Le lexique social de l’immobilier

1. Les notions de A à C

Activité principale : critère qui détermine la convention collective applicable, apprécié au niveau de l’employeur et non poste par poste (C. trav. art. L. 2261-2). La convention de l’immobilier vise les entreprises dont l’activité principale relève de la division 68 de la nomenclature d’activités française (CCN immobilier art. 1er).

Agent commercial : mandataire indépendant, immatriculé au registre spécial des agents commerciaux, qui négocie pour le compte d’autrui (C. com. art. L. 134-1). Il est présumé non salarié, sauf s’il travaille dans un lien de subordination juridique permanente (C. trav. art. L. 8221-6).

Astreinte : période pendant laquelle le salarié, hors du lieu de travail, doit pouvoir intervenir, l’intervention étant du temps de travail effectif (C. trav. art. L. 3121-9). La convention exige un avenant au contrat, une programmation connue 15 jours à l’avance et une contrepartie d’au moins 6 % de sa durée en repos ou de 6 % du salaire minimum horaire conventionnel en argent (CCN immobilier art. 19.7.2).

Attestation d’habilitation : document qui permet à un collaborateur de négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle, en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4). Elle est visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie (CCI) compétente (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 9).

Avance sur commissions : forme que peut prendre, en tout ou partie, le salaire minimum du négociateur (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.3). Après la rupture, le solde débiteur ne peut être déduit des commissions de suite que si le contrat en stipule la récupération (CCN immobilier annexe IV art. 10).

Carte professionnelle : titre exigé pour la transaction, la gestion immobilière et le syndic, délivré, hors de la Corse, par le président de la CCI territoriale ou de région et subordonné notamment à une garantie financière et à une assurance (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3). Elle est « valable trois ans » (Décret n° 72-678 du 20-7-1972 art. 80).

Clause de non-concurrence : clause licite seulement si elle est indispensable aux intérêts légitimes de l’entreprise, limitée dans le temps et l’espace, adaptée aux spécificités de l’emploi et assortie d’une contrepartie financière (Cass. soc. 10-7-2002, n° 00-45.135, publié au Bulletin). Pour le négociateur, elle dure 2 ans au plus, avec une contrepartie de 20 % du salaire moyen des 3 derniers mois, l’employeur pouvant y renoncer dans les 15 jours de la notification de la rupture (CCN immobilier annexe IV art. 9).

Commission : élément essentiel de la rémunération du négociateur (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.3). Les textes de la branche ne fixant pas sa date d’acquisition pendant le contrat, celui-ci doit préciser le taux, l’assiette et le fait générateur ; après la rupture, les commissions de suite sont calculées sur les honoraires définitivement perçus (CCN immobilier annexe IV art. 10).

Complémentaire santé : garantie collective de frais de santé, obligatoire pour tous les salariés sauf dispense et étendue à leurs ayants droit, financée à 55 % par l’employeur (CCN immobilier art. 26). La loi n’impose que la moitié du financement (CSS art. L. 911-7).

Contingent annuel d’heures supplémentaires : volume au-delà duquel chaque heure supplémentaire ouvre droit à un repos obligatoire (C. trav. art. L. 3121-30). La convention renvoie au contingent réglementaire de 220 heures (CCN immobilier art. 19.8 ; C. trav. art. D. 3121-24).

Convention de l’immobilier : nom court de la convention du 9 septembre 1988, dont l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019, étendu par arrêté du 2 juillet 2021, a réécrit la plupart des articles (Avenant n° 83 du 2-12-2019 art. 1er). Elle comporte neuf annexes (CCN immobilier annexes I à IX).

2. Les notions de D à G

Déduction forfaitaire spécifique : abattement d’assiette que l’annexe IV fixe à 30 % pour le négociateur voyageur, représentant ou placier (VRP) (CCN immobilier annexe IV art. 6.2). Selon le Bulletin officiel de la sécurité sociale (BOSS), ce taux baisse de 2 points par an depuis 2024 jusqu’à sa suppression en 2038, soit 24 % en 2026 (BOSS, Frais professionnels, § 2300).

Droit de suite : droit du négociateur parti aux commissions sur les affaires issues de son travail et réalisées dans la durée du droit de suite, calculées sur les honoraires définitivement perçus (CCN immobilier annexe IV art. 10). L’annexe ne fixant aucune durée, le contrat doit la déterminer.

Extension : arrêté qui rend un texte conventionnel obligatoire pour toutes les entreprises du champ, adhérentes ou non d’une organisation signataire (C. trav. art. L. 2261-15). Au 10 novembre 2026, les avenants n° 102, 108 et 109 ne sont pas étendus et ne lient que les adhérents des organisations signataires (Avenant n° 102 du 15-2-2024 ; Avenant n° 108 du 25-2-2026 ; Avenant n° 109 du 25-2-2026).

Faute lourde : faute « caractérisée par l’intention de nuire à l’employeur », qui ne résulte pas de la seule commission d’un acte préjudiciable à l’entreprise (Cass. soc. 22-10-2015, n° 14-11.291, publié au Bulletin).

Forfait en jours : décompte annuel en journées, plafonné à 217 jours hors journée de solidarité et étendu sous 3 réserves (CCN immobilier art. 19.9 ; Arrêté du 2-7-2021 art. 1er). Statuant sur l’ancien avenant n° 20 bis, la Cour de cassation en a déduit la nullité du forfait d’un gestionnaire d’immeuble, sans se prononcer sur la rédaction actuelle (Cass. soc. 14-12-2016, n° 15-22.003, publié au Bulletin).

Formation continue : obligation des personnes habilitées de suivre 14 heures de formation par an ou 42 heures sur 3 années consécutives (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 3-1 ; Décret n° 2016-173 du 18-2-2016 art. 1er et 2). L’attestation de l’organisme est transmise au titulaire de la carte après chaque formation (Décret n° 2016-173 du 18-2-2016 art. 6).

Gardien d’immeuble : salarié chargé de la garde, de la surveillance et de l’entretien des immeubles, qui relève de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979 (IDCC 1043), « quel que soit le régime juridique de l’employeur » ; en copropriété, l’employeur est le syndicat des copropriétaires (CCN gardiens, concierges et employés d’immeubles art. 1er).

Grille de classification : neuf niveaux, de E1 à E3 pour les employés, AM1 et AM2 pour les agents de maîtrise, de C1 à C4 pour les cadres (CCN immobilier art. 35 ; CCN immobilier annexe I). Le seul critère impératif est l’autonomie et la responsabilité (Avenant n° 92 du 2-6-2022 art. 3.2).

3. Les notions de I à N

Indemnité de clientèle : indemnité due au VRP licencié hors faute grave pour la clientèle qu’il a apportée, créée ou développée (C. trav. art. L. 7313-13). Elle ne se cumule pas avec l’indemnité conventionnelle qu’il aurait perçue s’il avait été licencié, seule la plus élevée étant due, règle dont l’application au négociateur immobilier n’est pas tranchée (C. trav. art. L. 7313-17).

Indemnité de licenciement : indemnité due après 8 mois d’ancienneté, sauf faute grave (C. trav. art. L. 1234-9). La convention reprend le barème légal de 1/4 de mois par année jusqu’à 10 ans puis 1/3 de mois (CCN immobilier art. 33 ; C. trav. art. R. 1234-2).

Loi Hoguet : nom usuel de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui réserve la transaction, la gestion immobilière et le syndic aux titulaires de la carte (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 1er et 3). Elle interdit au collaborateur habilité de recevoir ou détenir des fonds, de donner des consultations juridiques et de diriger un établissement ou une agence (Loi n° 70-9 du 2-1-1970 art. 4).

Maintien de salaire : 90 % du salaire brut mensuel contractuel dès le premier jour d’arrêt, pendant 30 jours après 1 an d’ancienneté, sous réserve de l’article D. 1226-1 du Code du travail, et jusqu’à 190 jours après 33 ans (CCN immobilier art. 24.2). La condition de 1 an de présence ne joue pas en cas d’accident du travail (CCN immobilier art. 24).

Négociateur immobilier : salarié « engagé par un seul employeur (à titre exclusif) et rémunéré principalement à la commission », VRP ou non, régi par l’annexe IV issue de l’avenant n° 31 du 15 juin 2006 (CCN immobilier annexe IV préambule).

Négociateur non VRP : négociateur chargé principalement de l’accueil à l’agence, soumis à la durée du travail et payé au moins au salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic) s’il n’est pas cadre (CCN immobilier annexe IV art. 1.2 ; CCN immobilier annexe IV art. 4.2.1).

Négociateur VRP : négociateur exclusif qui prospecte à l’extérieur et organise librement son activité, hors réglementation de la durée du travail, sa qualité dépendant des conditions réelles d’exercice (CCN immobilier annexe IV art. 1.1 et 2.1 ; C. trav. art. L. 7311-3). Son minimum est de 1 540 euros par mois depuis le 1er avril 2026 s’il n’est pas cadre (CCN immobilier annexe IV art. 4.2.1).

4. Les notions de P à T

Période d’essai : 1 mois renouvelable 1 mois pour le niveau E1, 2 mois renouvelables 1 mois pour E2 et E3, 3 mois renouvelables 3 mois de AM1 à C4 (CCN immobilier art. 13.2). L’essai de 3 mois du négociateur non cadre excède le maximum légal de 2 mois s’il relève des employés, point que la convention ne tranche pas expressément (CCN immobilier annexe IV art. 3 ; C. trav. art. L. 1221-19).

Préavis : 1 ou 2 mois pour les employés et agents de maîtrise selon l’ancienneté, 3 mois pour les cadres, en cas de démission comme de licenciement (CCN immobilier art. 32). La convention ne tranche pas expressément la durée applicable au niveau AM2, rangé parmi les cadres pour l’application de ses dispositions.

Prévoyance : régime de branche couvrant toutes les catégories, auprès d’un assureur librement choisi (CCN immobilier art. 26). Les taux étendus opposables à toutes les entreprises sont ceux de l’avenant n° 91 du 11 avril 2022 ; les taux de l’avenant n° 109, non étendu, ne lient que les adhérents des organisations signataires (Avenant n° 109 du 25-2-2026).

Prime d’ancienneté : majoration de 32 euros tous les 3 ans du salaire global brut mensuel contractuel, due au 1er janvier suivant la date anniversaire (CCN immobilier art. 36).

Résidence de tourisme : établissement compris dans le champ de la convention et régi par son annexe VI, issue d’un avenant du 27 décembre 2010 et étendue par arrêté du 29 octobre 2012 (CCN immobilier art. 1er ; CCN immobilier annexe VI).

Salaire minimum brut annuel : minimum de chaque niveau, versé sur 13 mois, de 24 272 euros pour E1 à 49 800 euros pour C4 depuis le 1er juin 2026 (Avenant n° 111 du 24-6-2026 art. 1). La prime d’ancienneté, les majorations pour heures supplémentaires et les remboursements de frais sont exclus de la comparaison (CCN immobilier art. 37.4).

Statut de cadre : qualité reconnue aux niveaux AM2 à C4 pour l’application de la convention (Avenant n° 92 du 2-6-2022 art. 3.1). L’avenant n° 102, non étendu, suspend la seule affiliation des AM2 à la prévoyance des cadres (Avenant n° 102 du 15-2-2024 art. 1er).

Transfert des contrats de travail : maintien des contrats avec le repreneur en cas de vente ou de fusion (C. trav. art. L. 1224-1). Le rachat d’un portefeuille de gestion ne l’emporte que s’il transfère une entité économique autonome qui conserve son identité, l’article 15 de la convention se bornant à reprendre les conditions de l’article L. 1224-1 (Cass. soc. 12-1-2016, n° 14-22.216, publié au Bulletin).

Treizième mois : supplément « égal à 1 mois de salaire global brut mensuel contractuel », dû à tous les salariés de la branche et acquis au prorata du temps de présence (CCN immobilier art. 38).

Xavier Berjot, avocat associé, Cabinet SANCY Avocats. État du droit au 10 novembre 2026.