrée par le titulaire de la carte (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9).
Xavier Berjot rédige la description de poste et le contrat du négociateur dans le respect des interdictions légales : le collaborateur habilité ne peut ni recevoir ou détenir des sommes d’argent, ni donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l’exception des mandats conclus au profit du titulaire de la carte, ni diriger un établissement, une agence ou un bureau (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Négocier sans habilitation étant puni de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende, il aide l’employeur à caler la prise de fonctions sur la délivrance de l’attestation (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 14).
Les collaborateurs habilités et les directeurs d’établissement sont soumis à une formation continue d’une durée minimale de « quatorze heures par an ou de quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d’exercice » (Décret n° 2016-173 du 18-2-2016 art. 2). La carte du titulaire « ne peut être renouvelée » s’il ne justifie pas avoir rempli sa propre obligation (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3-1). Le cabinet aide l’employeur à organiser la formation continue des salariés de l’immobilier et à appliquer la loi Hoguet aux salariés.
L’annexe IV de la convention, issue de l’avenant n° 31 du 15 juin 2006, étendu par arrêté du 5 juin 2007, fixe le statut du négociateur. Le négociateur ayant la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP) exerce sa profession « à titre exclusif et constant », prospecte à l’extérieur et organise son activité avec autonomie, tandis que l’activité principale du négociateur non VRP est l’accueil de la clientèle à l’agence ou au bureau de vente (CCN immobilier annexe IV art. 1.1 et 1.2). Xavier Berjot aide l’employeur à retenir le statut du négociateur immobilier qui correspond à l’organisation réelle de l’agence.
Depuis le 1er avril 2026, le minimum du négociateur VRP non cadre est de 1 540 euros brut par mois complet, celui du négociateur non VRP non cadre correspondant au salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic), et ce minimum peut constituer en tout ou partie une avance sur commissions (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.1 et 4.2.3). Le cabinet rédige les clauses de commission et les relevés qui fondent la rémunération du négociateur immobilier.
L’annexe IV ne fixe aucune durée au droit de suite du négociateur sur les affaires réalisées après son départ (CCN immobilier annexe IV art. 10). Xavier Berjot en précise au contrat la durée et l’événement qui marque la réalisation de l’affaire.
Il examine aussi le recours à des agents commerciaux. L’agent commercial immatriculé est présumé ne pas être lié au donneur d’ordre par un contrat de travail, mais la présomption tombe lorsqu’il travaille dans un lien de subordination juridique permanente (C. trav. art. L. 8221-6). L’organisation d’un réseau de mandataires appelle ainsi un examen préalable du choix entre agent commercial et négociateur salarié.
L’avenant n° 111 du 24 juin 2026, étendu par arrêté du 7 septembre 2026 publié au Journal officiel du 19 septembre 2026, fixe à compter du 1er juin 2026 des minima bruts annuels sur 13 mois allant de 24 272 euros au niveau E1 à 49 800 euros au niveau C4 (Avenant n° 111 du 24-6-2026 art. 1). Rapporté à 13 mois, le minimum du niveau E1 ne dépasse que de 0,06 euro le Smic mensuel de 1 867,02 euros pour 35 heures (Arrêté du 22-5-2026 art. 1er). Le cabinet contrôle la conformité de la paie aux salaires minima de l’immobilier.
Le forfait en jours repose sur l’article 19.9 de la convention, étendu sous 3 réserves, qui impose notamment un document de suivi mensuel des journées travaillées et un entretien individuel annuel (CCN immobilier art. 19.9.6). La Cour de cassation a jugé nulle la convention de forfait en jours d’un gestionnaire d’immeuble conclue sur le fondement de l’avenant n° 20, dans sa rédaction issue de l’avenant n° 20 bis (Cass. soc. 14-12-2016, n° 15-22.003, publié au Bulletin). Cette solution ne porte pas sur la rédaction actuelle ; Xavier Berjot réexamine néanmoins les conventions de forfait au titre de la durée du travail et des forfaits en jours.
Le régime de prévoyance et de frais de santé de la branche « concerne les personnels de toutes les catégories » (CCN immobilier art. 26). Les taux de l’avenant n° 109 du 25 février 2026, non étendu, ne s’imposent qu’aux adhérents de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) ou de l’Union syndicale de l’immobilier (UNIS), les autres entreprises restant tenues par les taux étendus (C. trav. art. L. 2262-1). Xavier Berjot vérifie la conformité des contrats d’assurance à la prévoyance de branche.
Selon un principe rappelé par la Cour de cassation, « la responsabilité pécuniaire d’un salarié à l’égard de son employeur ne peut résulter que de sa faute lourde » (Cass. soc. 25-1-2017, n° 14-26.071, publié au Bulletin). Aucun fait fautif ne peut en outre donner lieu à lui seul à des poursuites disciplinaires au-delà de 2 mois à compter du jour où l’employeur en a eu connaissance, sauf poursuites pénales engagées dans ce délai (C. trav. art. L. 1332-4). Le cabinet assiste l’employeur confronté à une erreur ou à un détournement sur les comptes des mandants, au titre du maniement de fonds et de la faute et des procédures disciplinaires et du licenciement pour motif personnel.
L’indemnité conventionnelle de licenciement est celle de l’article R. 1234-2 du code du travail (CCN immobilier art. 33). Pour le négociateur commissionné, la moyenne mensuelle des 12 derniers mois retenue par la loi doit être préférée à la base conventionnelle de 1/13 lorsqu’elle est plus favorable (C. trav. art. R. 1234-4). Xavier Berjot conduit les procédures et chiffre le coût de la rupture du contrat de travail dans l’immobilier.
La contrepartie de la clause de non-concurrence du négociateur est égale à 20 % de la moyenne mensuelle du salaire brut des 3 derniers mois d’activité, pour une interdiction de 2 ans au plus, l’employeur pouvant y renoncer « dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la rupture » (CCN immobilier annexe IV art. 9). Le cabinet aide l’employeur à décider du sort de la clause de non-concurrence dès la notification de la rupture.
Lors de la vente d’une agence, les contrats de travail en cours subsistent entre le nouvel employeur et le personnel (C. trav. art. L. 1224-1), et la convention maintient aux salariés transférés leurs avantages contractuels et leur ancienneté (CCN immobilier art. 15). Le repreneur ne peut toutefois exercer les activités reprises que s’il est lui-même titulaire de la carte correspondante (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3). Xavier Berjot accompagne la cession d’agence et le rachat de portefeuille au titre des restructurations et du transfert d’entreprise.
Lors d’un contrôle de l’union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d’allocations familiales (Urssaf), la déduction forfaitaire spécifique des négociateurs VRP fait l’objet d’un examen attentif. Le Bulletin officiel de la sécurité sociale (BOSS) précise que son taux est réduit de 2 points chaque année depuis le 1er janvier 2024, jusqu’à sa suppression au 1er janvier 2038 (BOSS, Frais professionnels, § 2300), alors que l’annexe IV vise encore un abattement de 30 % (CCN immobilier annexe IV art. 6.2). Le contrôle Urssaf des entreprises de l’immobilier porte aussi sur la requalification des agents commerciaux.
Le cabinet assiste l’entreprise pendant le contrôle, puis dans la contestation d’un redressement. Les cotisations se prescrivent par 3 ans à compter de la fin de l’année civile au titre de laquelle elles sont dues (CSS art. L. 244-3).
L’action en paiement du salaire, qui couvre les rappels de commissions, de minimum garanti ou d’heures supplémentaires, se prescrit par 3 ans (C. trav. art. L. 3245-1), et l’action portant sur la rupture par 12 mois à compter de sa notification (C. trav. art. L. 1471-1). Xavier Berjot défend l’entreprise au titre du contentieux prud’homal et dans les litiges prud’homaux les plus fréquents du secteur, notamment sur les commissions et la non-concurrence.
Il l’accompagne aussi dans ses relations avec le comité social et économique (CSE), mis en place lorsque l’effectif d’au moins 11 salariés est atteint pendant 12 mois consécutifs (C. trav. art. L. 2311-2). Le décompte des négociateurs salariés obéit aux règles du dialogue social et du CSE dans l’immobilier.
Les honoraires sont convenus par écrit avec le client avant toute intervention. Chaque intervention s’appuie sur le droit du travail des entreprises de l’immobilier, complété par les ressources de l’employeur de l’immobilier.
Un premier échange, demandé en consultant le cabinet, permet d’identifier la situation, la convention applicable, les textes en cause et les pièces utiles.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
Le premier échange est gratuit. 30 minutes pour comprendre votre situation, identifier les enjeux et vous orienter. Sans engagement.
