Les questions réunies ici portent sur l’application de la convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. du 9 septembre 1988 (IDCC 1527), conclue par quatre organisations d’employeurs et quatre organisations syndicales de salariés et étendue par arrêté du 24 février 1989, ainsi que sur les règles propres aux négociateurs immobiliers. Elles concernent l’embauche, la rémunération, la durée du travail, les absences et la rupture du contrat. Chaque réponse est donnée dans l’état du droit au 10 novembre 2026, avec son fondement, et signale les points que les textes ne tranchent pas.
Une agence immobilière qui n’adhère à aucune organisation professionnelle doit-elle appliquer la convention de l’immobilier ?
Oui, dès lors que son activité principale relève de la division 68 de la nomenclature d’activités française (C. trav. art. L. 2261-2 ; CCN immobilier art. 1er). L’extension rend en effet la convention obligatoire pour tous les employeurs de son champ, adhérents ou non d’une organisation signataire (C. trav. art. L. 2261-15). Le rattachement s’apprécie au regard de l’activité réellement exercée et non du seul code attribué à l’entreprise, ce qui justifie de vérifier le champ d’application de la convention lorsque l’activité évolue.
Un avenant signé dans la branche mais non étendu s’impose-t-il à l’entreprise ?
Un avenant non étendu ne lie que les signataires et les membres des organisations signataires (C. trav. art. L. 2262-1). Au 10 novembre 2026, ne sont pas étendus l’avenant n° 102 du 15 février 2024 et les avenants n° 108 et n° 109 du 25 février 2026 (Avenant n° 102 du 15-2-2024 ; Avenant n° 108 du 25-2-2026 ; Avenant n° 109 du 25-2-2026). Pour l’entreprise non adhérente, les taux opposables restent ceux des avenants n° 91 et n° 101, étendus. L’extension des avenants se vérifie donc texte par texte.
Un salarié peut-il négocier des mandats avant d’avoir reçu son attestation d’habilitation ?
Non. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui réglemente les activités d’entremise et de gestion immobilières, impose à toute personne habilitée par le titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte de justifier de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Cette justification prend la forme d’une attestation d’habilitation, visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie compétente puis délivrée par le titulaire de la carte (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9). Négocier pour le compte du titulaire sans habilitation est puni de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 14).
Quelle période d’essai prévoir pour un négociateur immobilier ?
L’annexe IV de la convention, qui fixe le statut du négociateur, prévoit 3 mois, renouvellement inclus, pour le négociateur ayant la qualité de voyageur, représentant ou placier (VRP), et 3 mois renouvelables une fois pour le négociateur non VRP (CCN immobilier annexe IV art. 3). Le négociateur non cadre n’est toutefois rattaché expressément à aucune catégorie légale : s’il relève des employés, un essai initial de 3 mois excède le maximum légal de 2 mois, qui a un caractère impératif, sauf durées plus courtes (C. trav. art. L. 1221-19 ; C. trav. art. L. 1221-22). La convention ne tranchant pas cette question, il est recommandé de retenir une période d’essai conforme au maximum légal de la catégorie dont relèvent les fonctions réelles du négociateur.
Le salaire minimum du négociateur VRP peut-il être inférieur au Smic ?
Le minimum du négociateur VRP non cadre est de 1 540 euros par mois complet depuis le 1er avril 2026, soit moins que le salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic), de 1 867,02 euros par mois pour 35 heures (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.1 ; Arrêté du 22-5-2026 art. 1er). Son temps de travail n’étant pas contrôlable, il ne relève pas de la réglementation sur la durée du travail (CCN immobilier annexe IV art. 2.1). Dans un arrêt ancien rendu hors du secteur, la Cour de cassation a censuré pour manque de base légale le jugement qui avait alloué le Smic à une représentante exclusive relevant de l’accord national interprofessionnel des VRP de 1975, « libre d’organiser son activité sans être soumise à un horaire de travail déterminé » (Cass. soc. 10-11-1993, n° 89-42.513, publié au Bulletin). Non transposée au négociateur immobilier, cette solution appelle la prudence, notamment pour le négociateur soumis à un horaire de fait, cas que les textes ne règlent pas.
Comment distinguer l’agent commercial du négociateur salarié ?
L’agent commercial est un mandataire immatriculé au registre spécial des agents commerciaux, qui négocie pour le compte d’autrui « à titre de profession indépendante » (C. com. art. L. 134-1). Il est présumé ne pas être lié par un contrat de travail, sauf s’il travaille dans un lien de subordination juridique permanente (C. trav. art. L. 8221-6). Dans une affaire concernant une agence immobilière, la Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait pu déduire l’existence d’un contrat de travail d’un service organisé comportant une sectorisation imposée, des comptes rendus hebdomadaires, des permanences et des réunions obligatoires (Cass. soc. 26-9-2016, n° 15-10.105, non publié au Bulletin). La qualification de la relation dépend ainsi des conditions concrètes de l’activité.
Le négociateur a-t-il droit à des commissions sur les affaires conclues après son départ ?
L’annexe IV lui ouvre un droit de suite sur les affaires qui sont « la suite et la conséquence du travail effectué par lui » pendant le contrat et qui sont réalisées dans la durée du droit de suite, les commissions étant calculées sur les honoraires définitivement perçus par l’employeur (CCN immobilier annexe IV art. 10). L’annexe ne fixant aucune durée chiffrée, il revient au contrat de travail de la déterminer. Le solde débiteur des avances ne peut être déduit des commissions dues au titre du droit de suite que si le contrat en stipule la récupération (CCN immobilier annexe IV art. 10).
L’employeur peut-il appliquer la déduction forfaitaire spécifique aux négociateurs VRP ?
Au titre des frais professionnels du négociateur, l’annexe IV prévoit un abattement de 30 % sur l’assiette des cotisations des VRP, par renvoi à l’arrêté du 20 décembre 2002 (CCN immobilier annexe IV art. 6.2). Selon le Bulletin officiel de la sécurité sociale (BOSS), ce taux est réduit de 2 points chaque année depuis le 1er janvier 2024 jusqu’à sa suppression au 1er janvier 2038, soit 24 % en 2026 (BOSS, Frais professionnels, § 2300). À défaut d’accord collectif ou d’accord du comité social et économique (CSE), chaque salarié doit y consentir après avoir été informé de ses conséquences (BOSS, Frais professionnels, § 2180 à 2210). Le BOSS ne commentant pas spécialement le rattachement du négociateur immobilier VRP à la profession visée, il est recommandé de conserver la preuve du consentement de chaque négociateur.
Comment vérifier que le salarié perçoit le salaire minimum de son niveau ?
Le salaire minimum brut annuel, versé sur 13 mois, va depuis le 1er juin 2026 de 24 272 euros pour le niveau E1 à 49 800 euros pour le niveau C4 (CCN immobilier art. 37.1 ; Avenant n° 111 du 24-6-2026 art. 1). Jusqu’à la publication de son arrêté d’extension le 19 septembre 2026, cet avenant ne s’imposait en principe qu’aux adhérents des organisations signataires (Arrêté du 7-9-2026 art. 2). Les majorations pour heures supplémentaires, la prime d’ancienneté et les remboursements de frais sont exclus de la comparaison (CCN immobilier art. 37.4). Le Smic s’apprécie en outre mois par mois, la Cour de cassation ayant censuré un rappel qui ignorait le salaire supérieur perçu « les mois où des primes de vacances et de treizième mois lui avaient été versées » (Cass. soc. 17-3-1988, n° 85-41.930, publié au Bulletin).
Les assemblées générales tenues le soir par les gestionnaires de copropriété ouvrent-elles droit à des heures supplémentaires ?
La convention ne crée pas de régime propre et renvoie aux dispositions légales (CCN immobilier art. 20). Les heures accomplies au-delà de la durée légale hebdomadaire sont donc majorées, à défaut d’accord, de 25 % pour les 8 premières et de 50 % au-delà (C. trav. art. L. 3121-36). Pour les gestionnaires de copropriété, une assemblée tenue en soirée ne génère toutefois pas d’heure supplémentaire si l’horaire de la semaine est réduit à due proportion, les horaires individualisés étant admis sous réserve de l’absence d’opposition du CSE (CCN immobilier art. 19.7.1).
Une agence immobilière peut-elle faire travailler ses salariés le dimanche ?
La dérogation de droit au repos dominical ne vise, pour les agences immobilières, que les « locations saisonnières de meublés liés au tourisme » et les « bureaux de vente sur les lieux de construction ou d’exposition », pour les seuls salariés employés à ces activités (C. trav. art. R. 3132-5). Les dérogations des zones touristiques et les dimanches accordés par le maire sont réservés aux établissements de vente ou de commerce de détail (C. trav. art. L. 3132-25 ; C. trav. art. L. 3132-26). Une agence exerce une activité de service et ne paraît pas relever de ces catégories, mais les textes ne règlent pas expressément la question. Il est dès lors recommandé de s’assurer auprès de l’administration du travail que ces dérogations sont applicables avant d’organiser le travail du dimanche.
La formation continue obligatoire du négociateur est-elle du temps de travail ?
Les personnes habilitées, salariées ou non, doivent suivre 14 heures de formation par an ou 42 heures au cours de 3 années consécutives d’exercice (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3-1 ; Décret n° 2016-173 du 18-2-2016 art. 1er et 2). Le Code du travail fait de toute formation qui conditionne l’exercice d’une activité en application de dispositions légales ou réglementaires un temps de travail effectif, avec maintien de la rémunération (C. trav. art. L. 6321-2). Son application à la formation continue des collaborateurs habilités n’est pas tranchée ; il est dès lors recommandé de traiter ces heures comme du temps de travail rémunéré.
Comment calculer l’indemnité de licenciement d’un négociateur rémunéré à la commission ?
L’indemnité conventionnelle, due après 8 mois d’ancienneté ininterrompus, est identique à l’indemnité légale : 1/4 de mois de salaire par année jusqu’à 10 ans, puis 1/3 de mois à partir de la 11e année (CCN immobilier art. 33 ; C. trav. art. R. 1234-2). Pour les salariés commissionnés, la convention retient comme base 1/13 de la rémunération des 12 mois précédents (CCN immobilier art. 37.3.1 ; CCN immobilier annexe IV art. 4.3). La base légale, calculée sur les 12 ou les 3 derniers mois selon la formule la plus avantageuse, s’impose lorsqu’elle est plus favorable (C. trav. art. R. 1234-4). Il est dès lors recommandé de comparer les deux bases avant d’arrêter l’indemnité de licenciement.
Le rachat d’un portefeuille de gestion ou de syndic entraîne-t-il le transfert des salariés ?
Les contrats en cours subsistent avec le nouvel employeur en cas de modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par vente ou fusion (C. trav. art. L. 1224-1). Le rachat d’un portefeuille de mandats n’entre dans ce cadre que s’il transfère une entité économique autonome qui conserve son identité chez le repreneur. La Cour de cassation a jugé que l’article 15 de la convention « se borne à reprendre les conditions d’application de l’article L. 1224-1 du code du travail » (Cass. soc. 12-1-2016, n° 14-22.216, publié au Bulletin). La cession d’agence relève ainsi du droit commun.
Pendant combien de temps un négociateur peut-il réclamer des rappels de commissions ?
L’action en paiement du salaire, qui couvre les rappels de commissions, de minimum garanti ou d’heures supplémentaires, se prescrit par 3 ans, la demande pouvant porter sur les 3 dernières années ou, si le contrat est rompu, sur les 3 années précédant la rupture (C. trav. art. L. 3245-1). Il est dès lors recommandé de conserver sur cette période les mandats, les actes et les honoraires encaissés, pièces décisives dans les litiges prud’homaux de l’immobilier.
Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.
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